2018年樓市走向如何？ 或步入U(xiǎn)型通道

• 2017年12月29日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1042 66
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)還是超乎預(yù)期的，雖然調(diào)控升級(jí)，但市場(chǎng)交易依然活躍，尤其是住宅市場(chǎng)。拉動(dòng)這一波住宅市場(chǎng)發(fā)展的，更多的是三四線城市。

2018年樓市走勢(shì)如何？將有什么變化？

2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)還是超乎預(yù)期的，雖然調(diào)控升級(jí)，但市場(chǎng)交易依然活躍，尤其是住宅市場(chǎng)。拉動(dòng)這一波住宅市場(chǎng)發(fā)展的，更多的是三四線城市。從實(shí)際情況看，一些地級(jí)市市場(chǎng)交易表現(xiàn)非常不錯(cuò)，甚至創(chuàng)下了歷史新高。這背后的邏輯在于，市場(chǎng)需求持續(xù)釋放以及各類“催化劑”的出現(xiàn)。從市場(chǎng)需求角度看，類似三四線城市的農(nóng)村進(jìn)城購(gòu)房、城市棚戶區(qū)改造以及各類改善型購(gòu)房需求釋放等，都會(huì)帶來此類城市市場(chǎng)交易的上升。而從催化劑的因素看，部分城市規(guī)劃地鐵項(xiàng)目以及近郊區(qū)新城積極開發(fā)等，都容易帶來住房市場(chǎng)需求的釋放。

總體上看，這波市場(chǎng)邏輯在2018年依然會(huì)延續(xù)，也會(huì)為住宅銷售市場(chǎng)帶來新的機(jī)遇。第一、雖然我們也承認(rèn)住房銷售市場(chǎng)會(huì)有一定的透支現(xiàn)象，但還是有很多地級(jí)市樓市沒有真正起來，尤其是一些中部城市的住宅市場(chǎng)。第二、住宅買賣依然成為很多家庭居民投資的重要領(lǐng)域，很多人對(duì)于非住宅類的物業(yè)和其他投資并不感興趣，依然會(huì)選擇住宅投資。第三、各類高鐵開通或地鐵建設(shè)的三四線城市，將繼續(xù)在2018年的住宅交易規(guī)模中扮演托底的效應(yīng)。

當(dāng)然從企業(yè)和各類機(jī)構(gòu)的投資角度看，住宅市場(chǎng)的投資需要考慮幾個(gè)新因素。比如說限售政策已經(jīng)積極落實(shí)，這可能會(huì)影響部分房源的流動(dòng)性，又比如全裝修甚至精裝修等概念持續(xù)推進(jìn)，這也會(huì)影響此類房源未來的開發(fā)成本和節(jié)奏等。類似問題關(guān)注好，才可以真正在看似進(jìn)入降溫周期的2018年繼續(xù)跑贏市場(chǎng)。

應(yīng)該說從緊的信號(hào)不會(huì)變，基本上會(huì)在“房子是用來住的”導(dǎo)向下進(jìn)行。但從實(shí)際情況看，一些隱性的放松做法會(huì)出現(xiàn)，類似人才購(gòu)房等政策。從實(shí)際情況看，當(dāng)前此類調(diào)控也會(huì)基于市場(chǎng)交易指標(biāo)來做調(diào)整。

目前類似年初銀行額度的寬松做法，基本上還是出現(xiàn)的。尤其是部分銀行還是看好房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。若市場(chǎng)真的降溫，那么額度的使用甚至?xí)崆啊?/p>

二手房市場(chǎng)交易不高，使得中介本身的經(jīng)營(yíng)壓力是比較大的，所以這個(gè)時(shí)候?qū)τ谝恍┲薪閬碚f，拓寬業(yè)務(wù)也很有必要。另外從營(yíng)銷渠道角度看，二手房中介掌握了部分購(gòu)房需求，所以通過和外部的新房、二手房項(xiàng)目進(jìn)行合作，也使得業(yè)務(wù)量得以拓展，對(duì)于此類市場(chǎng)來說，預(yù)計(jì)此類交易總體上看好，也成為中介公司增收增利的一個(gè)重要來源。當(dāng)然這中間要警惕類似隨意兜售客戶信息等現(xiàn)象出現(xiàn)。

應(yīng)該說供給端屬于規(guī)范和刺激的屬性，而需求端則是抑制的需求，這是2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路。類似的思路在2018年也會(huì)得到延續(xù)，從實(shí)際情況看，當(dāng)前對(duì)于此類調(diào)控來說，邏輯不會(huì)變，但要看宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，如果不好，那么房地產(chǎn)的托底作用依然需要體現(xiàn)，那么刺激供應(yīng)和刺激需求也依然是有可能的。而后續(xù)住房保障領(lǐng)域更大會(huì)依賴兩類。第一是貨幣化安置會(huì)繼續(xù)，第二是租賃市場(chǎng)會(huì)持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于當(dāng)前供給端的刺激，一方面是總量刺激，尤其是大城市需要積極補(bǔ)庫(kù)存，另一方面是結(jié)構(gòu)端的調(diào)整，主要是對(duì)租賃市場(chǎng)等房源供應(yīng)的刺激。

對(duì)于2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，前冷后熱的特征比較明顯，換句話說，明年上半年或是會(huì)有較為明顯的降溫，而到了下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)會(huì)相對(duì)好起來，進(jìn)而帶動(dòng)銷售面積小增，但增幅明顯小于今年水平。

而從當(dāng)前的地王項(xiàng)目看，房企的資金壓力還是比較大的，這個(gè)時(shí)候部分地王項(xiàng)目預(yù)計(jì)還是需要積極進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。類似現(xiàn)象其實(shí)也說明房企在投資方面的壓力比較大，這個(gè)時(shí)候需要通過此類策略調(diào)整來緩解地王開發(fā)的壓力。但如果開發(fā)動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)相關(guān)優(yōu)惠政策也會(huì)增加。

從信貸方面看，預(yù)計(jì)總體上會(huì)偏緊，這是大趨勢(shì)。但有一點(diǎn)就是去庫(kù)存的戰(zhàn)略還沒真正完成，很多城市依然會(huì)有類似去庫(kù)存的政策思路，這個(gè)時(shí)候部分城市信貸政策依然會(huì)有寬松話的導(dǎo)向。

在租賃市場(chǎng)的發(fā)展方面，最典型的就是會(huì)呈現(xiàn)兩類變化。第一是供給端積極增加租賃住房的供應(yīng)，總體上對(duì)于機(jī)構(gòu)類租賃住房的供應(yīng)會(huì)增加。第二是在需求端上，預(yù)計(jì)租賃貸款的政策內(nèi)容會(huì)開始增加。其他的包括租售同權(quán)等類似租房可辦居住證、可積分等，實(shí)際上都有相應(yīng)的政策關(guān)注。

應(yīng)該說資本市場(chǎng)的管控會(huì)比較嚴(yán)厲，這也是“灰犀?！碧岱ㄏ碌囊粋€(gè)政策內(nèi)容，所以對(duì)于上市房企來說，預(yù)計(jì)影響是比較大的，這個(gè)時(shí)候?qū)τ诓糠址科髞碚f，2018年融資方面肯定會(huì)有壓力。

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