行業(yè)集中度不斷提升 樓市并購整合提速

• 2018年3月15日 FanTianQing來源：騰訊網 276 10
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  2018-2023年中國房地產金融行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告

  房地產金融研究報告對房地產金融行業(yè)研究的內容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的房地產金融資料進行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計結果及文獻資料，或以縱向的發(fā)展過程...

業(yè)內認為，中小房企告別房地產行業(yè)是受外部環(huán)境及內在需求等因素影響， 隨著房地產行業(yè)集中度不斷提升，房企間并購整合頻頻出現，未來，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇。

房地產行業(yè)并購整合加速。

近期，又有幾家房企先后宣布告別房地產行業(yè)。3月12日，珠江控股更名為京糧控股，此前該公司已陸續(xù)處理掉旗下地產業(yè)務；3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產業(yè)務，徹底從房地產轉向金融行業(yè)。業(yè)內認為，中小房企告別房地產行業(yè)是受外部環(huán)境及內在需求等因素影響， 隨著房地產行業(yè)集中度不斷提升，房企間并購整合頻頻出現，未來，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇。

剝離地產業(yè)務

近年來，房企轉型已經屢見不鮮，大多數房企選擇在主業(yè)的基礎上進行多元化拓展，而有些房企則剝離地產業(yè)務，徹底“轉行”。

3月12日，珠江控股正式將證券簡稱變更為“京糧控股”，證券代碼保持不變，這預示著曾經以房地產和物業(yè)開發(fā)為主業(yè)的珠江控股，因京糧控股原有資產的置出及北京京糧股份有限公司100%股權的置入，轉型進入植物油加工、食品制造及土地修復行業(yè)。

另一家企業(yè)中天金融也通過售出地產業(yè)務完成了“轉行”。中天金融日前發(fā)布的公告顯示，以246億元出售該公司持有的中天城投集團有限公司100%股權，所獲資金將全部用于支付購買華夏人壽的股權轉讓款。

資料顯示，去年11月，中天金融宣布擬出售的非金融類資產主要包括中天城投有限公司100%的股權和全資子公司貴陽金融控股有限公司所持有的201大廈、貴陽國際生態(tài)會議中心、貴陽中天凱悅酒店等房地產類資產。

上述資產皆是中天金融旗下的地產業(yè)務，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，中天金融出售旗下非金融資產完成后，也意味著中天城投這家房企徹底剝離地產業(yè)務，實現了從房地產企業(yè)到金融企業(yè)的轉型。

中天金融認為，通過此次出售旗下非金融業(yè)務的資產與負債，將新增較大數額的現金，有利于降低中天金融資產負債率，提升資產流動性，也對中天金融的金融產業(yè)業(yè)務板塊提供資金支持，尤其是保險領域的布局。據了解，去年11月，中天金融以現金收購華夏人壽21%-25%的股權，交易總價不超過310億元。

困境下的轉身

據悉，珠江控股早在2014年、2015年連續(xù)虧損，于2016年9月進入重大資產重組環(huán)節(jié)，從而主營業(yè)務不得不變更為其他。實際上，和珠江控股一樣，受內外部因素影響，銷售的下滑、不斷收緊的資金鏈及土地市場競爭激烈的壓力，成為當前房企面臨的三大憂患。尤其是對于中小房企而言，出售資產、退出房地產行業(yè)可以說是困境下的轉身。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅在接受記者采訪時表示，近幾年，中小房企生存壓力越來越大，龍頭房企進行規(guī)?；瘮U張，不斷擠壓中小房企的生存空間。

一方面，中小房企面臨的最大問題是融資難。在監(jiān)管趨緊的背景下，房地產行業(yè)融資渠道明顯收緊，中小房企很難獲得低成本的融資。融資難、融資成本高，是中小房企不得不面對的難題，在目前的大環(huán)境下，中小房企很難尋找一個可替代的解決方案。另一方面，中小房企面臨著激烈的拿地競爭。龍頭房企憑借更低的融資成本、強大的銷售能力，可以在土地市場提供資金支撐，對土地價格的接受度更高一些。但是，在全面市場化的土地競爭中，中小房企的處境十分艱難。對于房企而言，缺少土地這個基本生產資料的話，也就意味著企業(yè)地產業(yè)務的逐漸枯竭。

此外，在成本控制方面，中小房企與大型房企存在一定的差距。大型房企可以憑借規(guī)?；瘍?yōu)勢，來控制開發(fā)及運營成本，規(guī)?；_到一定程度后也有利于降低成本。但是，中小房企則很難通過此類方式控制成本。

基于上述問題，如今，中小房企處境愈發(fā)艱難。從企業(yè)自身發(fā)展角度來看，退出房地產行業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領域，也是一個“破題”的辦法。

行業(yè)并購整合加速

在嚴躍進看來，除了退出，房地產業(yè)的并購將持續(xù)升溫，中小房企還可能面臨被收購甚至倒閉的窘境。在這個過程中，整個房地產行業(yè)的集中度將進一步提高，房地產行業(yè)呈現規(guī)模化聚集與并購頻發(fā)的局面。

資料顯示，去年11月開始，從各大產權交易所掛牌看，房地產類標的物明顯增多。有業(yè)內人士分析稱，一輪新的調控后必然出現一波股權買賣。去年末，開發(fā)商們開始“整理”自己的資產，有的拋售一些不符合自身發(fā)展的資產，而有的則干脆退出這個行業(yè)。于是，頻繁密集的地產股權交易開始在各大產權交易所上演。

對于中小房企而言，賣股賣項目的主要原因就是盈利下降以及資金壓力拖累，畢竟出售部分資產相比賣房子要容易而且資金回籠更快。

普華永道的一份研報指出，房地產市場的區(qū)域冷熱不均，房企資金來源嚴格限制，意味著未來房地產市場份額將被大型房企及正在急速成長的中型房企所占據，中小型房企將逐步退出市場。市場下行，資金收緊壓力下，未來賣股或者出售資產的房企恐怕還會更多。

除了收并購頻發(fā)，未來房地產行業(yè)的集中度也將進一步提升。數據顯示，2017年，共有144家房地產企業(yè)躋身百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。

同時， 2017年全國排名前十房企銷售額占全國商品銷售總額的24.1%，而拿地金額占比為47.6%，拿地金額集中度遠高于銷售金額集中度，也預示著未來兩年強者愈強效應會繼續(xù)凸顯。

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