2018年要買(mǎi)房？做了十年老中介揭秘幾點(diǎn)買(mǎi)房子的內(nèi)幕！

• 2018年4月17日 chinairnwz來(lái)源：百家號(hào) 460 24
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  2018-2023年房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢(shì)及投融資策略指引報(bào)告

  風(fēng)險(xiǎn)投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險(xiǎn)資本，待其發(fā)育相對(duì)成熟后，通過(guò)市場(chǎng)退出機(jī)制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險(xiǎn)收益。全球風(fēng)險(xiǎn)資本市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪快速...

　　一、為什么中介口碑這么差，市場(chǎng)還有這么多中介?

　　今天大家買(mǎi)房賣(mài)房，很多實(shí)際情況使得我們必須通過(guò)中介才能實(shí)現(xiàn)需求。原因不是因?yàn)橹薪榈姆?wù)有多么切合客戶(hù)需要，而是不找中介沒(méi)渠道找到房源。主要因?yàn)椋?/p>

　　1、買(mǎi)家想找到業(yè)主房源要么通過(guò)路邊中介找到房源，要么通過(guò)網(wǎng)站信息找到中介房源。沒(méi)有切實(shí)的第二渠道可以幫我們實(shí)現(xiàn)買(mǎi)家與賣(mài)家的直接對(duì)接。

　　2、房屋買(mǎi)賣(mài)的前期交易達(dá)成及后期的交易手續(xù)辦理二大核心事項(xiàng)咱老百姓大多做不到自行解決。

　　答案：市場(chǎng)上沒(méi)有第二種產(chǎn)品服務(wù)能夠完全替代中介的作用，所以大多只能找中介。

　　二、為什么中介收費(fèi)這么高，老百姓還得認(rèn)交?

　　買(mǎi)家通過(guò)中介買(mǎi)一套房子，少則幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)的中介費(fèi)支出真不是小數(shù)目，最少是一個(gè)普通人一年的薪資收入，而這筆錢(qián)用來(lái)買(mǎi)什么了呢?讓我們總結(jié)一下：

　　1、買(mǎi)中介手上的出售信息。

　　2、買(mǎi)中介給予的置業(yè)見(jiàn)意。(如得到正向見(jiàn)意還好，但有時(shí)得到的可能是反向見(jiàn)意)

　　3、買(mǎi)中介帶著你去看房子，幫你下決心出錢(qián)定房子。

　　除以上幾點(diǎn)，沒(méi)了，顯然是不合理的。這時(shí)有人說(shuō)過(guò)戶(hù)手續(xù)不是還要由中介辦理嗎?中介不是提供第三方居間嗎?非也：過(guò)戶(hù)手續(xù)您還得支付代辦費(fèi)用，幾千塊是跑不了的。中介所提供的第三方居間在法律上及實(shí)際上是沒(méi)有任何意義的，真出了問(wèn)題中介一點(diǎn)責(zé)任都沒(méi)有。

　　答案：老百姓認(rèn)交的主要因素有：

　　1、習(xí)慣所致，因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)了，我也就跟著認(rèn)吧。

　　2、不認(rèn)中介就不提供成交服務(wù)，我也沒(méi)別的辦法能搞定業(yè)主。

　　3、雖然我感到這錢(qián)花的不值，但為了能買(mǎi)到我能接受的房子，幾百萬(wàn)都花了這幾萬(wàn)也就認(rèn)了。

　　三、國(guó)家規(guī)定中介收費(fèi)那些是合法的，而真正合理的收費(fèi)應(yīng)該是什么標(biāo)準(zhǔn)?

　　國(guó)家有明文規(guī)定中介收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，北京目前普通住宅一般國(guó)家規(guī)定最高是成交價(jià)2.2%，除此再超收一分錢(qián)都是違法的，老百姓大多并不清楚那些中介收費(fèi)是不合規(guī)的，常見(jiàn)不合法收費(fèi)項(xiàng)目如下：

　　1、加以0.5%的擔(dān)保費(fèi)(以前叫《代書(shū)費(fèi)》)，這筆錢(qián)完全是個(gè)別品牌中介為了提高營(yíng)業(yè)額自編自設(shè)的一筆故事性費(fèi)用。(內(nèi)部認(rèn)為能收就收，收完了有懂行的找上門(mén)追究再退)

　　2、中介費(fèi)以外的代辦過(guò)戶(hù)費(fèi)，這筆錢(qián)國(guó)家也有明文規(guī)定最高收費(fèi)是1000元以?xún)?nèi)，但大多起收就3000元。

　　3、貸款服務(wù)費(fèi)，一筆住房按揭貸款銀行除評(píng)估費(fèi)及抵押登記費(fèi)有可能產(chǎn)生不足1000元以?xún)?nèi)的費(fèi)用，并且大多銀行現(xiàn)在為了競(jìng)爭(zhēng)也能不收就不收了，中介收多少大多都是自已留著了。

　　答案：真正現(xiàn)實(shí)合理的中介收費(fèi)應(yīng)該是什么標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人感覺(jué)如下：

　　1、前期幫助買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)現(xiàn)交易的中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)該不超過(guò)1%以?xún)?nèi)是合理的，因?yàn)榫湍壳皬氖轮薪榉?wù)的人員自身能力及所能提供的服務(wù)質(zhì)量來(lái)講，一切均要本著合理為上。

　　2、如果只是提供信息+協(xié)助成交+代辦后期手續(xù)，全整收費(fèi)1-2萬(wàn)還是比較說(shuō)得過(guò)去的。

　　3、如果只是協(xié)助成交+代辦后期手續(xù)，3000-5000元就足夠了，再多了就是不合理。想想中介同仁們我們都做了些什么，這世上我們的勞動(dòng)力有那么貴嗎?我們值那么多錢(qián)嗎?

　　有一個(gè)硬道理，世上任何不合理的現(xiàn)象都是不可能長(zhǎng)久的，終有一天，房產(chǎn)中介的天將會(huì)大變，將會(huì)回歸以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)的自身行業(yè)價(jià)值。

　　四、買(mǎi)房人當(dāng)下如何才能通過(guò)中介買(mǎi)到適合自己的房子?關(guān)鍵點(diǎn)有那些?

　　注意以下幾種情況的出現(xiàn)及應(yīng)對(duì)方式：

　　1、當(dāng)通過(guò)中介了解某套房子時(shí)，為了不被假房源受騙白跑去看房，你在電話(huà)里和中介人員溝通時(shí)一定要問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題，一是房本準(zhǔn)確面積是多少，二是直接問(wèn)這房子一定是真的嗎?三是問(wèn)房本發(fā)證日期的年月日，四是業(yè)主是不是家庭唯一住房。問(wèn)的過(guò)程中要分析中介人員回答的自然不自然，而不是準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，如果此中介對(duì)你所問(wèn)房源非常了解的話(huà)他會(huì)很自然的回答你所提的問(wèn)題并給出更加詳細(xì)的介紹，如果是假的或他并不了解的房源，一般應(yīng)答是不太自然的，還有就是直接告訴你先與業(yè)主聯(lián)系一下或回頭聯(lián)系之類(lèi)的回應(yīng)方式。

　　2、通過(guò)中介看完某套您感覺(jué)不錯(cuò)能接受的房子時(shí)，就算再想定下來(lái)買(mǎi)，也一定要出一個(gè)明確的買(mǎi)價(jià)給中介，(目前的行情一般照著10萬(wàn)至20萬(wàn)往下聊吧，聊不下來(lái)對(duì)你也沒(méi)壞處)讓中介幫您聊價(jià)格去，這一點(diǎn)是幫你省錢(qián)的關(guān)鍵，要不花那么多中介費(fèi)確實(shí)太虧了，就算中介費(fèi)省不下來(lái)，就當(dāng)借中介之力幫您聊下來(lái)房?jī)r(jià)找點(diǎn)平衡吧。這里千萬(wàn)注意別相信中介說(shuō)的明天房子就沒(méi)了的傳說(shuō)，就算真沒(méi)了你也得這樣做，買(mǎi)不到只能說(shuō)你和這套房子沒(méi)緣分。

　　3、決定要通過(guò)中介買(mǎi)下某套房子時(shí)，在與業(yè)主簽約談判達(dá)成一致后，一定要當(dāng)著業(yè)主的面與中介聊中介費(fèi)用的問(wèn)題，千萬(wàn)不要單聊，(這時(shí)候大多中介要將你與業(yè)主分開(kāi)，為什么就別說(shuō)的太過(guò)了)聊的過(guò)程中你完全可以還考慮中介要多少中介費(fèi)，你就根據(jù)你認(rèn)為中介本次服務(wù)值多少中介費(fèi)來(lái)自己衡量可以給多少中介費(fèi)，在此教你兩點(diǎn)：一是無(wú)論你出多少中介費(fèi)都要堅(jiān)持你的立場(chǎng)，不到最后不加一分錢(qián)，二是中介公司如果不同意你就明說(shuō)不之有你們一家中介，別的中介也和我說(shuō)過(guò)有這套房，并且同意以我所出的中介費(fèi)幫我做，(基本上所有的中介面臨這種情況都會(huì)交槍)。不是我要幫著你整我們的同行，而是我實(shí)在看不下去現(xiàn)在做中介的收費(fèi)太過(guò)份了。

　　4、千萬(wàn)不要認(rèn)為品牌大中介會(huì)有多么的好，前期信息提供方面確實(shí)是比一般小中介強(qiáng)的多，但專(zhuān)業(yè)度及后期各項(xiàng)手續(xù)辦理的效率往往比小中介要差很多，因?yàn)閱巫恿看?，還要分很多人交替服務(wù)完成。關(guān)鍵點(diǎn)還是收費(fèi)，大中介收費(fèi)最高，小中介只要你能定下來(lái)買(mǎi)房，聰明的買(mǎi)家往往都能省去很大比例中介費(fèi)。更不要認(rèn)為大中介能給你更多保障，不出問(wèn)題做點(diǎn)附加服務(wù)還有可能，一但出問(wèn)題，往往最不負(fù)責(zé)的往往是大品牌中介，因?yàn)閮?nèi)部需要層層匯報(bào)，脫也能脫的你無(wú)語(yǔ)無(wú)奈。

　　5、房子貴一定有貴的原因，便宜一定有便宜的原因，買(mǎi)一套什么樣的房子才是最適合自己的，只有自己才是最了解自己需求的，千萬(wàn)別指望別人幫你拿主意，更不要只是單純的可著手上的錢(qián)去買(mǎi)房子，大多在北京遠(yuǎn)郊區(qū)買(mǎi)房子為解決自住的人都是后悔的。一定要結(jié)合自身的資金及收入，交通及工作區(qū)域，家庭及成員需要，個(gè)人喜好及配套喜好，自身對(duì)房況的喜好，自身對(duì)周邊環(huán)境的喜好這六大要素來(lái)判定你的購(gòu)房區(qū)域及房型定位。別人的見(jiàn)意終歸只是見(jiàn)意，不是主意，主意一定要自己拿，因?yàn)榉孔淤I(mǎi)完是你要住的，不是別人，每個(gè)人的需求都是不一樣的，要相信自己。

　　五、買(mǎi)房人如何定位適合自己購(gòu)買(mǎi)的房子?沒(méi)有十全十美，適合的就是最好的。

　　買(mǎi)房人主要考慮以下幾點(diǎn)：

　　1、自己手頭上有多少錢(qián)可以用于購(gòu)房，一般是所持資金的80%。

　　2、現(xiàn)在買(mǎi)房最主要的需要是什么，如結(jié)婚，不想再租房，將來(lái)要在京定居，買(mǎi)房是必須。

　　3、現(xiàn)在買(mǎi)房主要是自往，還是可以先出租將來(lái)再自住，一般馬上需要自住的現(xiàn)在占多數(shù)。

　　4、上班的單位在那里，自己意識(shí)中喜歡京城那個(gè)區(qū)域，自認(rèn)為那個(gè)區(qū)域適合長(zhǎng)期居住。

　　5、是全款還是貸款，貸款貸多少合適。

　　6、家里三五年內(nèi)有多少人要住，需要買(mǎi)多大的房最適合。

　　7、房子周邊最好有那些配套，必須有那些配套。

　　8、自己印象中最喜歡什么樣的房子，如戶(hù)型，格局，裝修等。

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