深圳征地出新規(guī):釘子戶不超過5%可強征 深圳動遷政策規(guī)定有哪些

• 2018年4月26日 zengpingping來源：華律網 662 38
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  2018-2023年中國工業(yè)氣體行業(yè)競爭格局分析及投資價值研究報告

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近日，深圳意圖以地方立法的形式來打破長期以來“拆不動、賠不起、玩不轉”的城市更新困境。

近日，深圳意圖以地方立法的形式來打破長期以來“拆不動、賠不起、玩不轉”的城市更新困境。今年8月初，正在內部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》中指出釘子戶不超過5%可強征。下面就讓小編帶大家一起來看看詳細內容。

2015年8月初，正在內部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》顯示，其在維持“政府引導，以市場化運作為主，充分發(fā)揮資源市場化配置作用”主導機制的同時，首次提出了“產權置換按照建筑物使用面積(套內建筑面積)測算，置換比例(即拆賠比)不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”和“如果不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權利人不超過5%，則項目實施主體可以申請區(qū)政府強制征收不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權利人的房地產并出售給項目實施主體”等突破性條款。

南都記者于8月10日向深圳市規(guī)劃和國土委員會發(fā)采訪函求證此事，草案真實性未受到否認，但其明確表示，“該草案修訂尚屬內部征求意見，未通過人大審定?！睆哪壳暗那闆r看，若該條例一旦通過實施，將是國內首次將城市更新提升至立法高度。

拆賠比不低于1：1，不高于1：1.3

在目前的草案當中，最引人注目的，是市場呼喚已久的拆賠比標準終于“現(xiàn)身”。草案第51條規(guī)定，建筑物產權置換按照建筑物使用面積(套內建筑面積)測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而涉及的土地產權置換房產，則按照土地面積乘以經批準的項目建筑容積率的50%的標準測算;土地貨幣補償按照土地市場評估價計算;建筑物貨幣補償按照建筑物重置的市場評估價計算。

另外，在原有權益的確定方面，原本缺乏第三方介入，因此對拆除物業(yè)的市場價值往往有較大的出入，而草案第47條則明確規(guī)定，拆除重建類城市更新項目范圍內土地和建筑物的價值應當通過市場評估、協(xié)議收購、產權置換等方式予以確定，并作為權益轉換的基礎，“通過市場評估的，市場機構評估結果應當按照3家評估機構的市場評估值的算術平均值確定。”由此為城市更新引入了市場化的評估機制。

草案規(guī)定，在城市更新過程中，項目實施主體應當在項目實施前制定包括權利人及其權益、項目開發(fā)總量、權益轉換參與人、產權置換和貨幣補償標準在內的權益轉換方案。值得注意的是，該方案還應當包含“申請強制征收的補償承諾”，這一條款為接下來的“強制征收”和“強制售賣”埋下了伏筆。

95%以上可申請強制征收和售賣

于2010年開始實施的《城市更新辦法實施細則》中規(guī)定，“市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體”，方能推動。然而，由于業(yè)主利益各有不同，100%的簽約率在過去市場的驗證之中從未成功過。

而在相關法條更為完善的香港，則采用了“多數(shù)決”的方式，在大多數(shù)業(yè)主的利益與小部分業(yè)主的利益尋找了一種合法的強制執(zhí)行的方案。在此次的《城市更新條例》起草當中，也借鑒了這一模式，草案中便詳細制定了“強制征收”和“強制售賣”的條款。

首先，草案第58條設置了“收回收購”的條款，該條規(guī)定，市場主體組織實施拆除重建類城市更新項目，不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議的權利人不超過 10%的，不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議的權利人可以申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權和建筑物。而對于政府收回、收購土地使用權和建筑物的，“應當以不低于市場評估價出售給項目實施主體。項目實施主體不愿受讓的，由政府作為權利主體參與城市更新?！?/p>

當不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權利人不超過5%時，項目實施主體可以按照經核準的權益轉換方案中強制征收補償承諾，確定征收補償金額并預繳承買價款，申請區(qū)政府強制征收不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權利人的房地產并出售給項目實施主體。這就是“強制征收”的標準。

此外，在少數(shù)權利主體拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議而使得項目實施受阻的情形下，擁有項目范圍內95%以上(含95%)房地產權利的人，可以向項目所在地的區(qū)政府申請強制售賣項目范圍內全部房地產。

就強制售賣的實施而言，將采用拍賣的方式實施，以項目范圍內全部房地產的市場評估價為拍賣底價，拍賣底價以三個房地產評估機構評估價的平均價為準。評估費由強制售賣的申請人預付。擁有項目范圍內95%以上(含95%)房地產權利的人、拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議的任何一個權利主體以及其他法人和公民個人均可以依法參與競拍。但是，拍賣不允許以聯(lián)合體競拍。

在完成拍賣后，競得人為項目范圍內房地產的單一權利人，其應按本條例的規(guī)定組織實施拆除重建類城市更新項目;拍賣流拍的，強制售賣的申請人應當以拍賣底價購買。

可申請行政復議和提起行政訴訟

但是，由于城市更新項目涉及的大量市民利益訴求可能引發(fā)風險，區(qū)政府在做出強制征收或強制售賣的決定前，應當交由專家委員會評議和進行風險評估。

權利人對于項目所在地區(qū)政府做出強制征收或強制售賣的決定不服的，可以依法申請行政復議和提起行政訴訟。

值得注意的是，市場主體實施拆除的重建類城市更新項目，若有“因不超過5%權利人不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議，且未能實現(xiàn)強制征收”、“不具備強制售賣的條件，或者權利人未申請強制售賣”、“項目逾期未完成且沒有其他合法補救措施”、“項目實施主體明確放棄”等四種情形之一，便可由項目所在地的區(qū)政府決定收回該項目，并由政府實施，政府可以通過招投標或者委托代建的方式實施。

深圳房價是全國數(shù)一數(shù)二，由于房價貴所以土地供應也非常緊張，在需要征地的時候政府或房地產企業(yè)都會像村民補償，當?shù)卣畬τ趧舆w也出臺了相關政策。

第十六條 拆除房屋，根據不同情況進行補償：

(一)拆除屬于城市居民的房屋，補償同等面積的房屋，但經業(yè)主同意，也可以現(xiàn)金補償。如該地屬有償受讓用地(即由市區(qū)國土局有償出讓用地，下同)補償雙方必須對地價的差價進行結算。

(二)農村村民在農村用地規(guī)劃范圍內已安排有宅基地的，對其被征用的舊居屋，只給予補償現(xiàn)金，不再劃地，也不再補償房屋。

(三)拆除華僑和港、澳、臺同胞本人在農村的舊屋，可以房屋進行補償，經業(yè)主同意也可以現(xiàn)金補償。業(yè)主在農村規(guī)劃用地范圍內已安排有宅基地的，以現(xiàn)金進行補償。

(四)拆除單位(含集體、國營企事業(yè)單位、機關、團體，中外合資、合作企業(yè)，外資企業(yè)等)房屋，以同等結構、同等面積進行補償;該用地屬有償受讓的，補償雙方必須就地價(現(xiàn)值)的差價進行結算。經補償雙方商定，也可以換地的方式進行安置。

按本條規(guī)定用房屋進行補償?shù)模越y(tǒng)建形式進行安置，補償雙方應對面積、結構、質量的差異進行差價結算，并在協(xié)議中訂明。

協(xié)商期限屆滿仍不能達成協(xié)議，由區(qū)國土管理部門作出處理決定的，對房屋拆遷安置補償，一般以現(xiàn)金進行補償。

第十七條 拆遷補償實行產權調換的，如補回的房屋與原房屋質量或面積相差校大的，補償雙方應進行質量、面積的差價結算。補償?shù)拿娣e大于被拆房屋面積的，超出部分按微利商品房價格由業(yè)主補償給用地單位。

第十八條 被征用土地擬建房屋與被拆除房屋的用途相同的，業(yè)主應當獲得就地安置。

第十九條 因公產住房被拆除而受影響的使用人，由市住宅局按有關房管規(guī)定給予安置。

第二十條 拆除經批準的臨時用地的房屋，原臨時用地合同自動終止。合同存續(xù)期仍有一年以上的，應對房屋作適當?shù)难a償，但臨時用地合同另有規(guī)定的，按合同規(guī)定辦理。

第二十一條 對應當補償房屋而暫時又無法補償?shù)?，應對受影響的業(yè)主和使用人妥善、合理地給予安置臨時居所，由此產生的費用由用地單位支付。

第二十二條 因動遷而產生的搬遷費用，由用地單位按實際支出支付給業(yè)主或使用人。

業(yè)主和使用人所在單位應給予必要的搬遷時間。搬遷期間的工資應予照發(fā)。

第二十三條 被拆除房屋原有租賃關系，被拆除后又補償房屋的，租賃合同繼續(xù)生效，租賃雙方可對有關權利義務進行協(xié)商變更;用現(xiàn)金補償?shù)?，租賃合同自動終止。

第二十四條 拆除有產權糾紛房屋，在拆除房屋協(xié)商補償期限內糾紛未解決的，拆遷前，國土管理部門應當組織拆遷人及邀請市物業(yè)估價所對將被拆除的房屋作勘察紀錄，并向公證機關辦理證據保全。

第二十五條 被拆除房屋屬下列情況之一的，不予補償：

(一)違章建>的房屋;

(二)違法占地上的房屋;

(三)違反土地使用合同，被市國土局收回土地使用權，被收回的土地上的房屋;

(四)違反本辦法第十三條第(一)項規(guī)定的改建、擴建和裝修部分;

(五)土地使用年期屆滿的房屋。

第二十六條 拆除非住宅房屋造成停產、停業(yè)引起經濟損失的，由用地單位給予適當?shù)难a助費。

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