房地產開發(fā)模式將真正改變 解讀住房租賃證券化首份文件

• 2018年4月26日 FanTianQing來源：新浪新聞 1371 90
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  2018-2023年中國房地產投資市場深度全景調研及“十三五”發(fā)展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產投資行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

住建部等九部委鼓勵金融支持住房租賃發(fā)展精神下發(fā)僅僅半年時間，首份具體操作性文件正式落地。

解讀住房租賃證券化首份文件。

4月25日下午，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，以實際政策支持促進住房租賃市場發(fā)展。隨著文件下發(fā)，被認為達到數(shù)萬億規(guī)模的住房租賃產業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。

此前2017年7月18日，住建部下發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房[2017]153號)，提出要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。當時的通知明確要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）。而此次下發(fā)的文件明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領域設立“綠色通道”。

分析人士指出，這一文件釋放了一個明確的信號，即政府在重點區(qū)域全力支持住房租賃企業(yè)的資本需求，這意味著這類公司將越來越受到資本的青睞，從而更好的拓展，進入良性循環(huán)。該政策的長期效果可以幫助傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉為自持運營模式，從而真正改變目前房地產開發(fā)普遍存在的短視效應。這也使得房地產長效機制有了實質性基礎。

為了更清晰理解，媒體為此采訪了多名專業(yè)人士，對這一重磅文件進行了詳細解讀。

培育專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)

文件明確了明確住房租賃基本條件，包括三個部分：

1，物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；

2，物業(yè)正常運營，且產生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

3，發(fā)起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

文件明確鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。

渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經(jīng)理、資本市場部總經(jīng)理李耀光指出：文件進一步表明政府層面對長租公寓資產證券化的鼓勵態(tài)度，同時也設定許多規(guī)矩，使得日后的產品更加符合資產證券化和REITS的邏輯，這更有利于長租公寓資產證券化更健康的發(fā)展。

魔方生活服務集團副總裁金喆表示：這一規(guī)則明確對于物業(yè)性質，企業(yè)經(jīng)營能力，運營商的資質等提出了明確的要求，這意味著合法經(jīng)營，運營效率高的企業(yè)越會受到資本的青睞，從而更好的拓展，進入良性循環(huán)。相信這對于整個行業(yè)的輕資產運作會起到積極的作用。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄則認為，該政策的長期效果可以幫助傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉為自持運營模式。對于運營能力較強的房企來說，是新增的融資渠道。

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