三四線城市的房價抬高的幕后黑手是誰？

• 2018年7月5日 HaoChenChong來源：房天下 1454 96
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  2018-2024年中國體育俱樂部行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告

  中研普華通過對體育俱樂部行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析體育俱樂部行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

地產(chǎn)股為何集體暴跌?一則有關棚改的消息是關鍵：棚改項目審批權收回至國開行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。

地產(chǎn)股為何集體暴跌?一則有關棚改的消息是關鍵：棚改項目審批權收回至國開行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。

實例說一千道一萬，當事人現(xiàn)身說法最真實。先來看一則某地產(chǎn)公司在某中部三線城市2017年初的廣告。“今年市定目標任務是3.04萬戶，征收房屋430萬㎡，計劃投資265.17億元，動遷15萬人!什么?感覺3.04萬戶、15萬人只是個數(shù)字，和自己沒什么關系?那咱們拿去年的事實說說話。

2016年棚改推動房地產(chǎn)去庫存7000余套。對!就是這個數(shù)字!是不是感覺今年又可能有大批的棚改戶加入買房大軍?是不是感覺房價又會變動?貼心的我勸你哈，買房莫要猶豫觀望，看準了買了就ok!”順便備注一下，這座2017年棚改就動遷15萬人的中部城市，城區(qū)人口數(shù)量只有100萬多一點。不消多說，棚改之于當?shù)貥鞘械囊饬x已然明了。故事可以從2014年說起。該城市一位居民說三四年前，這座傍水而居的城市房價只有三四千，人均月工資也是這水平，生活很愜意，壓力也不大，“蓋了很多房子，賣不出去，大家也不著急買，房價有一陣子還下降?！?/p>

房地產(chǎn)庫存高企，土地就賣不出去，依賴土地財政的地方政府想必急壞了。有多急呢?一個故事可以證明。去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經(jīng)濟ke】：“負債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老板(指縣委書記、縣長)都快急死了?？h里面除了醫(yī)院沒有抵押，其他可以抵押的資產(chǎn)都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去，抵押的土地價格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。這并非某一個城市的難題，而是全國普遍現(xiàn)象。

撬動怎么辦?必須把手頭的存貨清倉，接著再賣地，賣新房子，要不，這生意就做不下去了?？ㄗ〔弊拥碾y題是，誰來掏錢買單?靠當?shù)鼐用窦依锟商筒怀龈嗟腻X。那么，錢從哪里來?誰來撬動這個支點?棚改貨幣化安置的定向?qū)捤?PSL)如期而至。

2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向為貨幣化安置，也就說拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買房子。恒大集團首席經(jīng)濟學家任澤平認為棚改是一石三鳥之計：“棚戶區(qū)改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創(chuàng)造住房需求、拉動房地產(chǎn)投資，是未來5年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心變量之一”。

中國社會科學院金融所房地產(chǎn)研究中心主任毫不諱言：“棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存?！睆拇饲暗膶嵨锇仓酶臑樨泿呕仓檬瞧渲嘘P鍵，而PSL又是核心環(huán)節(jié)，并被不少地方政府視為如意法寶，放大到極致。具體怎么操作呢?還是以上述的中部城市為例，政府規(guī)劃一批棚改項目，向政策性銀行申請專項貸款，國開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款，棚改拆遷戶拿著拆遷款，歡天喜地買新房去，比如上述所說的做廣告的大公司。這里說的政策性銀行主要就是國開行。公開數(shù)據(jù)：截止2017年末，國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億。在回應幾天前的消息時，國開行說截至5月末，今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設。

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