融資難背景下多家房企降杠桿抓回款

• 2018年7月25日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 823 50
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)供需趨勢及投資風(fēng)險研究報告

  中研普華通過對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，...

“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢。”這是房地產(chǎn)企業(yè)近一年多以來的“共識”。在調(diào)控常態(tài)化的市場環(huán)境下，有安全意識的開發(fā)商，已經(jīng)將“去杠桿、降負(fù)債”排在壯大規(guī)模前，升級為企業(yè)發(fā)展的第一要務(wù)。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，截至2017年底，A股136家上市房企負(fù)債合計超過6.58萬億元，同比增長幅度達(dá)34%；資產(chǎn)總計為8.3萬億元，同比增長幅度達(dá)31%。這意味著A股房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)與總負(fù)債上升規(guī)模相當(dāng)，房企整體杠桿率變化相對不大，但據(jù)記者觀察，仍然存在著個別房企負(fù)債率偏高的情況。

房企高杠桿運營一直被詬病，近兩年，恒大、陽光城等標(biāo)桿房企也紛紛喊出了“降負(fù)債”的戰(zhàn)略口號，因為其背后，是杠桿率越高融資越難的窘境。

一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率是衡量一家企業(yè)財務(wù)安全的指標(biāo)之一。但對房地產(chǎn)行業(yè)來講，情況較為特殊，未交付樓盤預(yù)售期的預(yù)售款是作為預(yù)收賬款的一部分計入負(fù)債類科目。按照行業(yè)一般算法，統(tǒng)計資產(chǎn)負(fù)債率時，都不將預(yù)收賬款作為資產(chǎn)計算在內(nèi)。所以，相對來說，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更能反映一家上市房企的真實負(fù)債水平。

以A股136家上市房企資產(chǎn)負(fù)債情況為例，記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，截至2017年年底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%的房企占26%，在70%-80%之間的占比為24%。然而，剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的房企有22家，占比為16%；剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率在70%—80%之間的房企有30家，占比為22%。

不難看出，一家房企資產(chǎn)負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率雖然一般為正向關(guān)系，但鑒于企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和銷售能力的變化，也可能出現(xiàn)較大差異。

以近年來不斷進行戰(zhàn)略調(diào)整的綠城中國為例，2015年-2017年，綠城中國的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.63%、76.84%和80.16%，資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升趨勢。但剔除掉預(yù)收賬款之后，綠城中國的負(fù)債率則是有下降趨勢的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。

另外，按照在港上市的內(nèi)房股會計口徑來看，2017年，綠城中國凈負(fù)債率達(dá)到46.4%，同比下降11.7%。

多位房企高管與記者交流時曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿率確實偏高，但凈負(fù)債率控制在60%左右的企業(yè)一般比較舒服，一方面企業(yè)資金充足，具備靈活的擴張能力，可以給股東更多回報；另一方面，這意味著在企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)中，長期貸款比例較高，且有相應(yīng)充足的抵押物，資金鏈相對安全。

而對于凈負(fù)債率超過200%的房企來說，降負(fù)債則是目前的頭等大事，因為杠桿率不降低，意味著在資本市場再難以找到錢，更難融到便宜的錢，甚至關(guān)乎生死。

據(jù)記者了解，融信中國、陽光城、正榮地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等過去因負(fù)債高而備受質(zhì)疑的房企，在今年年初均表示，將采用各種降負(fù)債舉措，短期內(nèi)將凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)。

目前看來，在融資環(huán)境艱難的局勢下，負(fù)債率過高的房企，信用評級將趨向負(fù)面，這幾乎會封堵一家房企在資本市場的融資之路。掃開“輸血”路障的要務(wù)之一，是現(xiàn)金流安全，通過提高銷售回款率、結(jié)轉(zhuǎn)利潤等手段增厚凈資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

鑒于此，在一家房企的眾多財務(wù)指標(biāo)中，多位房企高管均曾向媒體表示，更關(guān)心現(xiàn)金流收入。

“目前最關(guān)心的仍是現(xiàn)金流，要提升回款率，降低負(fù)債率?！标柟獬菆?zhí)行董事長兼總裁朱榮斌接受采訪時曾如此坦言。而回款率和結(jié)轉(zhuǎn)利潤的提升則來自于加快項目的周轉(zhuǎn)速度?；蛟S，這就是近期部分房企在內(nèi)部會議上強調(diào)全力加快銷售的關(guān)鍵因素之一。

融信中國相關(guān)人士在接受采訪時也表示，在加快銷售資金回籠方面，目前從集團到項目層面，有專門團隊負(fù)責(zé)，指標(biāo)細(xì)化到每天。

7月23日，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸表示，“在目前的調(diào)控形勢下，政策多變，在財務(wù)戰(zhàn)略上，我覺得應(yīng)該實現(xiàn)早銷、快銷，繼續(xù)堅持‘現(xiàn)金流為王’的思想。”

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