行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫,房地產(chǎn)金融擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級并獲得提升!
房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè),對金融有很強的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服...
2018年轉(zhuǎn)瞬即逝,回首中國樓市,從年初的“漲勢洶洶”到年末的一片平靜,可謂跌宕起伏,風起云涌。
這一年,多地密集出臺調(diào)控政策,樓市經(jīng)歷了史上最嚴調(diào)控;這一年,地產(chǎn)商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩(wěn)度過樓市“寒冬”;也是這一年,房租飛漲,長租公寓快速擴張,租賃市場成為房地產(chǎn)市場的又一主角。
調(diào)控潮、赴港上市潮、更名潮、離職潮、搶人大戰(zhàn)等種種行業(yè)現(xiàn)象,構成了2018年樓市一幅幅獨特的畫卷。
臨近年尾,《國際金融報》通過對今年房地產(chǎn)行業(yè)的大事件進行梳理,總結出十大“熱頻詞匯”,以回顧2018年這個注定會被地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士銘記的一年。
1 史上最嚴調(diào)控
2018年以來,樓市調(diào)控政策頻出。調(diào)控的思路十分明確,即圍繞“房住不炒”定位,堅持調(diào)控不放松。
5月19日,住建部發(fā)文重申調(diào)控目標為穩(wěn)市場,文件的核心是落實問責機制,促使地方政府完成住房和用地的結構調(diào)整,鞏固和加強前期的調(diào)控效果。
6月26日,住建部、公安部等七部聯(lián)合發(fā)文,在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動,為期半年。本次專項行動整治重點為:投機炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。
7月31日,中共中央政治局會議指出,下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
隨后,河南鄭州、重慶、陜西西安、湖南長沙等地分別出臺相關政策,全國范圍內(nèi)的調(diào)控逐步走向精細化,因城因地精準施策。
上海易居房地產(chǎn)研究院認為,2018年房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方向和重心,從過去管需求、管供給轉(zhuǎn)向了管秩序、穩(wěn)預期。一系列會議召開和政策文件發(fā)布、對地方政府的約談、督察組全國市場督查等工作,正引導全國樓市交易秩序趨于規(guī)范、平穩(wěn)健康發(fā)展。
2 搶人大戰(zhàn)
“學歷落戶僅憑身份證、畢業(yè)證即可申請辦理”“人才按類別免費提供人才公寓”“引進人才可集體戶落戶,配偶和未成年子女可隨調(diào)隨遷”……從放寬落戶條件、送購房租房補貼到項目資助、人才獎勵,這場始于2017年的搶人大戰(zhàn)在2018年上半年再次被推向高潮,戰(zhàn)火也從湖南長沙、四川成都等二線城市進一步擴散。
一方面,北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”;另一方面,山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。
有觀點認為,鑒于城市人口的規(guī)模和結構是影響生產(chǎn)力發(fā)展和經(jīng)濟創(chuàng)新的關鍵因素,“搶人大戰(zhàn)”不斷升級的背后折射出不少城市面對產(chǎn)能調(diào)整、技能人才缺失、人口紅利衰減、老齡化加速等問題的“焦慮”。
然而,短時間內(nèi)大量的遷入人口也導致了當?shù)貥鞘泄┙o緊張、房價水漲船高。5月16日,天津推出“海河英才”計劃,不到一天時間,30萬人申報查詢落戶事宜,而與人才儲備一同蓄勢待發(fā)的還有天津樓市。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,5月,天津二手房成交環(huán)比增加255%,成交均價漲幅在2.5%以上。此前,西安、成都等地也曾被外界質(zhì)疑當?shù)胤績r上漲是否與人才政策的實施有關。
3 “活下去”
“活下去!”萬科秋季例會屏幕上三個大字隨著一張照片的流出而掀起軒然大波。
更早之前,萬科董事會主席郁亮就已提出以“收斂”和“聚焦”的戰(zhàn)略應對行業(yè)轉(zhuǎn)折。
彼時,面對日益漸濃的市場觀望情緒,萬科一邊梳理內(nèi)部業(yè)務以縮減開支,一邊對部分區(qū)域產(chǎn)品進行降價銷售,以達到快速回款的目的。
伴隨著樓市調(diào)控步入深水區(qū),下半年房地產(chǎn)市場行情轉(zhuǎn)淡,恒大、碧桂園、泰禾等房企均在推出促銷、降價等優(yōu)惠措施,更有房企被曝出強制其員工購買自家樓盤的消息。
現(xiàn)金為王是房企的共識。除了以價換量外,包括綠地、華夏幸福、旭輝等房企均傳出裁員消息。有觀點認為,人員精簡、縮編不僅反映房企或存在資金鏈緊張問題,還側面體現(xiàn)房企在區(qū)域、組織結構上的布局調(diào)整。
同時,此前地王頻出的“盛況”已不再,取而代之的是房企謹慎拿地、放緩開發(fā)投資速度和規(guī)模。事實上,早在7月,碧桂園就傳出消息稱,將叫停三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略。此后,融創(chuàng)也將“安全”提至公司戰(zhàn)略重心,表示下半年會多看少動。
4 赴港上市
在資金吃緊的大環(huán)境下,通過上市拓寬融資途徑、解“燃眉之急”已成為不少房企的發(fā)展之道。據(jù)不完全統(tǒng)計,2018年截至目前已有12家內(nèi)地房企先后赴港IPO。其中,正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達集團已先行完成上市,銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創(chuàng)國際、海倫堡、中梁地產(chǎn)、奧山控股尚在排隊中。
其中,除正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)及美的置業(yè)外,其他多為區(qū)域型房企,布局城市有限且銷售規(guī)模較小。
負債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一。不少中小房企在招股書中坦言,上市籌得資金將用于清償借款。
債臺高筑背后是這些房企對于快速規(guī)模擴張的訴求。對于中小房企來說,現(xiàn)金的充裕程度決定著其能否實現(xiàn)“彎道超車”,而上市或有助于提供一條穩(wěn)定的外部輸血通道。然而,融資情況并不盡如人意,今年許多上市房企已經(jīng)出現(xiàn)認購不足或股價在上市當天破發(fā)的情況。
此外,分拆物業(yè)上市也是今年房企的另一大動作。繼雅生活、碧桂園服務、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)后,旭輝旗下物業(yè)板塊永升服務也將于12月登陸港交所。濱江集團、中國奧園旗下的物業(yè)公司也在今年向港交所遞交申請書。
不少業(yè)內(nèi)觀點認為,房企分拆物業(yè)上市有助于快速擴充業(yè)務規(guī)模,搶灘存量市場下物業(yè)這片“藍海”。但值得注意的是,目前大多物業(yè)公司還未完全擺脫對母公司的依賴,受母公司住宅業(yè)務布局局限性較大。
5 高管離職
2018年末,房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出現(xiàn)“高管離職”。
11月中旬至12月初,不到一個月時間內(nèi),俊發(fā)集團總裁張海民、華潤置地執(zhí)行董事俞建、融信中國執(zhí)行總裁吳劍、旭輝集團副總裁孔鵬、正榮地產(chǎn)財務總監(jiān)談銘恒、朗詩綠色集團執(zhí)行董事及總裁向炯等十余家大中型房企高管均已離職。
其中不乏全國型房企的“封疆大吏”,在房企擴大規(guī)模、沖刺業(yè)績的階段曾功不可沒。以旭輝為例,于今年11月離職的副總裁孔鵬是2012年公司上市之后引入的第一批職業(yè)經(jīng)理人之一,曾在北京區(qū)域幫旭輝打下“百億江山”。
而高管集中離職的背后或暗藏企業(yè)對未來戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)變和調(diào)整。拋開個人的選擇,曾經(jīng)靠“個人資源”謀生的職業(yè)高管注定將面臨挑戰(zhàn)。
“存量時代強調(diào)的是跨產(chǎn)業(yè)的運營能力、資本運營能力和金融運營能力。只會‘拿地’的人已經(jīng)不吃香了,目前房企最需要是產(chǎn)融銷復合型人才。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟分析認為,當下很多地產(chǎn)人都要經(jīng)歷新一輪市場洗禮,房企人員調(diào)整的實質(zhì)是未來戰(zhàn)略的調(diào)整,而這種調(diào)整還會持續(xù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《國際金融報》記者表示,行業(yè)發(fā)展降溫,自然使得企業(yè)經(jīng)營面臨壓力,年底往往會制定新的戰(zhàn)略調(diào)整,這對于財務官和營銷官的影響是最大的。但由于本身管理層的資源還是稀缺的,離職或談不上被迫,和管理者自身考慮也有關。
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