提前還房貸利大于弊嗎 2023房地產(chǎn)市場展望

• 郭夢 2023年2月1日 來源：經(jīng)濟日報 737 44
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歲末年初之際，不少個人住房貸款借款人加快提前償還貸款，掀起一波提前還貸熱潮。這其中的原因是多方面的。商業(yè)銀行、借款人及相關部門應理性對待，并采取合理措施加以緩解，進一步穩(wěn)定居民信心和預期。

提前還房貸利大于弊嗎

歲末年初之際，不少個人住房貸款借款人加快提前償還貸款，掀起一波提前還貸熱潮。這其中的原因是多方面的。商業(yè)銀行、借款人及相關部門應理性對待，并采取合理措施加以緩解，進一步穩(wěn)定居民信心和預期。

在銀行信貸中，提前還款本是一種較為常見的行為。

提前還房貸究竟劃算不劃算?

“提還并不一定劃算，要看具體情況”，一般剛開始還款一兩年的借款人，由于前提還以利息為主，如果貸款利率比較高，特別前兩年利率去到5.6%到5.8%的客戶，同時手頭上的閑置資金的投資理財又不能產(chǎn)生高于銀行利率的收益，可以考慮提前還貸。

近年來，受經(jīng)濟下行和疫情反復等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對未來預期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。

從還款方式看，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點;等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟恢復回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。

2023房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

在中央層面重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”地位，并出臺多項政策工具支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行后，2023年地方政府延續(xù)樓市寬松政策，繼續(xù)出臺優(yōu)化政策，促進樓市健康發(fā)展。

截至1月31日，已有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶6個省級行政區(qū)(含直轄市)召開2023年穩(wěn)經(jīng)濟會議或住建工作會議，把提振住房消費納入到新一年經(jīng)濟發(fā)展的框架之中。

2023年伊始，疫情管控的全面松綁，使得春節(jié)假期返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪。但受樓市低迷、市場需求及購買力不足影響，房企銷售業(yè)績整體不及去年同期。

1月，TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。百強房企全口徑銷售金額僅3967.6億元，業(yè)績規(guī)模同比降32.2%，環(huán)比下降47.7%。

從房企來看，1月操盤金額排名前三房企分別為保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)和碧桂園，其中保利發(fā)展以275億元排在首位，同比增長6%，萬科地產(chǎn)和碧桂園操盤金額分別為274.1億元和256.5億元，同比分別下降17%和45%。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)風險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》分析

今年以來多地下調(diào)首套房貸利率下限。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，春節(jié)后，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，新一輪的下調(diào)房貸利率潮正在上演。截至目前，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

新春伊始，房地產(chǎn)市場初露企穩(wěn)端倪，回暖復蘇的各方面力量正在積蓄。當前房地產(chǎn)市場面臨的重要難題是預期不穩(wěn)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是一項長期任務。

穩(wěn)預期、防風險、促轉(zhuǎn)型將是2023年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關鍵。2023年，政策的精準性協(xié)調(diào)性將繼續(xù)促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。關鍵是要尊重規(guī)律，尊重實際，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心。

2023房地產(chǎn)市場展望

未來的市場規(guī)模也構成預期的一部分。從長遠看，每年銷售13億平方米左右仍然是很大的需求規(guī)模。我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2022年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個百分點，達到65.22%，但是與發(fā)達國家80%左右的水平相比仍然不高，有提升空間。2022年我國新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這也成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿?。不可否認的是，我國房地產(chǎn)市場已從快速增長階段進入平穩(wěn)發(fā)展階段，難以再維持過去曾達到的每年18億平方米的商品房銷售規(guī)模。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積為135837萬平方米，比上年下降24.3%。但每年銷售13億平方米對市場仍有相當大的支撐作用，這是房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利條件。

欲了解更多關于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)風險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》。

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