中國大城市開發(fā)日趨飽和 2023城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢預測

• 黃文玉 2023年8月2日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 231 7
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近年來“城市病”問題也越來越嚴重，如何從傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化轉變?yōu)橐匀藶楸镜某擎?zhèn)化成為了中國城鎮(zhèn)化關注的主題，“新型城鎮(zhèn)化”的概念由此而生，并在新一屆領導集體中，上升為全國性的發(fā)展戰(zhàn)略?！俺鞘懈隆闭菍崿F(xiàn)“新型城鎮(zhèn)化”對城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要

由于我國經(jīng)濟遠超預期的增長速度，城市規(guī)模膨脹的速度十分驚人，甚至遠遠快于城鎮(zhèn)人口的增長速度，城市的快速粗放式膨脹，以及建設規(guī)劃的落后，導致我國各大城市出現(xiàn)了大量僅僅過了二三十年就需要重新改造的區(qū)域，城市擁堵，城市內欠缺區(qū)塊規(guī)劃，城市內部基礎建設滯后的問題近年來暴露無疑，以舊城區(qū)、舊廠房、城中村的改造為主的“城市更新”成為了各地政府著力推進的重點工作。

城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來“城市病”問題也越來越嚴重，如何從傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化轉變?yōu)橐匀藶楸镜某擎?zhèn)化成為了中國城鎮(zhèn)化關注的主題，“新型城鎮(zhèn)化”的概念由此而生，并在新一屆領導集體中，上升為全國性的發(fā)展戰(zhàn)略?！俺鞘懈隆闭菍崿F(xiàn)“新型城鎮(zhèn)化”對城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要途徑，也越來越受到政府和社會的關注。

從進入21世紀后，隨著我國經(jīng)濟實力的快速增長和城市盲目擴張問題的暴露，我國的城市更新運動開始不斷加速，北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市紛紛制訂了大規(guī)模的城市更新規(guī)劃，一場盛大的城市更新運動在中國展開，大量舊改項目不僅大大改觀了城市面貌，市民的生活環(huán)境，也帶動了房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市生活質量不斷提高?，F(xiàn)在，“城市更新”運動在全國不斷蔓延。南京、武漢、昆明、太原為代表的二線城市，城市更新的規(guī)模非常驚人，在對城市進行手術刀式革新的同時帶來了大量的投資機會，對于促進城市經(jīng)濟發(fā)揮了積極作用。

新中國70年來，中國城市化進程不斷加快，城市發(fā)展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經(jīng)濟新風口和未來城市發(fā)展的新增長極。“十四五”期間，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰(zhàn)略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。

根據(jù)中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國城市更新行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

我國仍處于城市快速發(fā)展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質空間形態(tài)、城市服務功能的重塑和改善提出更高要求。

黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進新型城鎮(zhèn)化建設指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質量發(fā)展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區(qū)內開展提升城市功能、優(yōu)化空間結構、改善人居環(huán)境、塑造特色風貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

聚焦居民所思所想所盼所急，各地大力實施城市更新行動，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2022年，我國實施城市燃氣、供水、排水、供熱等管道老化更新改造，開工項目1.69萬個、完成投資近千億元。2019年至2022年，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個，惠及居民2900多萬戶，完成投資6600多億元。

2022年，中央部委有關城市更新行動的具體政策不斷出臺，政策側重“三區(qū)一村”改造、存量資產盤活，并繼續(xù)強調有序推進城市更新行動。7月，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》提出，對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產，可采取資產升級改造與定位轉型、加強專業(yè)化運營管理等，充分挖掘資產潛在價值，提高回報水平。同期，國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，“有序推進城市更新改造。重點在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

實施城市更新行動，是提升人民生活質量的重要舉措。河南省南陽市委副書記、市長王智慧說，近年來，南陽市針對住房、教育、醫(yī)療等供給質量不高的問題，大力實施高品質生活創(chuàng)造行動。2022年改造提質城鎮(zhèn)老舊小區(qū)351個，新建改擴建公辦幼兒園27所、寄宿制中小學25所，努力補齊基礎設施和公共服務設施短板，讓城市生活更有溫度。

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國已經(jīng)進入城市更新的重要時期，即由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，房地產開發(fā)進入白銀時代，但存量資產運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，以往城市化進程中“增量開發(fā)”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內涵提升”替代，一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產業(yè)用地等建筑物的轉型升級，從而促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新，以及不同時期從結構到內容、內涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質量”轉化，城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產業(yè)升級”并存時代，城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長點，成為企業(yè)轉型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢及前景

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

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