2023年城中村改造行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查分析 43城開(kāi)展城中村等低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)

• 陳觀秋 2023年9月18日 來(lái)源：中新網(wǎng) 中國(guó)證券報(bào) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 284 11
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近日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，將在北京市等43個(gè)試點(diǎn)城市開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵(lì)約束機(jī)制。

43城開(kāi)展城中村等低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)

近日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，將在北京市等43個(gè)試點(diǎn)城市開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵(lì)約束機(jī)制。低效用地再開(kāi)發(fā)以城中村和低效工業(yè)用地改造為重點(diǎn)，試點(diǎn)期限原則上為4年。上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個(gè)超大城市全部入圍。特大城市中，武漢、東莞、佛山、南京、青島、長(zhǎng)沙、杭州7城入圍。

自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司主要負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)期以來(lái)，在一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)，包括城中村和老舊廠區(qū)，普遍存在存量建設(shè)用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問(wèn)題。有的城中村人居環(huán)境差，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不足，有的產(chǎn)業(yè)用地容積率較低，投入和產(chǎn)出水平不高。

該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，在人口凈流入、新增空間有限、產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地矛盾突出的城市，開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，有利于補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，有利于增加建設(shè)用地有效供給，保障產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地和轉(zhuǎn)型升級(jí)。此次政策將北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西等15個(gè)省(市)的43個(gè)城市納入試點(diǎn)范圍。

該負(fù)責(zé)人表示，各地要積極探索與低效用地再開(kāi)發(fā)相適應(yīng)的規(guī)劃和土地政策，依據(jù)國(guó)土空間總體規(guī)劃合理確定低效用地再開(kāi)發(fā)空間單元，編制空間單元內(nèi)實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃，探索土地混合開(kāi)發(fā)、空間復(fù)合利用、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、跨空間單元統(tǒng)籌等政策。

城中村改造是事關(guān)千家萬(wàn)戶的重大民生工程，是提升城市功能的重大發(fā)展工程，是增強(qiáng)城市韌性的重大治理工程，對(duì)改善民眾居住條件，優(yōu)化城市功能布局，提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力具有十分重要的意義。

據(jù)了解，城中村是指農(nóng)村耕地被國(guó)家收走后，剩下的宅基地被快速發(fā)展的城區(qū)包圍形成的城市中的農(nóng)村聚落，具有建筑密度高、出租現(xiàn)象普遍、外來(lái)人口較多、村委會(huì)自治、土地產(chǎn)權(quán)歸集體所有等特征。

同時(shí)，城中村改造是城市更新的一個(gè)類別，由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、功能多樣、利益主體多元，城中村改造一直是土地再開(kāi)發(fā)和城市更新的重點(diǎn)、難點(diǎn)。與近幾年政策持續(xù)發(fā)力的老舊小區(qū)改造不同，城中村改造已在各城市較早開(kāi)展，但此前并未形成從中央到地方的完整政策體系和實(shí)施細(xì)則。

城中村改造行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

深圳是城中村改造與保租房結(jié)合的典范。2023年3月，深圳市住建局印發(fā)《城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》的通知，將城中村改造與“統(tǒng)租房”相結(jié)合。改造潛力大，根據(jù)深圳市住房建設(shè)局披露，2021-2027年全市將累計(jì)新增建設(shè)籌集保障性住房100萬(wàn)套(間)，覆蓋約350萬(wàn)-400萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達(dá)到約500萬(wàn)人，約占全市常住人口的26%。政企結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：城中村統(tǒng)租改造由深圳市政府牽頭，聯(lián)合萬(wàn)科、深圳人才安居集團(tuán)等房企，共同改造、經(jīng)營(yíng)。部分存在城中村保交付問(wèn)題的城市也可以將未來(lái)的改造資金與安置房保交樓相結(jié)合。部分出現(xiàn)交付問(wèn)題的安置房多由于原開(kāi)發(fā)主體企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，但并非商品房，即便項(xiàng)目資可抵債(有可售商品房)，也難以使用保交樓專項(xiàng)借款。本輪新增城中村改造資金或可幫助盤活存量安置房保交付問(wèn)題。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個(gè)經(jīng)濟(jì)大省經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的45%，根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，城中村改造對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量呈現(xiàn)出趨勢(shì)性、關(guān)鍵性變化。與此同時(shí)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同步，對(duì)于城中村改造建設(shè)支出產(chǎn)生不同的影響。經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析：

梳理發(fā)現(xiàn)，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”規(guī)劃也指出:積極鼓勵(lì)城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，有序推進(jìn)拆遷改造城市更新，深入開(kāi)展整地利益規(guī)劃，加快大規(guī)模土地盤活，打造“兩個(gè)一百平方公里”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。城中村改造產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、住房供給的增加、公共服務(wù)水平和基礎(chǔ)保障能力的提升，為加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化、創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

廣州市印發(fā)《廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，提出，在“十四五”規(guī)劃中，廣州要加快建設(shè)科技創(chuàng)新強(qiáng)市，并將進(jìn)一步推進(jìn)城市有機(jī)更新提質(zhì)增效。同時(shí)根據(jù)《綱要》，廣州將積極推進(jìn)“三舊改造”，繼續(xù)完善舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊”改造政策體系，提升城市面貌。推進(jìn)183條城中村改造;基本完成395個(gè)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目、27個(gè)舊街區(qū)改造項(xiàng)目，有序推動(dòng)舊樓加裝電梯;實(shí)施306個(gè)舊廠房改造項(xiàng)目，推動(dòng)舊工業(yè)廠區(qū)向特色園區(qū)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)功能混合開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型。

云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬(wàn)套，其中，城市棚戶區(qū)改造30萬(wàn)套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬(wàn)套， 保障性租賃住房15萬(wàn)套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

城中村改造或?qū)⒊蔀榉€(wěn)投資與增長(zhǎng)的藥引子與抓手。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回暖，國(guó)家干預(yù)化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)提出了新的要求。為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，城中村改造或?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的工作重點(diǎn)。

據(jù)悉，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城中村改造對(duì)于增加優(yōu)質(zhì)房源供給，改善居住條件，提升城市形象都有較大好處。同時(shí)，有助于提升土地資源價(jià)值，升級(jí)城市功能。通過(guò)創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品等手段，可以吸引更多社會(huì)資本介入，加快城中村改造。城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬(wàn)億元。房企可以重點(diǎn)關(guān)注城中村改造中的新機(jī)會(huì)和新要求，找到發(fā)力點(diǎn)和盈利點(diǎn)。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行更好的區(qū)域建設(shè)。特定區(qū)域內(nèi)某個(gè)產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展有賴于當(dāng)?shù)卣郧罢靶缘难酃鈹M定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃，特別是一些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)更需要地方政府制定切實(shí)可行的扶持和培育規(guī)劃。通過(guò)區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來(lái)確定地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐體系，為招商工作確定方向和框架。

想要了解更多城中村改造行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。報(bào)告對(duì)國(guó)內(nèi)外城中村改造行業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展趨勢(shì)及其所面臨的問(wèn)題等進(jìn)行了分析，對(duì)我國(guó)城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略規(guī)劃、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃等進(jìn)行了深入探討。報(bào)告同時(shí)還對(duì)我國(guó)北京、廣東等地主要城中村改造產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的概況、策略進(jìn)行了分析，揭示了城中村改造產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，以及當(dāng)前城中村改造產(chǎn)業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)。

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  2022-2027年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

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