豪宅行業(yè)現(xiàn)狀與市場(chǎng)機(jī)遇分析2023

• 方蔓桃 2023年10月26日 來(lái)源：百度 813 49
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如果你想了解豪宅行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國(guó)豪宅行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)豪宅行業(yè)將面

2023年以來(lái)整體樓市陷入脈沖式復(fù)蘇行情，2-3月階段性復(fù)蘇后，4-5月成交動(dòng)能持續(xù)放緩，隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進(jìn)入階段性尾聲，改善和高端開啟“接棒”模式，韌性漸顯，豪宅熱銷的喜訊不絕于耳。

雖然5月新房成交環(huán)比下挫，但改善和高端市場(chǎng)韌性顯現(xiàn)，改善盤去化顯著優(yōu)于剛需。首先從2023年前5月各城市不同總價(jià)段成交套數(shù)來(lái)看，1000-3000萬(wàn)，3000-5000萬(wàn)，5000萬(wàn)以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。杭州、廈門、東莞、佛山、成都等1000-3000萬(wàn)豪宅成交套數(shù)已然翻番，顯著好于去年同期。

如果你想了解豪宅行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國(guó)豪宅行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)豪宅行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)豪宅行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

今年上半年，新房市場(chǎng)改善繼續(xù)進(jìn)階，剛需產(chǎn)品市場(chǎng)份額明顯縮水，一線城市主力面積段由90平方米以下升級(jí)為90-110平方米，二線、三四線城市140平方米以上大面積產(chǎn)品走俏。在財(cái)富階層在資產(chǎn)保值的訴求下，豪宅市場(chǎng)韌性較足，前5月總價(jià)千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)同比僅下跌14%，深廣寧杭等城市頂豪成交依然堅(jiān)挺，深圳3千萬(wàn)以上豪宅成交同比翻番，單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅成交同比增長(zhǎng)53%。

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天津、合肥、溫州、南寧和福州等城市，在整體市場(chǎng)低迷的情況下同樣傳出豪宅暢銷的消息。其中，位于浙江溫州的招商保利天樾璽在國(guó)慶假期5天內(nèi)實(shí)現(xiàn)了3億元的銷售額。貝殼找房顯示，該樓盤的參考單價(jià)為4.46萬(wàn)元/平方米，超過(guò)溫州整體房?jī)r(jià)的2倍，部分房源總價(jià)達(dá)到了1850萬(wàn)元/套。

從2023年前5月各城市不同單價(jià)段成交套數(shù)也不難看出端倪，北京、上海單價(jià)15萬(wàn)元/平以上豪宅成交套數(shù)均超過(guò)200套，上海豪宅項(xiàng)目云錦東方備案均價(jià)16.49萬(wàn)元/平，而5月14-5月16日三天認(rèn)購(gòu)期，有超700組購(gòu)房者參與認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)667%，火熱程度可見一般。

云南別墅、高檔公寓新開工面積為537.43萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第一;江蘇別墅、高檔公寓新開工面積為443.66萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第二;廣東別墅、高檔公寓新開工面積為441.3萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第三。

中國(guó)別墅、高檔公寓竣工數(shù)量逐年減少，2018年中國(guó)別墅、高檔公寓共竣工13.89萬(wàn)套，同比減少9.8%，中國(guó)別墅、高檔公寓共竣工14.10萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)1.5%。

數(shù)據(jù)顯示，江蘇別墅、高檔公寓銷售面積為522.43萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第一;浙江別墅、高檔公寓銷售面積為423.29萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第二;廣東別墅、高檔公寓銷售面積為422.48萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第三。 中國(guó)別墅、高檔公寓銷量逐年減少，中國(guó)別墅、高檔公寓銷量為28.19萬(wàn)套，同比減少4.3%;中國(guó)別墅、高檔公寓銷量為26.05套，同比減少7.6%。

以面積段來(lái)看，西安、鄭州等大面積段成交占比穩(wěn)中有增。西安5月160-200平再改產(chǎn)品成交占比增至18%，環(huán)比上漲5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅在各面積段中居首，而剛需市場(chǎng)則持續(xù)萎縮。鄭州如是，從前5月各面積段成交套數(shù)變動(dòng)情況來(lái)看，100平以下剛需產(chǎn)品受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，下降最為明顯，其次是剛改100-120平產(chǎn)品，120-140平及140平以上改善產(chǎn)品絕對(duì)值波動(dòng)較小。成交價(jià)格來(lái)看，剛改100-120平產(chǎn)品價(jià)格基本不變，140平以上改善產(chǎn)品價(jià)格微抬2%，保持穩(wěn)中有增。

中國(guó)一線城市的豪宅，是站在房地產(chǎn)市場(chǎng)塔尖般的存在，動(dòng)輒幾千萬(wàn)乃至上億元的總價(jià)讓絕大部分人無(wú)法企及。作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心之一，上海吸引著來(lái)自全國(guó)富裕家庭的涌入，他們支撐起了豪宅市場(chǎng)。有房產(chǎn)中介稱，現(xiàn)在買豪宅的客戶主力是“新上海人”。

數(shù)據(jù)顯示，今年北京豪宅成交大熱，僅6 月份，單價(jià)10 萬(wàn)+ 的豪宅成交量已達(dá) 520 套，成交總金額超95 億元。在7月11日，" 北京某千萬(wàn)級(jí)豪宅項(xiàng)目10小時(shí)內(nèi)賣光 " 登上熱搜榜，714 套單套價(jià)在1200 萬(wàn) -2700萬(wàn)元的豪宅在10 小時(shí)內(nèi)售罄，平均每小時(shí)進(jìn)賬12 億。

北京上半年新開盤項(xiàng)目中10萬(wàn)+以上豪宅有四個(gè)，分別是東城區(qū)的天壇府五期、西城區(qū)的中信城四期、國(guó)安府二期和豐臺(tái)區(qū)的君禮著;另外上半年開盤的別墅項(xiàng)目只有一套是位于順義區(qū)的懋源璟橒。順義中央別墅區(qū)的豪宅懋源璟橒開盤首批次推出95套疊墅+平墅，開盤銷售18.6億。

目前，中國(guó)市場(chǎng)上除了一些像如釣魚臺(tái)七號(hào)院、霄云路8號(hào)、頤和原著、泰禾紅御等耳熟能詳中國(guó)的豪宅之外，隨著“調(diào)控”的進(jìn)一步深入，已經(jīng)很長(zhǎng)一段的時(shí)間沒(méi)有一個(gè)響亮的“豪宅偶像”出現(xiàn)了。低調(diào)的做產(chǎn)品，低調(diào)的入市也成了一種新的“豪宅現(xiàn)象”。

中國(guó)高凈值家庭財(cái)富總資產(chǎn)達(dá)到125.9萬(wàn)億，可投資資產(chǎn)約占67%。高凈值家庭最多的城市，分別是北京(29.4萬(wàn)戶)、上海(25.5萬(wàn)戶)、香港(22.3萬(wàn)戶)、深圳(7.6萬(wàn)戶)、廣州(6.9萬(wàn)戶)。其中增幅最快的是深圳(2.7%)，香港最緩(0.5%)。中國(guó)擁有600萬(wàn)人民幣家庭凈資產(chǎn)的“富裕家庭”數(shù)量已達(dá)501萬(wàn)戶;

擁有千萬(wàn)人民幣家庭凈資產(chǎn)的“高凈值家庭”有202萬(wàn)戶;擁有億元人民幣家庭凈資產(chǎn)的“超高凈值家庭”數(shù)量達(dá)到13萬(wàn)戶;擁有億元人民幣可投資資產(chǎn)的“超高凈值家庭”有7.7萬(wàn)戶;擁有3000萬(wàn)美元可投資資產(chǎn)的“國(guó)際超高凈值家庭”數(shù)量達(dá)到5.4萬(wàn)戶。豪宅客戶中45歲以上的豪宅客戶成交占比超九成，以制造業(yè)、高端制造業(yè)為代表。

除了二線城市之外，諸如徐州、佛山、東莞等三四線城市也呈現(xiàn)出“核心熱、外圍冷”、“高端熱，改善冷”的特征。以徐州為例，從其前2023年以來(lái)去化率3成以上的項(xiàng)目面積段來(lái)看，基本以120平以上大面積段為主，佛山熱銷項(xiàng)目鵬瑞三龍灣壹號(hào)廣場(chǎng)地處禪城區(qū)奇槎板塊，本輪加推T5棟40套房源，為一線望江樓棟，定價(jià)為284平戶型50000-60000元/平，343平戶型55000-70000元/平，5月開盤去化率高達(dá)63%，顯著高于城市平均去化率13%。

豪宅市場(chǎng)機(jī)遇分析

去化“飄紅”目前來(lái)看，隨著剛需剛改退潮，改善高端韌性顯現(xiàn)，天津、濟(jì)南、蘇州、寧波等核心二線城市均呈現(xiàn)出改善高端去化優(yōu)于剛需的特征。具體來(lái)看：天津5月無(wú)新盤入市，9個(gè)項(xiàng)目加推去化率56%，改善盤表現(xiàn)優(yōu)于剛需項(xiàng)目。首開表現(xiàn)亮眼的建投譽(yù)山院、金地水西印、龍湖青云闕本月紛紛補(bǔ)貨加推，建投以其稀缺的位置、突破的產(chǎn)品(小院、閣樓)實(shí)現(xiàn)百分百去化，西青的兩個(gè)項(xiàng)目則以產(chǎn)品差異(綠城大面積偏改善、金地小戶型更適合外溢剛改)實(shí)現(xiàn)雙贏，龍湖溢價(jià)10%也有6成的去化。再如濟(jì)南，整體呈現(xiàn)出“越貴越好賣”的特征，5月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目保利臻譽(yù)、鐵投仁恒河濱城、中建星光城市認(rèn)購(gòu)均價(jià)均超2.4萬(wàn)元/平，而整體去化率也保持在8成以上。蘇州園區(qū)、寧波鄞州區(qū)項(xiàng)目基本也是逢開盤必?zé)徜N。

綜上，可以看到，短期內(nèi)隨著剛需剛改退潮，樓市熱度轉(zhuǎn)降，但是高端項(xiàng)目表現(xiàn)“可圈可點(diǎn)”，韌性逐步顯現(xiàn)：從城市中觀數(shù)據(jù)來(lái)看，大面積段、高總價(jià)段產(chǎn)品成交占比穩(wěn)中有增;從項(xiàng)目去化來(lái)看，核心區(qū)豪宅項(xiàng)目“一房難求”，受到高凈值人群追捧。而聚焦這些項(xiàng)目的熱銷原因，無(wú)外乎以下兩點(diǎn)，除了一二手價(jià)格倒掛有顯著套利空間之外，還有部分項(xiàng)目因獨(dú)特江景、海景或是稀缺學(xué)區(qū)資源而備受購(gòu)房者青睞。

預(yù)判后市，我們認(rèn)為，少數(shù)項(xiàng)目熱銷對(duì)于當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情而言只能算是“星星之火”，后期熱度傳導(dǎo)、由點(diǎn)及面難度較大。上海云錦東方項(xiàng)目開盤被臨時(shí)叫停可以看出，因限價(jià)影響而造成個(gè)別項(xiàng)目一二手價(jià)格顯著倒的情況，有關(guān)政府部門已經(jīng)引起了高度重視，后續(xù)預(yù)期也將有應(yīng)對(duì)性政策出臺(tái)，隨著套利空間持續(xù)收窄，后續(xù)投資投機(jī)的需求也將逐步退潮，高端市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录?。而?duì)于其他擁有稀缺學(xué)區(qū)、景觀資源的高端項(xiàng)目而言，畢竟算是少數(shù)，很難拉動(dòng)市場(chǎng)全面回暖，當(dāng)前剛需剛改購(gòu)買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉(zhuǎn)，故而后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動(dòng)能仍將不足。

豪宅行業(yè)報(bào)告同時(shí)揭示了市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的豪宅市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年豪宅行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

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