房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資 408.5 億元,同比下降 5.1%,環(huán)比下降 38.8%;海外債發(fā)行 0 億元;信托融資 40.0 億元,同比下降 59.1%,環(huán)比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元,同比下降 27.4%,環(huán)比上升 35.4%。
自政府在多個場合表示,要支持合理住房和融資需求、支持示范房企的融資發(fā)展后,碧桂園已在2022年合計發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉(zhuǎn)債等直接融資產(chǎn)品折合人民幣近百億元,并于今年1月31日獲批200億儲架式中期票據(jù)發(fā)行額度,成為2023年春節(jié)后獲批儲架式注冊發(fā)行的首家房企,也是獲批規(guī)模最大的民營房企之一。監(jiān)管層及金融機(jī)構(gòu)對碧桂園經(jīng)營穩(wěn)健的認(rèn)可與支持,使得其在穩(wěn)經(jīng)營、償債務(wù)、謀發(fā)展等方面有了更大的空間。
2022年,在銷售市場疲弱、資本市場信心不足的情況下,碧桂園守住了保經(jīng)營安全、保交樓、保債務(wù)剛兌的底線,期末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81%持續(xù)下降至69.4%。凈借貸比率從中期的48.1%進(jìn)一步下降至40%,是近十年以來的最低值。同時,全年共計交付近70萬套房屋,體現(xiàn)了頭部企業(yè)的擔(dān)當(dāng)。
進(jìn)入2023年,碧桂園集團(tuán)董事會表示,將抓住市場修復(fù)的機(jī)遇,踐行新的發(fā)展模式,繼續(xù)走高質(zhì)量發(fā)展之路。4月25日,碧桂園以超28億元成功競得杭州濱江區(qū)地塊。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌此前在業(yè)績發(fā)布會上表示,今年碧桂園已重啟投資拿地,接下來將更多聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位,逐步提升一二線城市投資額和土地儲備的占比,并計劃在未來3-5年內(nèi)將公司一二線城市貨值比例提升到50%左右。
房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資 408.5 億元,同比下降 5.1%,環(huán)比下降 38.8%;海外債發(fā)行 0 億元;信托融資 40.0 億元,同比下降 59.1%,環(huán)比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元,同比下降 27.4%,環(huán)比上升 35.4%。
4 月信用債發(fā)行放緩,發(fā)行總量同環(huán)比均有所下降,其中,萬科、綠城、美的、濱江等非央國企成功完成信用債發(fā)行,但美的發(fā)行的 12 億元中票不僅有中債增全額擔(dān)保,中信證券、中債增和交通銀行三家機(jī)構(gòu)還設(shè)立了信用緩釋風(fēng)險憑證,當(dāng)前民營房企發(fā)行期限較長的債券仍需較強(qiáng)的增信措施,投資人對民營房企的信心有待進(jìn)一步恢復(fù)。
ABS 連續(xù)兩月環(huán)比上升,其中,CMBS/CMBN 是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,占比達(dá) 67.3%,供應(yīng)鏈 ABS、類 REITs 分別占比 28.1%、4.6%。4 月,新希望地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國等民營及外資房企成功發(fā)行 CMBS/CMBN 產(chǎn)品,優(yōu)先級利率分別為 5.5%、3.9%、3.5%,民營房企擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)能夠發(fā)行相應(yīng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,豐富融資渠道,降低融資成本。
根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》顯示:
房地產(chǎn)行業(yè)在2022年陷入困境,行業(yè)普遍期待在2023年迎來復(fù)蘇之年。值得慶幸的是,3月樓市成交量同環(huán)比均大幅上漲。根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù),全國50個一線、二線、三四線城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增速分別為62%、34%和24%,同比增速分別為57%、42%和41%。觀察1至3月樓市的成交數(shù)據(jù),本輪樓市的復(fù)蘇動力超出2022年年底時的預(yù)期。但是,至今為止,市場對于房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇仍然存疑,部分高頻數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)中途回落的現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,3月和4月的案場來訪和成交熱度較2月明顯回落,即便是品牌房企的主推項(xiàng)目,來訪量和成交量亦出現(xiàn)明顯下滑??紤]到房地產(chǎn)高頻數(shù)據(jù)明顯降溫,市場普遍認(rèn)為房地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)。
房地產(chǎn)周期的開啟是中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要推動力量,復(fù)盤歷史,2009年以來的5輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期中,房地產(chǎn)銷售都領(lǐng)先于實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇。高頻數(shù)據(jù)的迅速走低成為房地產(chǎn)行業(yè)頭頂?shù)囊黄瑸踉?,投資者擔(dān)憂房地產(chǎn)行業(yè)是否可能二次探底,繼2022年之后,再次成為中國經(jīng)濟(jì)增長的拖累項(xiàng)。二級市場中,大金融板塊近期表現(xiàn)強(qiáng)于市場,成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。但是,如果房地產(chǎn)行業(yè)二次探底,那么本輪上漲將只是一次回光返照。因此,如何判定房地產(chǎn)行業(yè)真正企穩(wěn)的時間點(diǎn)對于全年投資節(jié)奏的把握至關(guān)重要。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)長周期的下行拐點(diǎn),2023年的房地產(chǎn)復(fù)蘇期是長周期下行階段的第一個復(fù)蘇期。當(dāng)前的一些新現(xiàn)象值得投資者重視,已有研究中的部分結(jié)論已經(jīng)不再適用。我們認(rèn)為新現(xiàn)象不妨礙房地產(chǎn)行業(yè)在2023年全面企穩(wěn)的趨勢,但是投資者需要重點(diǎn)關(guān)注房價漲速是否達(dá)到企穩(wěn)水平,房地產(chǎn)銷售的拐點(diǎn)是相對滯后的指標(biāo)。通過建立房價預(yù)期模型,我們發(fā)現(xiàn)高能級城市的房價已經(jīng)企穩(wěn),但是全國房價距離企穩(wěn)點(diǎn)非常遙遠(yuǎn)。我們建議房地產(chǎn)銷售刺激政策要以“房住不炒”的基本國策為前提,在穩(wěn)定房價漲幅的同時,防范房價過快上漲,在當(dāng)前時間點(diǎn),政府要審慎地對待一二線樓市的刺激,但是需要以更實(shí)舉措刺激三四線房價,以防范更嚴(yán)重的危機(jī)發(fā)生,通過建立以房價為重要參考指標(biāo)的政策體系,房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇期將更加平穩(wěn)。本文分四個章節(jié)討論以上內(nèi)容。
加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式
從投資端看,房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅均有所收窄。今年前3月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元,同比下降5.8%,較去年10%的降幅明顯收窄;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元,同比下降9%,較去年25.9%的降幅大幅收窄。
與此對應(yīng),房企的融資狀況正逐步改善。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升。截至3月末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.3萬億元,同比增長5.9%,增速比上年末高2.2個百分點(diǎn)?!耙患径确康禺a(chǎn)開發(fā)貸款累計新增約5700億元,與同期商品房在建規(guī)模相比,處在較高水平。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示。
從銷售端看,商品房銷售面積降幅收窄,銷售額由降轉(zhuǎn)增。前3月商品房銷售面積29946萬平方米,同比下降1.8%,較前2月3.6%的降幅進(jìn)一步收窄,較去年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是,商品房銷售額30545億元,由前2月的下降0.1%轉(zhuǎn)為增長4.1%,其中住宅銷售額增長7.1%。
這意味著前期一系列政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn),尤其在首套房貸利率政策調(diào)整優(yōu)化的帶動下,房貸利率下行,購房需求進(jìn)一步釋放。“今年3月份,新發(fā)放的個人住房貸款利率為4.14%,同比下降1.35個百分點(diǎn)?!编u瀾表示,人民銀行、銀保監(jiān)會已建立“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”,截至今年3月末,符合放寬首套房貸利率下限條件的城市共有96個,其中,83個城市下調(diào)了首套房貸款利率下限,12個城市取消了首套房貸款利率下限。
《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》由中研普華研究院撰寫,本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析,重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力,以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài),對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。
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2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告
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