萬達(dá)商管擬調(diào)整6億美元債還款計(jì)劃 2023房地產(chǎn)金融行業(yè)環(huán)境及投資方向

• 李波 2023年11月21日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 879 54
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大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司在11月21日公告稱，計(jì)劃調(diào)整子公司萬達(dá)地產(chǎn)國際有限公司一筆美元債還款計(jì)劃。該筆債券于2014年1月發(fā)行，將于2024年1月到期，合計(jì)金額6億美元。

大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司在11月21日公告稱，計(jì)劃調(diào)整子公司萬達(dá)地產(chǎn)國際有限公司一筆美元債還款計(jì)劃。該筆債券于2014年1月發(fā)行，將于2024年1月到期，合計(jì)金額6億美元。

萬達(dá)商管表示，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，境外資本市場利率不斷上升，公司再融資面臨一定困難，且萬達(dá)商管子公司珠海商管年底前獲批上市存在一定不確定性，為減少公司短期流動性壓力，萬達(dá)商管主動提前進(jìn)行流動性管理，籌備美元債調(diào)整還款計(jì)劃，以保證公司流動性持續(xù)穩(wěn)定。

華爾街見聞了解到，萬達(dá)此次調(diào)整美元債僅限于該筆債券，不涉及其他公開債，且未來也不會調(diào)整。該筆債券計(jì)劃1年內(nèi)分四次還清，還款來源于穩(wěn)定的租金收入和珠海商管分紅。本筆美元債歸還后，萬達(dá)還剩2筆美元債各4億美元，將于2025及2026年分批到期。萬達(dá)方面稱，有信心可以按時(shí)償還。

中央金融工作會議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

整體來看，中央金融工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)的表述是積極的，特別是針對企業(yè)融資方面，明確表示“要完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。

“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，也針對過去存在的資金缺乏監(jiān)管或者監(jiān)管保障措施不到位，導(dǎo)致新房樓盤爛尾、資金挪用、放大企業(yè)杠桿等引起社會預(yù)期不穩(wěn)、購房者利益受損等進(jìn)行完善，后續(xù)將會進(jìn)一步強(qiáng)化新房預(yù)售資金監(jiān)管和使用、存量房甚至租賃房領(lǐng)域出臺更加完善的資金監(jiān)管政策，這些措施的出臺都將有力保障購房者利益不受侵害，重塑全社會對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示：

2023房地產(chǎn)金融行業(yè)環(huán)境及投資方向

對于中央金融工作會議提出“完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”，劉水認(rèn)為，預(yù)計(jì)這將對房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)則“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”相關(guān)參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，修改完善相關(guān)規(guī)則。房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理主要目的是防風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)市場過熱是防風(fēng)險(xiǎn)，適度支持促進(jìn)行業(yè)修復(fù)也是防風(fēng)險(xiǎn)，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)金融審慎管理的方向應(yīng)該是適度支持。

三季度末房地產(chǎn)貸款余額53.19萬億元增速下滑態(tài)勢有所企穩(wěn)

11月1日，央行發(fā)布2023年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告。截至三季度末，房地產(chǎn)貸款余額53.19萬億元，同比下降0.2%，與8月份持平，增速下滑態(tài)勢有所企穩(wěn)。房地產(chǎn)貸款增速比上年末低1.7個(gè)百分點(diǎn)，低于各項(xiàng)貸款增速11.1個(gè)百分點(diǎn);前三季度減少333億元，同比少增8821億元。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.17萬億元，同比增長4%，增速比上年末高0.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額38.42萬億元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)金融依然面臨壓力，雖然房地產(chǎn)貸款增速有所企穩(wěn)，但依然處于下行趨勢，尤其是在個(gè)人住房貸款方面。

從數(shù)據(jù)看，前三季度國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款呈現(xiàn)兩方面特點(diǎn)：一是總量保持平穩(wěn)增長，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度明顯增大;二是貸款結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。而隨著各部門、各地方政策措施出臺落實(shí)，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，高頻數(shù)據(jù)顯示的重點(diǎn)城市交易活躍度上升，銷售和市場預(yù)期均出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)既是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要部分，又具有較強(qiáng)的金融屬性。近兩年，房地產(chǎn)市場發(fā)生深度調(diào)整，其引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)正受到越來越多的關(guān)注。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著“穩(wěn)增長”力度的進(jìn)一步增強(qiáng)，催化地產(chǎn)政策邊際改善，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的家居行業(yè)或?qū)⒙氏葟?fù)蘇?！氨＝粯恰笔切袠I(yè)當(dāng)下及未來一段時(shí)間重要推進(jìn)的工作，而保持房企資金的適度流動性是引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施。

鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，要求銀行積極做好“保交樓”金融服務(wù)等，都釋放了寬松房企的信號，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了積極的發(fā)展預(yù)期。更長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，未來政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求，嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化等傾向。

房地產(chǎn)金融市場未來投資方向

房地產(chǎn)業(yè)告別“黃金時(shí)代”，已經(jīng)成為公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。近年來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展動力明顯減弱，在2021年觸及18萬億的“天花板”后，市場體量開始縮水。同時(shí)，房價(jià)不再快速上漲，行業(yè)的整體利潤率也逐年下降。

在“房住不炒”深入人心的情況下，以往高漲又樂觀的市場預(yù)期很難再現(xiàn)，謹(jǐn)慎、理性成為市場的主旋律。2023年7月24日的中央政治局會議提出，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策?！逼渲嘘P(guān)于“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的表述，為首次出現(xiàn)。

在此情況下，調(diào)整在所難免。2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場開始降溫，此后逐漸進(jìn)入深度調(diào)整狀態(tài)，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，并引發(fā)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。其間，雖然穩(wěn)樓市政策不斷推出，但市場至今仍未進(jìn)入回溫通道。

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“三大工程”有望成為未來重要的投資方向。尤其在熱點(diǎn)城市，“三大工程”有較大的市場空間。

今年，中央作出規(guī)劃建設(shè)保障性住房、“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重大決策部署，這是當(dāng)前建設(shè)領(lǐng)域的“三大工程”，是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動高質(zhì)量發(fā)展的重大舉措。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫的房地產(chǎn)金融行業(yè)報(bào)告對中國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

同時(shí)揭示了房地產(chǎn)金融市場潛在需求與潛在機(jī)會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

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