第1章 產業(yè)園區(qū)開發(fā)商面臨的市場環(huán)境分析

1.1 產業(yè)園區(qū)投資開發(fā)背景分析

1.1.1 產業(yè)升級背景下的園區(qū)投資機遇

（1）各區(qū)域承接產業(yè)轉移分析

1）長三角經濟圈產業(yè)轉移分析

2）珠三角經濟圈產業(yè)轉移分析

3）環(huán)渤海經濟圈產業(yè)轉移分析

4）中原經濟圈產業(yè)轉移分析

5）西部經濟圈產業(yè)轉移分析

（2）大型企業(yè)轉移趨勢分析

1）重點行業(yè)企業(yè)龍頭的分布

2）不同行業(yè)的企業(yè)轉移分析

3）不同區(qū)域的企業(yè)轉移分析

1.1.2 城鎮(zhèn)化背景下的產業(yè)園投資機遇

1.1.3 房地產調控政策下的園區(qū)投資機遇

1.1.4 資本市場不斷完善下的園區(qū)投資機遇

1.2 中國產業(yè)園區(qū)發(fā)展狀況分析

1.2.1 產業(yè)園區(qū)發(fā)展路徑分析

1.2.2 產業(yè)園區(qū)發(fā)展現狀分析

1.2.3 產業(yè)園區(qū)經營效益分析

1.2.4 產業(yè)園區(qū)土地成本分析

1.2.5 產業(yè)園區(qū)物業(yè)租金分析

1.2.6 產業(yè)園區(qū)發(fā)展問題剖析

第2章 產業(yè)園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

2.1 園區(qū)開發(fā)的盈利方式

2.1.1 商業(yè)模式中的通用收入模型

2.1.2 園區(qū)投資運營一體化盈利方式解析

2.1.3 園區(qū)運營一體化盈利方式解析

2.2 產業(yè)園區(qū)的市場定位

2.2.1 各類園區(qū)投資效益和增長潛力的評價

2.2.2 開發(fā)商對產業(yè)園區(qū)的定位策略與案例

2.2.3 園區(qū)開發(fā)的區(qū)域市場定位

（1）經濟發(fā)達地區(qū)的園區(qū)定位

（2）經濟中等地區(qū)的園區(qū)定位

（3）經濟欠發(fā)達地區(qū)的園區(qū)定位

2.2.4 入園企業(yè)客戶的市場定位

（1）客戶的分類——按價值

（2）客戶的分類——按租期

2.3 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的關鍵資源

2.3.1 商業(yè)模式中通用關鍵資源模型

2.3.2 產業(yè)園區(qū)開發(fā)商的核心資源

（1）政府關系資源

（2）土地資源

（3）金融資源

（4）園區(qū)招商隊伍

（5）園區(qū)運營人才

2.4 園區(qū)開發(fā)的資本運作模式

2.4.1 園區(qū)投資開發(fā)的資金需求

2.4.2 傳統(tǒng)土地開發(fā)融資方式評價

2.4.3 房地產信托方式及案例分析

（1）貸款型信托及案例

（2）股權型信托及案例

（3）權益型信托及案例

2.4.4 普洛斯REFITs運作案例解析

（1）以基金模式實現輕資產擴張

（2）圍繞基金重整業(yè)務架構

（3）基金模式撬動資金杠桿

（4）收益來源多樣化，回報率提升

（5）提前兌現開發(fā)收益和回籠資金

（6）輕資產、高周轉運營

2.5 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的渠道通路

2.5.1 產業(yè)園區(qū)的營銷策略

（1）定制營銷策略

（2）綠色營銷策略

（3）合作營銷策略

（4）公關營銷策略

2.5.2 產業(yè)園區(qū)的招商策略

（1）以良好的服務環(huán)境吸引投資

（2）制定優(yōu)惠扶持政策吸引投資

（3）依產業(yè)分類進行針對性招商

（4）實行“駐點招商”策略

（5）實行“以商引商”策略

（6）采取“同鄉(xiāng)會招商”策略

2.6 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的客戶關系

2.6.1 園區(qū)代理開發(fā)方式下與政府客戶的關系

（1）開發(fā)企業(yè)與地方政府的合作方式

1）政府直接設立企業(yè)進行園區(qū)的開發(fā)與管理

2）政府委托專業(yè)開發(fā)商代理開發(fā)與運營園區(qū)

（2）開發(fā)企業(yè)與政府關系的構建

1）以高價值的產業(yè)園區(qū)規(guī)劃打動政府

2）以世界領先企業(yè)品牌獲政府的青睞

3）與政府下屬企業(yè)成立合資企業(yè)

2.6.2 園區(qū)開發(fā)商與入園企業(yè)客戶的關系打造

（1）商業(yè)模式中客戶關系新理念

1）客戶開發(fā)

2）客戶價值創(chuàng)造與盈利

（2）為入園客戶提供價值增值服務

1）為入園企業(yè)提供金融服務

2）園區(qū)的數字化管理服務

3）對入駐企業(yè)的孵化模式

2.7 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的重要合作伙伴

2.7.1 商業(yè)模式中重要合作伙伴的通用模型

2.7.2 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的典型伙伴

（1）非競爭性戰(zhàn)略合作

（2）同業(yè)競爭者的戰(zhàn)略合作

（3）與供應商的合作

2.8 園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的成本結構

2.8.1 商業(yè)模式中通用成本結構模型

2.8.2 產業(yè)園區(qū)開發(fā)的重點成本支出

（1）園區(qū)住宅配套開發(fā)成本

（2）園區(qū)土地整理成本

（3）園區(qū)基礎設施建設成本

第3章 典型園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式解析——輕資產模式

3.1 園區(qū)孵化+地產開發(fā)模式——華夏幸福

3.1.1 華夏幸福發(fā)展歷程與現狀

3.1.2 華夏幸福的發(fā)展戰(zhàn)略定位

3.1.3 華夏幸福產品系列與定位

3.1.4 華夏幸福園區(qū)的開發(fā)情況

3.1.5 華夏幸福園區(qū)的經營情況

3.1.6 華夏幸福的商業(yè)模式解析

（1）價值主張

（2）關鍵業(yè)務

（3）核心資源

（4）合作伙伴

（5）客戶細分

（6）客戶關系

（7）渠道通路

（8）收入來源

（9）成本結構

3.2 專業(yè)開發(fā)+基金運作模式——普洛斯

3.2.1 普洛斯發(fā)展歷程與現狀

3.2.2 普洛斯的發(fā)展戰(zhàn)略定位

3.2.3 普洛斯的物流業(yè)務體系

（1）自建租賃

（2）收購與回租

（3）咨詢服務

3.2.4 普洛斯園區(qū)的開發(fā)情況

3.2.5 普洛斯園區(qū)的經營情況

3.2.6 普洛斯的商業(yè)模式解析

（1）商業(yè)模式簡圖

（2）價值主張

（3）關鍵業(yè)務

（4）核心資源

（5）合作伙伴

（6）客戶細分

（7）渠道通路

（8）收入來源

第4章 典型園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式解析——重資產模式

4.1 多園區(qū)快速復制模式——天安數碼城

4.1.1 天安數碼城發(fā)展歷程與現狀

（1）天安數碼城信息簡況

（2）天安數碼城發(fā)展歷程

（3）天安數碼城發(fā)展現狀

4.1.2 天安數碼城的發(fā)展戰(zhàn)略定位

4.1.3 天安數碼城園區(qū)的開發(fā)情況

（1）項目區(qū)域分布情況

（2）項目占地面積情況

（3）項目投資金額情況

4.1.4 天安數碼城園區(qū)的經營情況

4.1.5 天安數碼城的商業(yè)模式解析

（1）商業(yè)模式

（2）價值主張

（3）關鍵業(yè)務

（4）核心資源

（5）合作伙伴

（6）客戶定位

（7）客戶服務

（8）資金來源

（9）收入來源

4.2 單一園區(qū)投資運營模式

4.2.1 張江高科

（1）公司發(fā)展歷程與現狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司產品系列與定位

（4）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（5）公司園區(qū)的經營情況

（6）公司的商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）定價模式

3）管理模式

4）核心資源

5）人才集聚

6）客戶群體

7）客戶服務

8）渠道通路

9）收入來源

10）成本結構

4.2.2 陸家嘴

（1）公司發(fā)展歷程與現狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（4）公司園區(qū)的經營情況

（5）公司盈利模式轉型分析

（6）公司現行商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）價值主張

3）關鍵業(yè)務

4）核心資產

5）經營策略

6）客戶群體

7）項目投資

8）渠道通路

9）收入來源

10）成本結構

4.2.3 浦東金橋

（1）公司發(fā)展歷程與現狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（4）公司園區(qū)的經營情況

（5）公司的商業(yè)模式解析

1）價值主張

2）關鍵業(yè)務

3）核心資源

4）合作伙伴

5）客戶群體

6）客戶服務

7）渠道通路

8）收入來源

9）成本結構

4.2.4 南京高科

（1）公司發(fā)展歷程與現狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（4）公司園區(qū)的經營情況

（5）公司的商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）價值主張

3）關鍵業(yè)務

4）核心資源

5）人力資源

6）客戶群體

7）客戶服務

8）渠道通路

9）收入來源

10）成本結構

4.2.5 金融街

（1）公司發(fā)展歷程與現狀

（2）公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

（3）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（4）公司園區(qū)的經營情況

（5）公司的商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）價值主張

3）關鍵業(yè)務

4）核心資源

5）人力資源

6）客戶群體

7）客戶服務

8）渠道通路

9）收入來源

10）成本結構

第5章 典型園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式的對比評價

5.1 典型商業(yè)模式的適用范圍與壁壘

5.1.1 典型商業(yè)模式的適用范圍

（1）產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

（2）主體企業(yè)引導模式

（3）產業(yè)地產商模式

（4）綜合運作模式

1）典型商業(yè)模式的壁壘分析

5.2 不同商業(yè)模式下企業(yè)戰(zhàn)略和能力方面的評價

5.2.1 不同商業(yè)模式的可復制性評價

（1）產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式可復制性

（2）主體企業(yè)引導模式可復制性

（3）產業(yè)地產商模式可復制性

（4）綜合運作模式可復制性

（5）不同模式可復制性比較評價

5.2.2 開發(fā)商發(fā)展整體戰(zhàn)略對比評價

（1）產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式整體戰(zhàn)略

（2）主體企業(yè)引導模式整體戰(zhàn)略

（3）產業(yè)地產商模式整體戰(zhàn)略

（4）綜合運作模式整體戰(zhàn)略

（5）不同模式整體戰(zhàn)略比較評價

5.2.3 企業(yè)與地方政府關系的評價

（1）產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式政企關系

（2）主體企業(yè)引導模式政企關系

（3）產業(yè)地產商模式政企關系

（4）綜合運作模式政企關系

（5）不同模式下政府與企業(yè)關系

5.2.4 企業(yè)園區(qū)招商能力對比評價

5.2.5 企業(yè)經營獲利能力對比評價

5.2.6 企業(yè)經營發(fā)展能力對比評價

第6章 成功進入園區(qū)開發(fā)的傳統(tǒng)地產商商業(yè)模式案例分析

6.1 傳統(tǒng)地產商進行園區(qū)的開發(fā)背景與現狀

6.1.1 傳統(tǒng)地產開發(fā)商轉型的背景分析

（1）房地產政策的調控

（2）地方政府政策支持

（3）土地供應結構變化

6.1.2 傳統(tǒng)地產商產業(yè)園區(qū)開發(fā)情況分析

6.2 傳統(tǒng)地產商進行園區(qū)開發(fā)的效益與困境

6.2.1 傳統(tǒng)地產商產業(yè)園區(qū)開發(fā)效益分析

6.2.2 傳統(tǒng)地產商產業(yè)園區(qū)開發(fā)困境分析

6.3 傳統(tǒng)地產商進行園區(qū)開發(fā)的優(yōu)劣勢分析

6.3.1 傳統(tǒng)地產商進入園區(qū)模式分析

（1）與地方政府合作

（2）與外資基金合作

（3）與大型制造企業(yè)合作

（4）獨立進入、單打獨斗

6.3.2 傳統(tǒng)地產開發(fā)商的優(yōu)勢分析

（1）項目前期規(guī)劃優(yōu)勢

（2）房地產物業(yè)建設優(yōu)勢

（3）資源整合與部門協(xié)調優(yōu)勢

（4）住宅銷售與園區(qū)投資現金流互補優(yōu)勢

6.3.3 傳統(tǒng)地產開發(fā)商的劣勢分析

（1）行業(yè)開發(fā)經驗不足

（2）開發(fā)模式了解欠缺

（3）盲目跟風進駐

（4）管理水平不足

6.4 傳統(tǒng)地產商成功進入園區(qū)開發(fā)的案例分析

6.4.1 富力國際空港綜合物流園

（1）園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略定位

（2）園區(qū)的開發(fā)運營情況

（3）公司園區(qū)的功能定位

（4）公司園區(qū)的經營定位

（5）園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

1）價值主張

2）關鍵業(yè)務

3）核心資源

4）客戶群體

5）客戶服務

6）收入來源

7）成本結構

6.4.2 綠地集團

（1）園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略定位

（2）產業(yè)園區(qū)的擴張路徑

（3）公司園區(qū)的功能定位

（4）公司園區(qū)的經營定位

（5）園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

1）園區(qū)模式

2）業(yè)務支持

3）價值主張

4）業(yè)務范圍

5）核心資源

6）服務平臺

7）發(fā)展平臺

8）收入來源

9）成本結構

6.4.3 香江控股

（1）園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略定位

（2）產業(yè)園區(qū)的建設情況

（3）公司園區(qū)的功能定位

（4）公司園區(qū)的經營定位

（5）公司園區(qū)的經營狀況

（6）園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

1）商業(yè)模式

2）價值主張

3）關鍵業(yè)務

4）客戶群體

5）客戶服務

6）收入來源

7）成本結構

6.4.4 招商地產

（1）園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略定位

（2）公司園區(qū)的開發(fā)情況

（3）公司園區(qū)的功能定位

（4）公司園區(qū)的經營定位

（5）公司園區(qū)的經營狀況

（6）園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式解析

1）價值主張

2）關鍵業(yè)務

3）核心資源

4）園區(qū)架構

5）客戶群體

6）園區(qū)服務

7）收入來源

8）成本結構

圖表目錄

圖表1：“十二五”規(guī)劃的八大產業(yè)集群

圖表2：中國產業(yè)轉移示意圖

圖表3：長三角經濟圈產業(yè)轉移目標

圖表4：長三角經濟圈產業(yè)轉移領域分析

圖表5：2008-2013年天津市濱海新區(qū)生產總值變化情況（單位：億元，％）

圖表6：2008-2013年西部經濟圈主要省市實際利用內資變化情況（單位：億元）

圖表7：國家級龍頭企業(yè)空間分布情況（單位：%）

圖表8：規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)地區(qū)分布（單位：%）

圖表9：各地區(qū)重點承接產業(yè)列表

圖表10：1996-2013年中國城鎮(zhèn)化率走勢（單位：%）

圖表11：2013-2018年中國城鎮(zhèn)化率預測（單位：%）

圖表12：中國產業(yè)園區(qū)開發(fā)商融資途徑分析

圖表13：產業(yè)園區(qū)發(fā)展的各個階段

圖表14：中國主要產業(yè)園區(qū)發(fā)展情況

圖表15：2008-2013年國內主要園區(qū)開發(fā)企業(yè)經營情況（單位：億元，%）

圖表16：物流園區(qū)土地價格（單位：%）

圖表17：2013年國內主要園區(qū)物業(yè)租金情況分析

圖表18：國內園區(qū)的總體規(guī)劃分析

圖表19：全國物流園區(qū)主要收入來源調查情況（單位：%）

圖表20：園區(qū)投資運營一體化盈利方式分析

圖表21：各類園區(qū)投資效益和增長潛力分析

圖表22：單一定位策略

圖表23：組合定位策略圖

圖表24：利基市場定位圖

圖表25：園區(qū)開發(fā)商商業(yè)模式中的通用關鍵資源

圖表26：北京科技園土地一級開發(fā)部分項目總投資結構表

圖表27：傳統(tǒng)土地開發(fā)融資方式評價

圖表28：“中信·紫薇1期集合資金信托計劃”流程分析

圖表29：“中信陽光·濱江股權投資集合資金信托計劃”流程分析

圖表30：“廣西恒大特定資產收益權流動化信托項目”流程分析

圖表31：2004-2012年普洛斯管理物業(yè)建筑面積的增長（單位：百萬平方米，%）

圖表32：普洛斯的物流地產基金模式示意圖

圖表33：普洛斯實際控制資產與表內資產的對比（單位：千美元）

圖表34：普洛斯的物流地產基金杠桿（單位：千美元）

圖表35：普洛斯基金模式下杠桿率的提升（單位：倍）

圖表36：普洛斯基金份額收益及管理費和業(yè)績提成（單位：萬美元）

圖表37：普洛斯基金模式下收入結構的變化（單位：%）

圖表38：普洛斯基金模式對投資回報率的影響

圖表39：普洛斯開發(fā)部門的銷售增長（單位：千美元）

圖表40：合作伙伴通用模型

圖表41：華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司與中國國際電視總公司戰(zhàn)略合作分析

圖表42：商業(yè)模式中通用成本結構模型分析

圖表43：園區(qū)土地整理成本構成

圖表44：園區(qū)基礎設施建設成本構成

圖表45：末華夏幸福的股權結構圖

圖表46：末華夏幸福的業(yè)務結構圖

圖表47：華夏幸福園區(qū)代表產品開發(fā)及其定位分析

圖表48：截至2013年華夏幸福主要園區(qū)項目分布情況

圖表49：2012-2013年華夏幸福經營情況（單位：元，%）

圖表50：華夏幸福商業(yè)模式簡圖

圖表51：華夏幸福一站式解決方案

圖表52：華夏幸福產業(yè)新城的收入構成

圖表53：2013年華夏幸福營業(yè)收入構成（單位：%）

圖表54：華夏幸?？蛻艏毞旨捌涫杖肭闆r（單位：元，%）

圖表55：華夏幸福收入來源情況（單位：%）

圖表56：2011-2012華夏幸福的成本結構圖（單位：萬元，%）

圖表57：普洛斯在中國發(fā)展歷程與現狀

圖表58：2004-2013年普洛斯在全球開發(fā)倉儲面積一覽表（總樓面面積）（單位：百萬平方米）

圖表59：普洛斯在中國的物流地產項目分布圖

圖表60：2009-2013年普洛斯在中國的物流地產租賃情況（單位：元/平方米/天，%）

圖表61：普洛斯的物流地產運作模式

圖表62：普洛斯客戶群細分分析

圖表63：天安數碼城運營主體基本信息簡況

圖表64：天安數碼城集團股東控制情況

圖表65：天安數碼城發(fā)展歷程

圖表66：天安數碼城項目區(qū)域分布情況（單位：個，%）

圖表67：天安數碼城發(fā)展戰(zhàn)略定位演變過程

圖表68：天安數碼城項目建設情況

圖表69：天安數碼城項目省市分布情況（單位：%）

圖表70：天安數碼城項目占地面積情況（單位：萬平方米）

圖表71：天安數碼城項目投資金額情況（單位：億元）

圖表72：深圳天安數碼城園區(qū)經營情況

圖表73：天安數碼城園區(qū)客戶服務平臺

圖表74：張江高科運營主體基本信息簡況

圖表75：張江高科的股權結構圖

圖表76：張江高科發(fā)展歷程

圖表77：張江高科技園區(qū)“一體兩翼新戰(zhàn)略”

圖表78：張江高科園區(qū)三種管理模式物業(yè)占比（單位：%）

圖表79：2013年張江高科收入渠道來源占比（單位：%）

圖表80：2013年張江高科收入來源結構圖（單位：萬元，%）

圖表81：2013年張江高科成本結構圖（單位：萬元，%）

圖表82：陸家嘴運營主體基本信息簡況

圖表83：截至2013年末陸家嘴的股權結構圖

圖表84：陸家嘴公司項目開工建設情況以及未來幾年開發(fā)項目（單位：萬元）

圖表85：2013年陸家嘴收入來源渠道占比圖（單位：萬%）

圖表86：2013年陸家嘴收入來源結構圖（單位：萬元，%）

圖表87：2013年陸家嘴的成本結構圖（單位：萬元，%）

圖表88：浦東金橋運營主體基本信息簡況

圖表89：浦東金橋的股權結構圖

圖表90：浦東金橋園區(qū)土地開發(fā)利用情況

圖表91：2013年浦東金橋收入來源結構圖（單位：萬元，%）

圖表92：2013年浦東金橋的成本結構圖（單位：萬元，%）

圖表93：南京高科運營主體基本信息簡況

圖表94：南京高科的股權結構圖

圖表95：南京高科人才結構圖（單位：%）

圖表96：2013年南京高科收入渠道來源圖（單位：%）

圖表97：2013年南京高科收入來源結構圖（單位：萬元，%）

圖表98：2013年南京高科的成本結構圖（單位：萬元，%）

圖表99：金融街運營主體基本信息簡況

圖表100：金融街的股權結構圖

圖表101：金融街發(fā)展歷程

圖表102：金融街開發(fā)的主要項目匯總情況（單位：平方米）

圖表103：金融街控股股份有限公司員工學歷結構圖（單位：%）

圖表104：2013年金融街收入渠道來源結構圖（單位：萬元，%）

圖表105：2013年金融街收入來源結構圖（單位：萬元，%）

圖表106：2013年金融街的成本結構圖（單位：萬元，%）

圖表107：典型園區(qū)主要開發(fā)模式

圖表108：不同商業(yè)模式的可復制性比較評價

圖表109：不同商業(yè)模式的整體戰(zhàn)略比較評價

圖表110：不同商業(yè)模式下的政企關系比較評價

圖表111：不同商業(yè)模式下企業(yè)招商能力對比評價

圖表112：不同商業(yè)模式下企業(yè)獲利能力對比評價

圖表113：不同商業(yè)模式下企業(yè)發(fā)展能力對比評價

圖表114：中國土地供應應用結構（單位：%）

圖表115：中國土地供應應用結構演化過程（單位：萬公頃）

圖表116：2013年主要從事產業(yè)園區(qū)開發(fā)上市公司凈資產收益率情況（單位：%）

圖表117：合理的產業(yè)地產開發(fā)模式