隨著資產(chǎn)配置難度加大，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目吸引各類金融機(jī)構(gòu)競(jìng)逐，險(xiǎn)資面臨更大的壓力。一線城市作為熱點(diǎn)區(qū)塊的重要組成部分，項(xiàng)目資源的稀缺性更為明顯。與房地產(chǎn)公司相比，中國(guó)平安、前海人壽等保險(xiǎn)公司在拿地上不遑多讓。分析人士表示，商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)保險(xiǎn)未來(lái)資產(chǎn)配置的大方向之一。

險(xiǎn)資青睞房地產(chǎn)投資

進(jìn)入2017年，保險(xiǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的熱情一如既往，安邦保險(xiǎn)開(kāi)了地產(chǎn)投資第一槍。1月5日，深圳土地市場(chǎng)迎來(lái)2017年的第一拍，南山區(qū)后海中心區(qū)一宗商業(yè)用地被安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司以底價(jià)30.19億元買(mǎi)下。

險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)方面的投資積累十分可觀。除了通過(guò)多種金融工具投資于房地產(chǎn)股票、基金、信托項(xiàng)目等，險(xiǎn)企還實(shí)際積極參與到拿地和購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的活動(dòng)中。與房地產(chǎn)公司相比，部分保險(xiǎn)公司在拿地上不遑多讓。

根據(jù)規(guī)定，險(xiǎn)企不能開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但是可以通過(guò)股權(quán)收購(gòu)或合作的方式參與有關(guān)項(xiàng)目。通過(guò)梳理公開(kāi)信息可以發(fā)現(xiàn)，約10家保險(xiǎn)公司在2016年投資實(shí)體房地產(chǎn)方面的資金接近500億元。中國(guó)平安、中國(guó)太保、前海人壽等保險(xiǎn)公司的動(dòng)作尤為惹眼。其中，前海人壽等公司出手大方。

2016年，前海人壽投資杭州新天地集團(tuán)股份有限公司不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)用了30.48億元資金;投資深圳金利通金融中心項(xiàng)目，動(dòng)用了65.77億元資金，這兩筆投資均由萬(wàn)能賬戶出資。當(dāng)年10月，前海人壽以12.47億元的價(jià)格拍下了上海青浦區(qū)一幅商辦地塊，繼續(xù)“攻城略地”。

近年來(lái)，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)成為險(xiǎn)企重要的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。以A股四家上市保險(xiǎn)公司為例，2016年三季報(bào)顯示，中國(guó)平安投資性房地產(chǎn)達(dá)360.09億元，比2015年底增加30.9%;新華保險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)達(dá)31.97億元，比2015年底增加46.9%;中國(guó)太保投資性房地產(chǎn)達(dá)74.08億元，較2015年末增長(zhǎng)16.8%;中國(guó)人壽集團(tuán)投資性房地產(chǎn)達(dá)12.02億元，較2015年末降低2.83%。

分析人士指出，投資性房地產(chǎn)可以影響到上市公司估值，如果房?jī)r(jià)上漲，資產(chǎn)公允價(jià)值就會(huì)變高，從而影響上市公司利潤(rùn)，而保險(xiǎn)公司拿地、買(mǎi)房多看好具有增值潛力的城市的標(biāo)的，借此提升利潤(rùn)的空間較為可觀。東吳證券研究報(bào)告認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，保險(xiǎn)資產(chǎn)配置壓力持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)保險(xiǎn)未來(lái)資產(chǎn)配置的大方向之一。

協(xié)同效應(yīng)料釋放紅利

看好地產(chǎn)投資價(jià)值的同時(shí)，協(xié)同效應(yīng)也是保險(xiǎn)公司所重視的一個(gè)方面，具有資源整合能力的保險(xiǎn)公司正在謀求更多的發(fā)展空間。

公開(kāi)資料顯示，中國(guó)平安的聯(lián)營(yíng)與合營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)約有10家，包括佛山市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廣州璟侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京奧建置業(yè)有限公司、青島萬(wàn)毅置業(yè)有限公司等。近年來(lái)，中國(guó)平安在國(guó)內(nèi)外投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，也被認(rèn)為是通過(guò)多種渠道提升價(jià)值的舉動(dòng)。

券商分析師認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資相對(duì)穩(wěn)定、高收益的寫(xiě)字樓、酒店等房地產(chǎn)項(xiàng)目，是低利率環(huán)境下?tīng)?zhēng)取優(yōu)化業(yè)績(jī)的必然選擇。近年來(lái)，寫(xiě)字樓物業(yè)的投資年回報(bào)率在4%-10%，寫(xiě)字樓物業(yè)帶來(lái)的租金收入也一直保持著20%-25%的年增長(zhǎng)率，這類項(xiàng)目可以幫助保險(xiǎn)資金穿越周期，獲得相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)。

標(biāo)普信用分析師黃馨慧預(yù)計(jì)，中國(guó)保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建立更多的投資關(guān)系。保險(xiǎn)公司對(duì)投資標(biāo)的多元化和收益率的要求，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要獲得融資來(lái)保持增長(zhǎng)的需求，使二者成為自然的合作伙伴。而保險(xiǎn)公司需要開(kāi)發(fā)商管理層有能力且能夠支持保護(hù)其對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資，由于與管理層爭(zhēng)奪控制權(quán)會(huì)產(chǎn)生無(wú)法預(yù)期的結(jié)果，因此惡意收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)較大。

多位分析人士表示，對(duì)保險(xiǎn)資金而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期和預(yù)期收益率水平使其成為理想的配置資產(chǎn)，隨著資產(chǎn)配置難度加大，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目吸引了各類金融機(jī)構(gòu)競(jìng)逐，險(xiǎn)資面臨更大的壓力。一線城市作為熱點(diǎn)區(qū)塊的重要組成部分，項(xiàng)目資源的稀缺性更為明顯。

世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者目前以主權(quán)基金(包括中投、外管局)為先導(dǎo)，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多大型機(jī)構(gòu)參與到市場(chǎng)中，包括社保、養(yǎng)老基金等。中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)集中度高，可用于配置投資房地產(chǎn)的資金體量不容小覷，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)兼顧市場(chǎng)機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)，投資有望呈現(xiàn)多元化局面。