從去年3月開始，武清樓市的月度成交規(guī)模從不足2000套跳漲至3000套以上的水平，個(gè)別月份甚至超過4000套，直到10月才遭遇腰斬，成交量又將至不足2000套的水平，且至今仍未恢復(fù)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，在2016年的市場(chǎng)行情中，武清樓市的暴漲與暴跌，都反映出投資需求旺盛、非理性情緒蔓延的特點(diǎn)。

　　“飛地”的房?jī)r(jià)史

　　武清區(qū)是天津僅有的兩個(gè)與北京接壤的區(qū)域之一，區(qū)劃面積1570萬平方千米，是僅次于濱海新區(qū)和薊州區(qū)的第三大區(qū)縣。與另一個(gè)接壤北京的薊州區(qū)相比，武清位于京津兩地的中間地帶，且有高鐵的經(jīng)過，地理位置和交通條件更為優(yōu)越。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看，武清可謂是天津的一塊“飛地”。當(dāng)?shù)胤科笕耸肯蛴浾弑硎?，武清樓市?000年以后真正起步，其變化趨勢(shì)與鄰近的燕郊、香河等地幾乎同步，而與天津樓市變化有著明顯的差別。

　　從區(qū)域布局來看，圍繞武清中心區(qū)域周邊，有大量的在建和已經(jīng)建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，相比當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝谏踔劣羞^剩之嫌。同時(shí)，很多已交房的小區(qū)入住率較低，晚間“黑燈”的現(xiàn)象較為普遍。

　　在武清的購房者結(jié)構(gòu)中，來自北京的購房者占據(jù)半數(shù)以上(但比例低于燕郊、香河等地)，其余多來自天津市區(qū)和河北。這些相似的特征，使得武清樓市的升溫與降溫，滯后于燕郊、香河1-2個(gè)月的時(shí)間。

　　在環(huán)北京區(qū)域的各區(qū)縣中，武清具有兩個(gè)重要優(yōu)勢(shì)。一是高鐵站帶來的便利性。自2008年京津高鐵正式開通運(yùn)營(yíng)之后，武清房?jī)r(jià)迎來第一波上漲期。在此之后，武清樓市不再滯后于“北三縣”，而是與后者趨于同步。

　　另一個(gè)優(yōu)勢(shì)在于落戶。相比環(huán)京區(qū)域的河北各區(qū)縣，武清有在天津落戶的機(jī)會(huì)，風(fēng)行多年的藍(lán)印戶口政策吸引了大量的北京購房者。2014年，藍(lán)印戶口政策終結(jié)，武清購房者仍可憑借積分的方式落戶天津。

　　這些綜合優(yōu)勢(shì)，以及受益于京津冀區(qū)域發(fā)展的利好，使得武清樓市在去年一度迎來暴漲。

　　據(jù)記者調(diào)查，位于區(qū)域中心地帶的“楓丹天城”項(xiàng)目，去年5月時(shí)的開盤均價(jià)不足15000元/平方米，到10月加推房源時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到24000元/平方米;區(qū)域南部的紫韻楓尚項(xiàng)目，去年年初開盤均價(jià)為6000元/平方米，到今年1月的推盤，單價(jià)就已超過1萬元。

　　當(dāng)?shù)啬持康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示，去年二、三季度以來，武清區(qū)域的多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)大幅漲價(jià)，漲幅近乎翻倍。支撐這種漲價(jià)的，是以北京為主的購房群體，其中有相當(dāng)比例為投資客。

　　他還表示，與環(huán)京區(qū)域的其它區(qū)縣一樣，武清房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)一房難求的局面，“最夸張的時(shí)候，一個(gè)房號(hào)就能炒到十幾萬?！贝撕?，“炒房號(hào)”行為被禁止，但武清的房?jī)r(jià)并未看到下跌跡象。

　　潛力與泡沫

　　武清樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在去年第四季度。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，去年10月，武清成交商品住宅1727套，環(huán)比下降48.2%。到11月和12月，成交量進(jìn)一步下降到1487套和1294套。今年1月，成交量仍然在1273套的低位。

　　去年出臺(tái)的兩輪調(diào)控政策，被認(rèn)為是造成樓市降溫的主因。2016年9月末，天津出臺(tái)“限購令”，并提高非津籍購房者的首付比例，政策作用的范圍為市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)。11月末，天津再度發(fā)文提高信貸門檻。

　　政策出臺(tái)后，很多房企開始封盤，造成武清樓市供應(yīng)量迅速下跌。根據(jù)記者的調(diào)查，去年四季度以來，武清甚少有新項(xiàng)目開盤，現(xiàn)有的項(xiàng)目大多售罄，部分只剩尾盤。

　　這種暴漲又暴跌的現(xiàn)象在其它區(qū)域甚少出現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這是因?yàn)槲淝鍢鞘械耐顿Y客比例較大，市場(chǎng)情緒容易出現(xiàn)波動(dòng)。

　　陳云峰表示，在環(huán)京區(qū)域的各區(qū)縣中，受益于京津冀協(xié)同發(fā)展倡議的次序，分別為廊坊、武清、張家口。其中，相比廊坊，武清的地理位置稍遠(yuǎn)，使得其城市一體化的特征稍弱，區(qū)域協(xié)同性較強(qiáng)。從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面來看，較之廊坊，武清所承接的轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)規(guī)模相對(duì)較小。

　　這些因素也就決定了，武清對(duì)于北京的人口吸引力相對(duì)不足。就房地產(chǎn)而言，該區(qū)域也主要定位于養(yǎng)老、休閑的需求，而非居住需求。因此這一市場(chǎng)更容易出現(xiàn)大漲大跌。

　　同很多環(huán)京區(qū)域類似，武清當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)于樓市發(fā)展頗有信心，其理由主要在于京津冀區(qū)域的后續(xù)利好，以及武清房?jī)r(jià)的“洼地”特征。

　　有樓盤銷售人員透露，項(xiàng)目的下一期開盤時(shí)間有可能在5月，價(jià)格也會(huì)繼續(xù)上調(diào)。這是因?yàn)閺娜ツ暌詠?，鴻坤、恒大、首?chuàng)等房企先后在武清高價(jià)拿地，對(duì)未來的房?jī)r(jià)將是重要支撐。