住房租賃領域年內有望立法

• 2018年4月3日 FanTianQing來源：新浪網 1052 67
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  2018-2023年版房地產代理項目可行性研究咨詢報告

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以創(chuàng)新模式開發(fā)長租房源供給，住房租賃領域年內有望立法。

需防范住房租賃領域的金融風險

一位珠三角的房企高管對記者指出，當前珠三角地區(qū)的租金水平和樓價相比仍然處于較低水平，一旦迎來住房租賃需求的大規(guī)模爆發(fā)，租金水平將無可避免迎來大幅度上升。在該名高管看來，當住房租賃成為大勢所趨之時，“存房”業(yè)務如何應對租金上漲以及隨之可能帶來的普遍違約風險，值得相關金融機構深思。

在國家的政策導向下，住房租賃市場必然迎來迅速發(fā)展期。在此背景下，大量信貸資金和社會資金涌入到住房租賃金融領域逐利是必然趨勢。與“存房”業(yè)務類似的金融創(chuàng)新在住房租賃領域也正不斷產生。如何防范風險成為業(yè)內關注重點。

在住房租賃領域的金融創(chuàng)新，有針對業(yè)主的“存房”業(yè)務，也有針對租賃消費端的“安居貸”?！鞍簿淤J”雖然在極大程度上方便了租客，但也為投機者提供了可乘之機。中原地產首席分析師張大偉表示，租賃貸款這樣的金融行為實質上為租賃提供了增加金融杠桿的機會，則必然會增加投機者利用漏洞的概率。 “過去房租漲幅遠遠低于房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來租金很可能會出現大漲。”

一位在廣東佛山的融資擔保公司從事相關工作的負責人告訴記者，目前眾多銀行對于房屋租賃貸款和其他的消費貸在放款手續(xù)上并沒有太大的不同。因此從理論上來說，房屋租賃貸款進入樓市投機者手中其實并不難。”

該名融資擔保公司工作人員向記者表示，擔保公司與一些銀行有合作協(xié)議已經是全行業(yè)公開的“秘密”。擔保公司每年配合銀行向外放款，雖然貸款會進入征信系統(tǒng)，但因為這部分貸款均屬于“小額貸款”，因此在銀行審批上比較寬松，“只要征信不出問題，基本上都能夠獲批”。

據該名負責人介紹，目前其所在平臺借貸年利率達5.4%，在征信沒有問題的情況下，個人無需任何抵押物就能夠從單家銀行最多貸70萬元，如果同時向多家銀行提出貸款要求，一次甚至能夠貸到200萬元?！斑^去我們都建議客戶通過消費貸或者裝修貸來辦，這樣的話雖然利息較高，但是容易放貸。現在有了政策鼓勵，越來越多銀行則以房屋租賃貸款名義放貸了?！?/p>

“愛租哪”合伙人陳其東在接受媒體采訪時也指出，與目前互聯(lián)網金融提供的“信用貸”“消費貸”“過橋貸”等類似，房屋租賃貸款很容易變成樓市“加杠桿”的工具。在陳其東看來，如果沒有有效的防范措施，很容易被炒房者利用?；ヂ?lián)網金融開展業(yè)務沒有地域限制，雖然方便消費者，但是無法核實客戶需求的真實性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真?zhèn)蔚确矫?，互?lián)網金融公司還缺乏好的辦法。

不過，作為全國首批12個開展住房租賃試點的城市之一，佛山在租賃平臺的建設上給出了一個可供參考的解決方案。據佛山市住建局相關負責人介紹，其租賃平臺上的房屋來源均有保障，企業(yè)房源均由建設銀行與知名品牌公寓租賃企業(yè)共同運營，所有房源信息都經過核實后發(fā)布；個人房東房源信息均需經過在線核真、實地核實、后臺審核才能發(fā)布。此外，平臺通過對接政府系統(tǒng)檢核，對房屋租賃關鍵信息進行校驗，保證平臺房源和圖片的真實可靠，解決“黑房源”“假房源”問題。同時，該平臺還引入“刷臉認證”“OCR（光學字符識別）識別”“電子簽名”，與公安部戶籍系統(tǒng)聯(lián)網等手段，保證市場參與主體和操作的真實性，提高交易主體、房源和備案信息的安全性、可靠性。

除了在監(jiān)管上收緊，楊現領對記者指出，房租貸就是一種“消費貸”，也存在套現的可能，因此必須要完善款項的審批，對貸款資格設置門檻進行審核，同時堅決懲處挪作他用等行為。

楊現領對記者指出，此前，炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。而市場的過度杠桿化則可能驅使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風險傾向人群涉足住房融資，容易產生“次級貸款”，加大房地產波動和金融風險。

住房租賃領域年內有望立法

3月14日，中國政府網公布國務院2018年立法工作計劃。根據計劃，為提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理，將由住房和城鄉(xiāng)建設部起草制定包括住房銷售管理條例、住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例在內的多部條例法規(guī)。

據中國指數研究院估算，到2030年我國租賃人口將達2.7億，市場規(guī)模將達4.2萬億元，是目前的4倍以上。然而，目前中國城市租賃住房中只有不到10%來自政府和各類住房租賃企業(yè)，國際上許多發(fā)達經濟體該比例通常在20%-30%。

楊現領對記者表示，當前住房租賃市場中機構房源占比過低，不利于住房租賃關系的穩(wěn)定。未來，多種來源并舉的租賃市場將為租房者提供更透明的信息和更規(guī)范的服務，租賃行業(yè)本身也能得到更健康的發(fā)展。

在住房租賃市場的發(fā)展和規(guī)范過程中，法律的引領作用十分重要。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，加快住房租賃的立法進程不僅能為傳統(tǒng)房地產企業(yè)增加租賃住房投資持有和運營管理這兩種業(yè)務模式，拓寬行業(yè)發(fā)展空間；也有利于正確引導金融資本進入行業(yè)，增加了租賃住房相關資產的證券化機會，有利于引導居民從直接買房投資向購買相關受益憑證的間接投資方式的轉變。

相關推薦：2018-2023年中國房地產行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預測報告

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