住房租賃REITs迎來窗口期 公募REITs相關(guān)政策正在制定中

• 2018年5月22日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 658 38
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  2018-2023年中國供應(yīng)鏈金融市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。供應(yīng)鏈金融行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

在4月25日中國證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（“30號文”）后，我國住房租賃REITs迎來窗口期。

收益率低是最大痛點(diǎn)

迄今為止，市場發(fā)行的房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品都稱為類REITs。“類REITs并非官方定義，而是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的提法?！蓖鮿偢嬖V記者。

為什么公募REITs出臺這么難？業(yè)內(nèi)比較一致的看法主要集中在租金收益率太低等。而其背后則需要扭轉(zhuǎn)地根、銀根和稅收制度等多方面關(guān)系。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生指出，在金融信貸去杠桿的背景下，需要強(qiáng)有力的金融支持，需要提高租房的比例，提高租售比，機(jī)構(gòu)才能進(jìn)來，才能把資金引到租賃市場來，才能把REITs做起來，讓大家享受租金的收益率?！笆找媛时仨毜锰岬?%～8%機(jī)構(gòu)才會參與，1%~2%的收益率還不如把錢存銀行，為什么要買REITs?！彼f，因此，要用改革的思路，綜合考慮各種要素之間的制約和平衡，實(shí)現(xiàn)新的突破。

王剛接受記者采訪時也認(rèn)為，短期來看，資產(chǎn)形成是個難題，因?yàn)橘Y產(chǎn)注入特殊目的公司會觸發(fā)稅率30%~60%的土地增值稅，美國資產(chǎn)注入REITs可以享有稅收遞延。另外，資產(chǎn)收益率不能長期低于借貸成本，這是根本原則。他認(rèn)為，短期住房租賃REITs市場核心還是滿足證券化收益率要求的資產(chǎn)從哪里來？

“做資產(chǎn)證券化的痛點(diǎn)，除了要交增值稅、所得稅等高額的稅，在機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營階段，持有期間的稅率是很高的，這也是REITs推行多年卻沒有形成特別大規(guī)模的原因，可能也是大家選擇非常核心的城市、回報率比較好的城市去做這個產(chǎn)品的原因?！标柟獬羌瘓F(tuán)北京區(qū)域公司財務(wù)總監(jiān)王志強(qiáng)說。

復(fù)地集團(tuán)北京區(qū)域投資執(zhí)行總經(jīng)理陳亮也認(rèn)為難度更多在于，資產(chǎn)價格和租金回報之間的較大落差。他認(rèn)為，今后短時間內(nèi)如果出現(xiàn)中國REITs，其對應(yīng)的資產(chǎn)回報率要求應(yīng)該是比較高的，畢竟剛推出來，市場要找到買家。但實(shí)際上現(xiàn)在的資產(chǎn)回報率只有2%~3%，這種情況下，要么市場對資產(chǎn)價格實(shí)現(xiàn)重估和回調(diào)，要么就是重回到資產(chǎn)管理的主題上來。

“資產(chǎn)效益水平要快速提升，短期很難解決?！痹颇铣峭抖?、財務(wù)總監(jiān)楊明才說。

聶梅生是中國最早的一批房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員。她將推進(jìn)公募REITs產(chǎn)品落地聚焦到扭轉(zhuǎn)地根、銀根、稅收制度的關(guān)系。現(xiàn)階段提出租購并舉、房住不炒，意味著住房制度發(fā)生了根本性、制度性的變化，她認(rèn)為一定會引起很多后續(xù)政策的落實(shí)。而落實(shí)租購并舉，呼喚新的金融產(chǎn)品、金融政策，要建立新的地根、銀根、稅收制度，只有解決了這三個問題才能形成長效機(jī)制，真正的中國公募REITs才有望出臺?！罢信膾斓耐恋刂贫?，加劇了房地產(chǎn)市場的炒作景象，不改變招拍掛的拿地方式，地價下不來，房價下不來，仍會有投資炒房行為，REITs沒法做。”她指出。

REITs相關(guān)政策正在制定中

業(yè)內(nèi)專家建議，解決REITs租金回報率低的問題，首先需要解決地根問題，利用集體建設(shè)用地建租賃住房是一個有益的探索。

去年兩部門印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在北京、上海等13個城市開展試點(diǎn)。今年的“30號文”中也明確表示，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化將獲得優(yōu)先支持。目前，集體建設(shè)用地受到不少房企的關(guān)注，畢竟前期投入資金較招拍掛出讓的土地相對要少。不過，試點(diǎn)真正落地還有很多具體細(xì)節(jié)需要去安排和考慮。

國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇表示，“30號文”對租賃住房REITs的規(guī)定更進(jìn)一步細(xì)化，包括在集體用地上建立的租賃房，現(xiàn)在也鼓勵進(jìn)行資產(chǎn)證券化，這是一個重大的政策突破，同時也鼓勵推動權(quán)益類和債權(quán)類等類型REITs。

中國基金業(yè)協(xié)會副秘書長陳春艷表示，REITs產(chǎn)品已經(jīng)在國外30多個國家發(fā)行交易，模式已經(jīng)非常成熟了，但與我國情況相比，法律法規(guī)方面還存在一些問題很難去突破。協(xié)會去年成立了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專業(yè)委員會，一直推動REITs相關(guān)的研究和政策建議，尤其希望推進(jìn)公募基金+資產(chǎn)證券化（ABS）的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，目前有關(guān)部門正在推進(jìn)REITs相關(guān)政策的制定，為發(fā)展公募REITs掃清障礙，特別是推動明確稅收相關(guān)政策。

“在今年召開兩會前，我代表國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組向全國人大財經(jīng)委匯報了希望能夠解決的問題，包括對有關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整和修改意見，以及設(shè)法取消一些重復(fù)納稅的規(guī)定。全國人大財經(jīng)委就此發(fā)了工作簡報，上報到委員長、副委員長和其他主管部門。在今年兩會上，我們又推動了40多位全國人大代表聯(lián)名提出修改基金法的意見，簡單總結(jié)就是要增加公募基金投資資產(chǎn)支持證券，這個議案目前已由相關(guān)部門共同處理。REITs是一步一步走近了?！泵蠒蕴K說。

而對于稅收問題，北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組建議，參考國際慣例，遵循稅收重性原則，對設(shè)立、運(yùn)營和退出等各環(huán)節(jié)的稅負(fù)給予優(yōu)惠待遇，推動REITs發(fā)展。

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