中國(guó)二三線城市為何出現(xiàn)一房難求？二三線城市房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

• 2018年5月25日 GuoMeng來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng) 新華網(wǎng) 1230 80
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  2018-2023年中國(guó)體育活動(dòng)中心建設(shè)市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。體育活動(dòng)中心建設(shè)行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助...

在中國(guó)政府從供給和需求兩側(cè)發(fā)力抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的背景下，成都、杭州等二三線城市仍一房難求。尤其成都，出現(xiàn)超7萬(wàn)人登記搖號(hào)搶購(gòu)1000余套新房的“盛況”。

中國(guó)二三線城市為何出現(xiàn)一房難求？二三線城市房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

在中國(guó)政府從供給和需求兩側(cè)發(fā)力抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的背景下，成都、杭州等二三線城市仍一房難求。尤其成都，出現(xiàn)超7萬(wàn)人登記搖號(hào)搶購(gòu)1000余套新房的“盛況”。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新社記者分析稱，如果從房地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)據(jù)角度看，很多城市新房項(xiàng)目已不多，就此認(rèn)為出現(xiàn)“房荒”也是符合預(yù)期的。

上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，4月份中國(guó)百城住宅庫(kù)存已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)33個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象，三四線城市去庫(kù)存周期為近9年最低。報(bào)告顯示，截至2018年4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43386萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來(lái)中國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，表明近四年中國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”取得了較好效果。當(dāng)前中國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了6年前的水平。

中信證券明明研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，出現(xiàn)“房荒”主要是因?yàn)樵凇皠傂琛闭贾鲗?dǎo)的情況下，部分不當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施可能加劇房?jī)r(jià)的上漲。在一房難求的預(yù)期下，很多暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房需求的家庭預(yù)計(jì)今后購(gòu)房的難度增加，從而提前購(gòu)房計(jì)劃。

該團(tuán)隊(duì)表示，一方面限制新購(gòu)住房的上市交易，可能進(jìn)一步減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給;另一方面，部分調(diào)控政策規(guī)定開發(fā)商不能捂盤惜售，也不能囤地不開發(fā)，企業(yè)故意延長(zhǎng)住宅建設(shè)周期或是住宅投資較高，導(dǎo)致庫(kù)存持續(xù)處于低位。

此外，最近一年多，中國(guó)已有50余座城市發(fā)布了人才吸引政策，其中很多城市給予購(gòu)房補(bǔ)貼或者放寬購(gòu)房限制，也加速了原有庫(kù)存的消化。

但嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“房荒”并不像民眾看到那樣嚴(yán)重，還要看到有一些潛在的房源沒(méi)有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。一是存在部分房企捂盤現(xiàn)象，在限價(jià)情況下，不積極申請(qǐng)預(yù)售證;二是部分房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)具有很強(qiáng)的投機(jī)屬性，認(rèn)購(gòu)以后形成了空置住房，此類住房其實(shí)也是一種潛在的供應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，庫(kù)存不足的情況下，未來(lái)需要讓各類房企積極拿地、積極投資，這是最核心的。同時(shí)，應(yīng)該鼓勵(lì)房企主動(dòng)推盤，這樣可以形成更為充足的庫(kù)存。

上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告還指出，三四線城市去庫(kù)存周期偏低，一方面說(shuō)明了部分房企布局三四線城市的策略是正確的，另一方面也要警惕類似城市房?jī)r(jià)容易上漲且?guī)?lái)政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)官方近來(lái)堅(jiān)持?jǐn)D壓房地產(chǎn)投機(jī)空間、遏制炒房，同時(shí)也在努力“滿足剛需”“支持改善”。中國(guó)住建部近期表態(tài)，將要加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，有針對(duì)性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展中小套型普通住房;大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

在約談12個(gè)城市之后，住建部于5月19日再度發(fā)文，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，在堅(jiān)持資金管控、整頓市場(chǎng)秩序等“常規(guī)動(dòng)作”的基礎(chǔ)上，更對(duì)供給側(cè)提出了更多的明確要求。這已是住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調(diào)控，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比以往調(diào)控的一擁而上，2018年的房地產(chǎn)調(diào)控真正升級(jí)進(jìn)入了“2.0時(shí)代”。據(jù)悉，在最近12個(gè)約談城市中，已有9個(gè)城市發(fā)布了各種類型的加碼調(diào)控，分析認(rèn)為，其余幾個(gè)城市最近加碼調(diào)控的可能性也非常大。有數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月18日，全國(guó)累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已超百次。

地產(chǎn)調(diào)控已升級(jí)到三步走

因近期部分城市地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，住建部19日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。值得一提的是，《通知》的發(fā)布，距離住建部約談成都、太原兩市，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松僅10天。

此次《通知》明確地方政府對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金負(fù)有主體責(zé)任，并明確未來(lái)對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

“住建部本月兩次發(fā)聲，一方面，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)方向未變，另一方面，進(jìn)一步確認(rèn)強(qiáng)化地方政府調(diào)控的主體責(zé)任。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，12個(gè)城市的約談，其實(shí)是2017年房地產(chǎn)政策的繼續(xù)落地，從過(guò)去單方面的一城一策，升級(jí)至政策應(yīng)對(duì)調(diào)控效果負(fù)責(zé)，監(jiān)管則負(fù)責(zé)對(duì)政策落實(shí)的督查，形成三步走——預(yù)警、約談、問(wèn)責(zé)。

這是2017年年底住建部建立的“房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系”“加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問(wèn)責(zé)”機(jī)制。

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