樓市調(diào)控壓抑需求釋放 “限價(jià)”造成價(jià)差

• 2018年6月6日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 435 22
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  2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究咨詢報(bào)告

  《2018-2023年版房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告。報(bào)告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年年內(nèi)，全國各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)百余次。

去庫存引發(fā)需求虛增，帶動炒作風(fēng)頭

去庫存引發(fā)需求虛增，帶動了一部分資金入市，形成了炒作的風(fēng)頭。

在尹中立看來，與一二線熱點(diǎn)城市不同，三四線城市在房地產(chǎn)去庫存政策的刺激下也出現(xiàn)了交易火爆的情況。其中核心在于三四線城市的棚戶區(qū)貨幣化安置。尹中立指出，在貨幣化安置下，三四線城市出現(xiàn)了需求虛增的情況，由于購房者手頭有錢，增加了很大的購買力，這在一方面減少了庫存，但另一方面也引來了房企拿地再建造后形成了炒作的風(fēng)氣。

按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年4月末，商品房待售面積56687萬平方米，比3月末減少642萬平方米。其中，住宅待售面積減少645萬平方米。

按照中原集團(tuán)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，伴隨著部分城市庫存減少，全國庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至44個(gè)月新低。

而庫存告急也使得部分城市蠢蠢欲動，出現(xiàn)“一房難求”的“火爆”場面。

“經(jīng)濟(jì)帶概念”城市成投資主要目標(biāo)

“經(jīng)濟(jì)帶概念”城市是樓市調(diào)控下“火爆”的另一個(gè)原因。

在王業(yè)強(qiáng)看來，當(dāng)前“經(jīng)濟(jì)帶概念”的城市成為購房以及投資的主要目標(biāo)。以西安為例，今年2月，西安獲批建設(shè)國家中心城市，成為中國第九個(gè)國家中心城市。根據(jù)發(fā)展目標(biāo)，到2035年，西安國家中心城市和功能完備的城鎮(zhèn)體系將全面建成，同時(shí)關(guān)中平原城市群也將成為具有國際影響力的國家城市群，引領(lǐng)西北地區(qū)發(fā)展。

根據(jù)社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份西安房價(jià)同比上漲73%，位居全國第一。而這已經(jīng)是西安連續(xù)很長時(shí)間房價(jià)漲幅高居全國前列。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，如果城市的房價(jià)上漲是有基本面支撐的，那風(fēng)險(xiǎn)相對來說是可控的；相反，如果城市的房價(jià)上漲并沒有基本面支撐，純粹由房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐，那就是泡沫，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。因此可以看到，一些有預(yù)期、有概念，相對安全的城市成為炒房的目標(biāo)。

除了西安，國家中心城市名單中還有北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢和鄭州。

人才落戶政策對沖樓市調(diào)控政策

據(jù)媒體報(bào)道，從2018年開年至今，已有超35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。引進(jìn)人才的門檻在“拼搶”中不斷被放寬和降低，其中與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格也被打開。

有人對此質(zhì)疑，各地引才新政給了購房者甚至炒房者便利，在引才的同時(shí)也在給樓市“松綁”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份以來，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州和溫州等省市先后出臺吸引人才政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶，房地產(chǎn)限購關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門，卻用太過寬松的人才引進(jìn)政策來擴(kuò)大購房窗戶。目前部分城市人口引進(jìn)的門檻過低是弊病之一。

而在王業(yè)強(qiáng)看來，隨著部分二線城市強(qiáng)勢崛起，其房地產(chǎn)市場的繁榮自然會帶來對泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。但在他看來，這些城市的發(fā)展需要引入人才，同時(shí)也需要提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，因此人才落戶政策對當(dāng)?shù)卣曰蛞彩菍_嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策的一種手段。

王業(yè)強(qiáng)表示，短期的行政調(diào)控措施可以起到維持市場的穩(wěn)定，但長期而言，房地產(chǎn)市場需要構(gòu)建長效機(jī)制，但并不是一蹴而就，未來更需要在住房制度、土地制度、金融制度等方面來完善。

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