今年樓市“金九銀十”料難再現(xiàn) 房地產規(guī)劃變更監(jiān)管將加強

• 2018年8月8日 FanTianQing來源：新浪網、鳳凰資訊 1253 81
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  2018-2023年房地產信托行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，突出改革創(chuàng)新；遠近結合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應對...

一般情況下，每年9月份、10月份都是房地產市場較為重要的時間窗口期。目前距離9月份只有20余天，業(yè)內對于即將到來的“金九銀十”，基本持謹慎態(tài)度。

一般情況下，每年9月份、10月份都是房地產市場較為重要的時間窗口期。目前距離9月份只有20余天，業(yè)內對于即將到來的“金九銀十”，基本持謹慎態(tài)度。

昨日，如是金融研究院高級研究員楊芹芹在接受采訪時表示，按照房地產市場的分析邏輯，短期看政策，中期看產業(yè)，長期看人口。因此，從短期看，隨著政策層面的相對偏緊，即調控政策繼續(xù)加碼、房貸政策難言寬松。種種跡象表明，未來政策層面對于房地產市場的收緊有進一步加碼的趨勢，而這無疑會對房價形成一定的制約，預計“金九銀十”很難重現(xiàn)。

值得注意的是，日前國家統(tǒng)計局公布的6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，6月份房價上漲的城市數(shù)量創(chuàng)下近21個月新高。雖然監(jiān)管層在7月底對于下半年樓市調控的口徑有所收緊，但有觀點認為，這對于年內“金九銀十”的表現(xiàn)來說，預計影響處于可控范圍。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受?采訪時表示，“樓市升級引擎，房價急踩剎車”，當前無論是住房租賃房源的供應和建設，還是保障性住房，均可以看到監(jiān)管部門正在不斷優(yōu)化與房地產市場長遠發(fā)展相匹配的頂層設計，以及著手建立樓市調控長效機制。總的來看，房地產市場正在由早期單一化注重短期效果向長效化發(fā)展；由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的方向升級。

張波認為，從樓市升級的長期性來看，房地產市場的行情并不會因為長效機制的不斷落地而出現(xiàn)急劇變化，但從7月末中央政治局會議傳出的信號來看，預計房價在“金九銀十”期間出現(xiàn)大范圍上漲的趨勢將會減少、各地短期調控的措施也將更加聚焦至房價層面的表現(xiàn)上來，但從成交量的角度來看，預計不會有太大變化。根據統(tǒng)計局公布的上半年數(shù)據來看，房企開發(fā)投資和土地購置面積分別同比增長9.7%、7.2%，商品房銷售面積也同比增長了3.3%。因此，預計下半年成家量較2017年仍會出現(xiàn)小幅增長，但今年“金九銀十”成家量料保持總體穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大幅下跌。

楊芹芹認為，由于房價變化主要看供需關系，因此，預計未來二線、三線城市房價可能會出現(xiàn)一定分化，尤其是對于一些人口流出較為嚴重、前期漲幅較高的二線、三線城市來說，更加需要警惕房價風險。

房地產規(guī)劃變更監(jiān)管將加強

近年來，在城市建設加快推進的同時，規(guī)劃更改現(xiàn)象在房地產市場屢見不鮮，也由此引發(fā)了眾多矛盾糾紛和城市管理問題。隨著房地產市場治理的加強，規(guī)劃變更的管制力度也不斷提升。專家指出，未來要進一步完善行政審批流程，明確規(guī)劃變更的“底線”和“紅線”，確保規(guī)劃變更目的正當、程序正當。

中國政法大學副校長馬懷德指出，規(guī)劃更改頻發(fā)、目的正當性難以保障，背后深層次的原因在于規(guī)劃的剛性約束機制不健全。規(guī)劃效力不明、公眾參與不足、更改程序不嚴、賠償標準不明，讓不合理、不合規(guī)、不合法的規(guī)劃調整有機可乘。

中國城市規(guī)劃設計研究院副院長王凱說，在建設規(guī)劃更改審批中，應該把公眾參與流程法定化，從而實現(xiàn)對規(guī)劃編制、更改目的正當性的監(jiān)督。

針對目前建設規(guī)劃項目變更引起業(yè)主訴訟增加的問題，專家指出，根本原因是開發(fā)企業(yè)建設項目規(guī)劃更改，多數(shù)基于項目收益需要，而規(guī)劃更改審批過程中往往忽視對第三方尤其是已購房業(yè)主權益的保護，最終造成開發(fā)企業(yè)規(guī)劃更改形式“合法”，但對已購房業(yè)主民事“侵權”的事實。

全國工商聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生認為，城市建設規(guī)劃跟居民的財產權利息息相關，一定程度上規(guī)劃就是利益，規(guī)劃更改涉及的民事權益問題不容忽視。尤其是分期開發(fā)的項目，后期項目規(guī)劃變更等都會影響已購房業(yè)主居住品質。這種潛藏著巨大利益的規(guī)劃變更一定要與物權法等相關民事法律很好地銜接。

中國社會科學院法學所研究員孫憲忠表示，目前在規(guī)劃行政許可中存在一些認識“誤區(qū)”。不少規(guī)劃行政部門認為在規(guī)劃更改審批中，只要遵守行政許可法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的程序和權限，所做的審批就是合法的。事實上，建設規(guī)劃具有其特殊性，行政上合法并不代表民事上不侵權。

據了解，目前，廈門、深圳、蘇州、常州等地的城市規(guī)劃管理規(guī)定中，都已針對規(guī)劃修改涉及利害關系人重大利益關系的情況，明確要求征得利害關系人書面同意。

專家認為，目的正當是規(guī)劃調整的“底線”，不侵犯業(yè)主權益、程序合法是規(guī)劃變更的“紅線”。各地應根據物權法的精神進一步完善相關法規(guī)政策，嚴格規(guī)劃審批，讓規(guī)劃兼顧效率和公平，引領城市高質量發(fā)展。

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