多家房企借道“長租”融資失敗 千億規(guī)模級房企收縮戰(zhàn)線

• 2018年10月24日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 797 48
• 繁體

• 

  技術(shù)升級提升競爭力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強優(yōu)勢，房地產(chǎn)金融行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險集中等問題普遍...

大型房企停止招聘、精簡營銷團(tuán)隊、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。碧桂園、萬科、富力、新城控股?等房企均被傳出縮編調(diào)整人員，準(zhǔn)備抵御樓市寒冬來臨的消息。

多家房企借道“長租”融資失敗。

10月23日，萬科企業(yè)股份有限公司公告稱，擬發(fā)行第二期住房租賃專項公司債券。據(jù)悉，萬科本期債券發(fā)行規(guī)模不超過20億元，票面利率詢價區(qū)間為3.50%-4.80%；期限方面為5年期。萬科方面表示，該債券的募集資金擬用于住房租賃項目建設(shè)及補充營運資金。

10月份以來，多家房地產(chǎn)企業(yè)先后公布了發(fā)債計劃，富力地產(chǎn)、華夏幸福基業(yè)、藍(lán)光發(fā)展等企業(yè)陸續(xù)公布了超過150億人民幣的發(fā)債計劃。

不過，由于今年以來房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)收緊，有關(guān)部門出臺多項政策防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。尤其是近段時間，“長租公寓”市場的風(fēng)險引起業(yè)內(nèi)普遍重視。在此背景下，多家房企發(fā)債受阻，其中不乏“長租公寓”項目的融資計劃。

克而瑞地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來已經(jīng)有多家企業(yè)的公司債被叫停，其中包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發(fā)45億小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。

10月13日，據(jù)上交所披露信息，雅居樂一筆擬非公開發(fā)行的2018年公司債被終止發(fā)行，債券規(guī)模為80億元。

“不僅是境內(nèi)多家房企的公司債因限制增多被迫中止，房企在境外發(fā)債也開始受到限制”?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心一位分析人士指出，不僅如此，從可比較數(shù)據(jù)來看，今年前9月，83%的企業(yè)債券發(fā)行成本較2017年全年有所增加。多家房企表示，融資成本到2018年底的時候還會有所上升。

該人士表示，“就整體市場而言，對房企融資監(jiān)管的力度仍然沒有放松，尤其是大額融資公司債，通過難度更高”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在資金壓力下，多數(shù)房企對融資的需求依然很大，10月以來，多家房企在資本市場開啟融資動作?！艾F(xiàn)在來看，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資”。

他認(rèn)為，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。同時，在各類調(diào)控政策持續(xù)加碼的趨勢下，許多房企依然在加速拿地。“拿地越多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求”。

“從資金情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊”。張大偉分析認(rèn)為，從各地樓市調(diào)控政策效應(yīng)來看，預(yù)計房企的資金還會繼續(xù)受到壓力。“與此同時，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。綜合來看，對房企來說，2018年將是最近4年來資金壓力最大的一年”。

多家千億規(guī)模房企收縮戰(zhàn)線 調(diào)整人事架構(gòu)以“瘦身”

據(jù)《證券日報》報道，去年底，房地產(chǎn)行業(yè)上演的是千億元量級或者想晉級千億元陣營房企的“搶人”大戰(zhàn)，對規(guī)模的極度渴求，讓這個行業(yè)的員工流動率一度達(dá)到35%以上；4個多月前，劇情開始反轉(zhuǎn)，部分千億元量級房企悄然啟動了人事架構(gòu)調(diào)整計劃。

大型房企停止招聘、精簡營銷團(tuán)隊、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。碧桂園、萬科、富力、新城控股等房企均被傳出縮編調(diào)整人員，準(zhǔn)備抵御樓市寒冬來臨的消息。

近日，新城控股相關(guān)人士向記者表示，公司并沒有大裁員，只是針對前期投資拓展部門的人員進(jìn)行分流，規(guī)模不大?，F(xiàn)在整個行業(yè)都在收縮，從原來的擴張轉(zhuǎn)為過冬。在這種市場局勢下，土地投資拓展以穩(wěn)健為主，所以對這一條線人員進(jìn)行分流。

“今年8月份到明年，市場小低谷的行情已成定局。千億元量級銷售規(guī)模的房企一線營銷人員率先感受到了這一波變化，今年6月份有些企業(yè)就啟動了人員調(diào)整計劃。”蘭德咨詢總裁宋延慶向記者透露，不過，即使在收縮期，房企也不是一味裁員。目前來看，開發(fā)商的人員調(diào)整總體原則是“減營銷增設(shè)計”，“精總部，強一線”。

在目前市場形勢下，用工緊縮已經(jīng)是房企普遍采取的過冬策略。 “減少開工面積，調(diào)整考核指標(biāo)，提高銷售回款率”一般是房企裁員，或者說優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)的具體策略，但不管是收縮三、四線城市擴張步伐，還是營銷方式變化， 其背后的邏輯都是，精簡人員，縮減開支，收縮擴張戰(zhàn)線，活下來，實現(xiàn)發(fā)展。

對于近期傳出的有下屬一線單位對投資拓展條線進(jìn)行人員調(diào)整的情況，新城控股向記者表示，此舉是一線單位根據(jù)實際工作情況開展的人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化與調(diào)整。人力資源優(yōu)化，于企業(yè)是一項常態(tài)化的工作。在集團(tuán)整體層面，各項人才招募工作按計劃進(jìn)行之中。

值得關(guān)注的是，《證券日報》獲得的某房企一份內(nèi)部公示信息顯示出企業(yè)的管理變革趨勢。該信息顯示，“重組上市時，兩個總部基本上簡單疊加整合，之后由于補強個別職能又進(jìn)了些人；另一方面，區(qū)域總部由于缺乏熟悉公司運作與文化的管理人才而未能真正做實，部分需提高戰(zhàn)略地位的專業(yè)公司管理人才匱缺、管理平臺薄弱?？v觀公司上下，總部與一線人才配置頭重腳輕，人效偏低；總部需要突出的戰(zhàn)略管理和價值創(chuàng)造能力并不突出，前線需要強化的作戰(zhàn)指揮體系、專業(yè)化管理體系及相應(yīng)的決策權(quán)限未能有效強化?！?/p>

“公司領(lǐng)導(dǎo)對上述問題有著清晰的認(rèn)知，這次變革的目標(biāo)之一就是針對存量人才調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、促效率，同時視戰(zhàn)略匹配需要適應(yīng)當(dāng)下放事權(quán)并推動’人隨事走’，期盼以變革矯正公司頭大身小、頭重腳輕的體態(tài)，塑身強體，謀壯圖強，以健步如飛。”

值得關(guān)注的是，這家房企表示，“為盡量減輕變革帶來的陣痛，公司再三強調(diào)，此次變革并非為了裁員，改革成本絕不讓員工獨自承擔(dān)?！睘榇?，該公司提供了輪崗、內(nèi)部流動等各種解決方案。經(jīng)過全方位、大幅度的租架構(gòu)變革，這家公司全新的總部組織結(jié)構(gòu)于6月1日開始試運行，事業(yè)部和專業(yè)公司、區(qū)域總部和城市公司的組織變革正在緊鑼密鼓地相繼鋪開。

正如宋延慶所示，近年來，兼并重組也好，合作抱團(tuán)取暖、集中聯(lián)合資源獲取土地也好，房企間的合作趨勢愈發(fā)緊密。但這種合作往往會帶來人員架構(gòu)，尤其是營銷團(tuán)隊的臃腫，存在一個項目配比兩家公司營銷團(tuán)隊的現(xiàn)象，如此一來，在市場低谷期時，難免會裁掉一些“業(yè)績不佳”人員，強化一線團(tuán)隊營銷實力。

“在房企老板的眼中，衡量營銷系統(tǒng)業(yè)績有一個指標(biāo)，即人（指去除物業(yè)人員后的開發(fā)體系人員）均銷售額，或者說人效比，每個房企人均銷售額指標(biāo)不同，一般管理層會根據(jù)這一指標(biāo)對裁員比例進(jìn)行調(diào)整。”宋延慶向《證券日報》記者透露，比如，如果想保住人均銷售額800萬元，那么人力資源部就會擬定一個統(tǒng)籌計劃，然后調(diào)整各個條線人員。

宋延慶表示，在不同階段不同時期，不同房企有調(diào)整人員架構(gòu)的不同做法。在當(dāng)前的市場局勢下，提升設(shè)計系統(tǒng)人員比例，減少營銷系統(tǒng)人員和土地投資拓展人員是房企的慣常做法，這源于營銷模式和土地投資拓展模式的變化。

宋延慶進(jìn)一步稱，在市場不好的情況下，開發(fā)商需要提升產(chǎn)品力來獲得競爭力。過去，房企設(shè)計條線員工占比一般為5％－12%，現(xiàn)在有些房企都為了修煉產(chǎn)品力而增加這一人員比例。在營銷條線中，房企正通過績效考核目標(biāo)來變相裁人，精簡優(yōu)化一線營銷人員。比如，某房企下達(dá)內(nèi)部指標(biāo)，一個營銷人員一個月要帶來20組客戶，最終業(yè)績不達(dá)標(biāo)者走人。在土地投資拓展條線方面，由于2015年以來，大中型房企都在加速擴張規(guī)模，土地拓展條線人員迅速壯大，而現(xiàn)在土地溢價率走低，土地流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)，土地投資拓展條線是房企收縮擴張戰(zhàn)線縮編調(diào)整第一站。

對于大中型房企紛紛啟動人員調(diào)整計劃，裁員隨之增多的現(xiàn)象，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，說明地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營確實受到了沖擊?？傮w上說，適當(dāng)裁員利好企業(yè)輕裝上陣。

另據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)該理性看待企業(yè)裁員行為。當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，在融資成本和土地成本居高不下，尤其是前幾年為了規(guī)模不斷擴充營銷和土地拓展體系的情況下，不少房企選擇通過內(nèi)部優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，強化競爭力。優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)管理效能的提高，同時還能助力房企降低成本，減輕企業(yè)運營壓力。

“從企業(yè)角度來看，人員調(diào)整是一種理性做法，是在市場收縮時房企的必要準(zhǔn)備?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦說，對人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，可以對過去的企業(yè)運營模式進(jìn)行調(diào)校。

但是，或許，從《證券日報》獲取的一份內(nèi)部資料可以折射出房企的焦慮。該資料顯示，“公司目前擁有相當(dāng)?shù)馁Y源，我們可以憑一時安逸地過著舒適日子，但是市場競爭殘酷無情，逆水行舟，不進(jìn)則退，如果不變革不’折騰’，不承受變革的陣痛，待到流水無情空逝去時，我們可能連陣痛的機會都沒有。”這是一家千億元銷售規(guī)模房企的焦慮。

從這一角度看，萬科喊出“活下去”或許是對生存和發(fā)展的清醒認(rèn)識，畢竟，業(yè)內(nèi)對這一波低谷的判斷是有可能持續(xù)到2020年。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡