保持樓市調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性 開發(fā)商迎3800億償債高峰

• 2018年11月21日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)河源、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州 1255 82
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)金融企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  在一個(gè)供大于求的需求經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時(shí)就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會(huì)傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前需求、潛在需求以及新的...

“房住不炒”的定位仍適用于房地產(chǎn)市場，必須長期堅(jiān)持。面對穩(wěn)中有變、下行壓力有所加大的環(huán)境，在調(diào)控效果差異明顯、樓市走勢出現(xiàn)分化的情況下，更要堅(jiān)持樓市調(diào)控的方向不動(dòng)搖，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

我國各地房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀不同，發(fā)展的規(guī)模速度不同，采取的調(diào)控措施不同，進(jìn)度數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)也有所不同。但“房住不炒”的定位仍適用于房地產(chǎn)市場，必須長期堅(jiān)持。面對穩(wěn)中有變、下行壓力有所加大的環(huán)境，在調(diào)控效果差異明顯、樓市走勢出現(xiàn)分化的情況下，更要堅(jiān)持樓市調(diào)控的方向不動(dòng)搖，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。各界普遍注意到，本月北上廣深一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均呈下降之勢。有評論認(rèn)為，這樣的信號非比尋常；也有業(yè)界人士注意到，三四線城市價(jià)格環(huán)比不僅依然在漲，而且漲幅還在擴(kuò)大，并指出其虛火較旺。

由于我國各地房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀不同，發(fā)展的規(guī)模速度不同，兩年多來采取的調(diào)控措施不同，進(jìn)度數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)也有所不同。所以，觀察、判斷和分析數(shù)據(jù)釋放的信號，不僅要全面考察研究不同區(qū)域的數(shù)據(jù)，還要既看新房也看舊房即二手住宅，既看環(huán)比也看同比，既看價(jià)格變化也看投資和銷售情況，而且要對較長時(shí)間的數(shù)據(jù)連續(xù)觀察。比如，就價(jià)格而言，在正常情況下，絕大多數(shù)商品的價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)不可能月月上漲，更不可能在同一漲幅的狀態(tài)下持續(xù)上漲，有漲有落或在一定時(shí)期大體穩(wěn)定都屬常態(tài)，商品房作為一種特殊商品，道理也是如此。

由于樓市總體降溫，加之某些地區(qū)銷售遇冷、價(jià)格回落，有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)或“寒冬”已經(jīng)到來，甚至還出現(xiàn)了呼吁放松調(diào)控的聲音。但是應(yīng)該看到，第一，即使在一線和部分二線城市，價(jià)格也只是部分和短期停漲或略有回調(diào)。如10月份一線城市二手房價(jià)環(huán)比首次均呈降勢，但平均降幅僅0.2%，且態(tài)勢能否延續(xù)尚有待進(jìn)一步觀察。第二，即使是這種局部短期有限的降價(jià)，也是在長時(shí)間價(jià)格高企基礎(chǔ)上形成的。經(jīng)過多輪價(jià)格上漲，無論按房價(jià)收入比還是按售租比衡量，我國一二線城市房價(jià)在世界上都居前列。第三，二三線城市房價(jià)依然維持漲勢，有的依然漲勢較高，一些地區(qū)房價(jià)上漲的形勢依然很嚴(yán)峻，調(diào)控的難度仍然很大。如果此時(shí)放松調(diào)控，結(jié)果極可能是前功盡棄。

此前，在某些房價(jià)有所回落的地區(qū)，竟然出現(xiàn)了房企因適應(yīng)市場主動(dòng)降價(jià)被政府部門約談、業(yè)主因房價(jià)下行而圍攻開發(fā)商的亂象。雖然是少數(shù)個(gè)案，但確實(shí)值得警惕。由此，一是表明某些地區(qū)依然沒有擺脫對土地財(cái)政的過度依賴。如果不是擔(dān)心降房價(jià)影響銷售額和稅收，繼而影響經(jīng)濟(jì)增速，為什么不惜以行政手段干預(yù)企業(yè)的市場行為呢？二是表明確實(shí)有一些炒作資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。世界上沒有哪樣商品價(jià)格只能漲不能跌，如果購房是為了住而不是炒，在一定時(shí)間內(nèi)就不可能出售，為什么不能容忍商品住宅價(jià)格有起有落呢？如果不是炒作資金，而是自住需求，這也顯示了保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、價(jià)格不再快速上漲以免“騎虎難下”的重要性。

一些地方政府應(yīng)該意識到，土地財(cái)政是不可能持久的。此前諸多三四線城市的大量樓市庫存，不僅不能帶來實(shí)打?qū)嵉慕鹕姐y山，還會(huì)占壓大量社會(huì)投資和銀行資金，降低投資效益，帶來泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，影響其他產(chǎn)業(yè)的投入和發(fā)展。同時(shí)，投資投機(jī)性購房者也應(yīng)該明白，正是炒房資金的流入才拉高了房價(jià)，積聚了泡沫，雪崩時(shí)沒有一片雪花是無辜的。房價(jià)依然高企且快速上漲的二三線乃至四五線城市，如果不能有效調(diào)控，盡快遏制住房價(jià)上漲勢頭，難免會(huì)重蹈一二線城市的覆轍。

中央早已明確“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。盡管調(diào)控需要因城施策，但“房住不炒”的定位仍適用于房地產(chǎn)市場，且不是權(quán)宜之計(jì)，必須長期堅(jiān)持。即便面對穩(wěn)中有變、下行壓力有所加大的環(huán)境，在調(diào)控效果差異明顯、樓市走勢出現(xiàn)分化的情況下，更要堅(jiān)持樓市調(diào)控的方向不動(dòng)搖，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不向市場和公眾發(fā)出錯(cuò)誤信號，以免引起更多更大的“次生災(zāi)害”。

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房企紛紛通過債市或者票據(jù)融資，融資成本一路上調(diào)。分析稱，目前房地產(chǎn)市場整體銷售平穩(wěn)，為了應(yīng)對不斷提升的杠桿率，房企或?qū)⒎啪從玫?，加速?xiàng)目資金回籠，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

11月20日，時(shí)代中國公告稱，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率10.95%。19日中國恒 大稱，其間接全資附屬公司也將發(fā)行10美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11%。值得注意的是，近期房企密集通過債市和票據(jù)市場融資解渴。融資利率持續(xù)上升，最高接近14%。

時(shí)代中國稱，本次票據(jù)發(fā)行總額3億美元，已與國泰君安國際、UBS、德意志銀行等機(jī)構(gòu)就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議。時(shí)代中國表示，公司將尋求票據(jù)于聯(lián)交所上市，并擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用作其若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營運(yùn)資金用途。另一家上市房企，富力地產(chǎn)近期的融資更是受到市場的關(guān)注。在今年已發(fā)債750億元又宣布在港股融資100億港元的計(jì)劃，這也是該公司自2005年上市以來的首次增股再融資。

有統(tǒng)計(jì)顯示，今年四季度以來，大量房企通過債市或票據(jù)市場融資。11月15日，龍湖企業(yè)拓展集團(tuán)連續(xù)兩日提交了兩宗發(fā)債申請計(jì)劃，分別為55億元的公司債券以及50億元規(guī)模的住房租賃專項(xiàng)債券。同日，合景泰富發(fā)布公告稱，其將平價(jià)發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)。另外，華夏 幸福、陽光城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等上市房企均在11月份公布再融資方案。統(tǒng)計(jì)顯示，今年10月份，房企再融資方案已經(jīng)明顯增多，包括萬科、碧桂園、陽光城、新城控股等都未落下。

“開發(fā)商最近這么密集地融資，在這幾年還是比較少見的，背后反映資金需求缺口很大，一方面項(xiàng)目開發(fā)是自有資金比例大幅提升，需要錢；另一方面，前期的債務(wù)到期兌付也需要大量的資金?！币晃徊辉竿嘎渡矸莸姆科笕耸繉τ浾弑硎?。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1~10月份，開發(fā)商自籌資金增長10.8%。另外，億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。

近期房企再融資，不僅數(shù)量攀升，利率也水漲船高，最高年化利率接近14%。行業(yè)人士認(rèn)為，如此高的成本，如果回款不利，很容易形成新的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達(dá)到去年下半年以來的最高值。相比境內(nèi)市場，境外融資成本更高，有房企融資利率為13.75%。

開發(fā)商拿地或放緩并積極促銷。

“現(xiàn)在房企雖然融資渠道似乎打開，但成本上升快也會(huì)帶來新的壓力，因?yàn)椴皇枪蓹?quán)融資，還是借債還錢，如果銷售回籠資金放緩，杠桿率反而增加。”上述房企人士表示。因此，也有機(jī)構(gòu)人士對記者分析指出，在房企借債加杠桿的過程中，必須增加現(xiàn)金流的儲(chǔ)備，積極促銷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前資金成本壓力不斷加大，是很多房企的共識，“這也要求房企主動(dòng)降低資金風(fēng)險(xiǎn)，一方面是放緩拿地節(jié)奏和積極促銷，另一方面是積極尋找新的融資渠道?！?/p>

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，今年前十個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長15.3%，增速比前三季度回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中萬科發(fā)布銷售簡報(bào)，10月份新增項(xiàng)目11個(gè)，需支付權(quán)益款項(xiàng)87.6億元，環(huán)比下降27%。而7月~9月新增項(xiàng)目分別為33個(gè)、20個(gè)和14個(gè)，權(quán)益地價(jià)款分別為254.38億元、164.41億元和120.01億元。

在促銷回籠資金方面，根據(jù)了解，今年四季度部分開發(fā)商也加快了推盤力度，特別是具有交通優(yōu)勢的樓盤，如地鐵+物業(yè)模式正在成為部分房企轉(zhuǎn)型升級的抓手。“從目前來看，放緩拿地可以節(jié)約成本支出，但作為開發(fā)商，有好的地塊，還是要拿。因此，銷售回籠資金的意義就更明顯。如果高債務(wù)成本之下，項(xiàng)目資金回籠慢，很容易帶來新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鲞@位房企人士認(rèn)為。

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