物流地產(chǎn)未來投資前景如何？2020物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢預(yù)測

• 2020年9月16日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 676 39
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近年來，國內(nèi)電商行業(yè)迅速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物市場始終保持高增速。電商的成長和滲透過程對物流配套設(shè)施的要求也逐步提高，高效及時的供應(yīng)鏈配送需要現(xiàn)代物流設(shè)施的支持，因此其在倉儲領(lǐng)域也通過自建、租賃和按需定制的方式進行擴張。

近年來，國內(nèi)電商行業(yè)迅速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物市場始終保持高增速。電商的成長和滲透過程對物流配套設(shè)施的要求也逐步提高，高效及時的供應(yīng)鏈配送需要現(xiàn)代物流設(shè)施的支持，因此其在倉儲領(lǐng)域也通過自建、租賃和按需定制的方式進行擴張。電商爆發(fā)、零售變革和高端制造三大下游需求成為推動現(xiàn)代物流地產(chǎn)行業(yè)的主要力量，同時也迎合了我國消費升級與制造業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢;與之對應(yīng)的，物流地產(chǎn)企業(yè)的主要客戶包括流通企業(yè)、第三方物流企業(yè)以及生產(chǎn)汽車零部件、醫(yī)藥醫(yī)療器械、電子產(chǎn)品等的制造企業(yè)等。

2020物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場投資前景趨勢預(yù)測

2019年我國社會物流總額達到298.0萬億元，同比增長5.9%，增速比2018年回落0.5個百分點。與同期GDP相比，社會物流總額增速已連續(xù)多年低于GDP增速。2020年上半年，疫情防控取得顯著成效，物流運行延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，物流需求結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，特別是民生領(lǐng)域物流持續(xù)向好。物流市場規(guī)模水平持續(xù)提升，物流成本穩(wěn)中有降。上半年，全國社會物流總額為123.4萬億元，按可比價格計算，同比下降0.5%，降幅比1-5月份收窄1.7個百分點，比一季度收窄6.9個百分點，降幅連續(xù)四個月收窄。上半年物流業(yè)總收入4.6萬億元，同比下降2.7%，降幅比1-5月收窄3.2個百分點，比一季度收窄9.4個百分點。二季度物流業(yè)總收入規(guī)模比一季度增加0.8萬億元。

物流地產(chǎn)2003年開始在中國興起。隨著中國經(jīng)濟長期保持較快增長，物流行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對物流基礎(chǔ)設(shè)施的需求旺盛。近年來，從電商突飛猛進，再到新零售快速連鎖化發(fā)展，促進了物流地產(chǎn)市場需求穩(wěn)健增長，而優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施匱乏，現(xiàn)代化高標(biāo)物流園區(qū)發(fā)展空間巨大。鑒于此，來自房地產(chǎn)、電商、物流、金融等行業(yè)的公司大舉進入物流地產(chǎn)市場，與傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商展開激烈角逐，在資本力量的助推下，在物聯(lián)網(wǎng)、自動化、智能化等技術(shù)帶來的倉儲設(shè)施升級中，物流地產(chǎn)行業(yè)掀起變革浪潮。

當(dāng)前，國內(nèi)高端倉儲設(shè)施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中國物流地產(chǎn)投資發(fā)展報告》中指出，中國主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積約合0.015平米，較美國的人均1.17平米相差約77倍;人均通用倉儲面積，美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約7.4倍。

我國物流地產(chǎn)存量約9.55億平方米，處于領(lǐng)先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量所占比重僅為5%。這些擁有優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的高標(biāo)倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，并且呈現(xiàn)出長期供不應(yīng)求、租金水平上升、空置率低的現(xiàn)象。而低水平的傳統(tǒng)倉則是大量分布在我國多個城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統(tǒng)倉庫根本無法滿足制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶對于現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施的需求，長期處于空置狀態(tài)，有部分傳統(tǒng)倉空置率甚至達到50%以上，嚴(yán)重影響到物流用地的利用效率。

在供不應(yīng)求的矛盾下，近年來物流地產(chǎn)行業(yè)的空置率持續(xù)下降，租金穩(wěn)步提升。2018年第一季度全國主要城市高標(biāo)倉庫新增供應(yīng)量90萬平方米，主要集中在華西和華東區(qū)域，平均空置率延續(xù)2014年以來的下降趨勢，下降2個百分點至10.8%的歷史低位;物流倉儲項目租金自2010年以來持續(xù)處于上漲通道，且一二線城市租金分化逐漸分明，在2018年第一季度一線城市高標(biāo)倉庫的平均租金大幅上漲4.5%，二線城市高標(biāo)倉庫平均租金增長1.6%。從投資回報率上看，北京、上海、VIP等一線城市物流倉儲設(shè)施投資凈回報率6%~8%，要明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。由此可得，物流地產(chǎn)行業(yè)具有較好的投資價值。

與旺盛的需求相比，我國高端倉儲設(shè)施供給明顯不足。從人均面積來看，我國人均通用倉庫面積約0.72平方米，遠不及美國的5.55平方米 (2015年數(shù)據(jù)) ，人均高標(biāo)倉庫面積0.02平方米，同樣落后于美國人均0.66平方米的水平 (2015年數(shù)據(jù)) 。預(yù)計至2020年國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的供應(yīng)量只有0.56億平方米至0.66億平方米，與需求量之間的缺口巨大，高標(biāo)倉庫設(shè)施嚴(yán)重不足。

物流地產(chǎn)行業(yè)研究報告依據(jù)全國及海外多種相關(guān)報紙雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù)，客觀、多角度地對市場進行了分析研究。報告在總結(jié)中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測論證。

本報告對于物流地產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商、行業(yè)管理部門以及擬進入該行業(yè)的投資者具有重要的參考價值，對于研究我國物流地行業(yè)發(fā)展規(guī)律、提高企業(yè)的運營效率、促進企業(yè)的發(fā)展壯大有學(xué)術(shù)和實踐的雙重意義。

未來物流地產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展?請關(guān)注中研普華研究院報告《2020-2025年中國物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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