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奧運(yùn)會對房價影響情況深度分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-4
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- 中研網(wǎng)訊：
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奧運(yùn)行情被嚴(yán)重透支 奧運(yùn)之后房價仍將下行
今天我們繼續(xù)來進(jìn)行后奧運(yùn)猜想，昨天我們分析了奧運(yùn)會前后的股市，專家告訴我們，舉辦奧運(yùn)會未必就會帶來你所期待的奧運(yùn)行情，股市真正的表現(xiàn)還需要取決于中國經(jīng)濟(jì)的基本面，今天我們再來看看奧運(yùn)前后的房地產(chǎn)市場。
和股市相比，樓市與奧運(yùn)的關(guān)系似乎更直接，尤其對北京來說，籌備奧運(yùn)巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入，城市形象和整體實(shí)力的提升，這些利好都必然會反映到敏感的房價上來，正是因?yàn)檫@些預(yù)期，北京的樓市早早的出現(xiàn)了一輪火爆的奧運(yùn)行情，我們先來了解一下。
北京樓價起跑的發(fā)令槍隨著2001年申奧成功的那一刻打響了
2001年7月13日，國際奧委會主席薩馬蘭奇宣布北京成為2008年奧運(yùn)會主辦城市，“奧林匹克”從此定格在了中國人的心中，盡管金錢無法凌駕于奧林匹克精神之上，但從這一刻開始，奧林匹克運(yùn)動蘊(yùn)藏的對經(jīng)濟(jì)發(fā)展巨大推動力進(jìn)入了中國人的視野。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)：“借用我們房產(chǎn)界很知名的，就是馮侖的一個預(yù)言，當(dāng)時他自己在莫斯科，那么得知北京申奧成功之后，他說了一句話，說奧運(yùn)申辦成對北京樓市來說是一個長期利好的因素。”
作為中國房地產(chǎn)的風(fēng)云人物，萬通集團(tuán)董事局主席馮侖第一時間預(yù)言，乘著奧運(yùn)的東風(fēng)，北京高檔住房的價格漲到每平方米2萬元幾乎不成問題，而當(dāng)時北京CBD區(qū)域的精裝修公寓價格還不到1萬元，正是基于對奧運(yùn)的巨大信心，面對誘人無窮的機(jī)會，一輪瘋狂的“圈地運(yùn)動”伴隨著申奧的成功拉開了序幕。
21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航：“01年以后，我覺得不是馬上開發(fā)量增長，而是土地的獲得。”
從2001年開始，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升，竄至五成以上的高位運(yùn)行，2004年創(chuàng)下了58.27%的歷史新高，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了10%的國際警戒線，也大大高于全國15%左右的平均水平，而在上海，房地產(chǎn)投資率也僅為30%。由此可見，奧運(yùn)會申辦成功及奧運(yùn)會相關(guān)投資極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動，中體奧林匹克花園、北京奧林匹克花園、東亞奧北中心、新奧洋房等一大批“奧”字樓盤拔地而起。
盧航：“隨著申辦奧運(yùn)會成功以后，很多的開發(fā)商開始這方面的布局，包括在整個奧運(yùn)村板塊的附近，那么開始有不少的像逐漸逐漸開始往外在推出�！�
在北京城北，奧運(yùn)場館“鳥巢”和“水立方”已成為一道地表性建筑，而同樣具有標(biāo)志性的是附近樓盤的價格，在“水立方”西側(cè)的一幢名為“盤古大觀”的公寓，目前均價已達(dá)每平方米6.5萬元，而“盤古大觀”向北500米的“國奧村”是亞奧區(qū)域另一個火爆樓盤，該樓盤在奧運(yùn)會期間將作為運(yùn)動員公寓使用，因此購買“國奧村”的客戶只能在2009年入住，但這絲毫擋不住購買者的熱情，國奧村的價格由開盤時的每平方米16500元漲到了27000元，而根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對北京亞奧版塊的11個樓盤進(jìn)行的房價統(tǒng)計顯示，短短幾年間房價均呈現(xiàn)大幅上揚(yáng)，其中最高漲幅達(dá)到250%，最低漲幅也有75%。
陳國強(qiáng)：“那么現(xiàn)在今天回過頭來看，馮侖對未來市場變化的一個預(yù)測應(yīng)該還是很保守。”
的確，因?yàn)椴恢箒唺W區(qū)域，整個北京的房價自2006年開始三級跳式飛躍，2006年初，三環(huán)內(nèi)樓盤突破萬元；2006年中，四環(huán)內(nèi)樓盤緊跟著沖破萬元；而2007年年中，五環(huán)內(nèi)已難覓萬元以下的樓盤。
記者：“曾先生，我記得2001年北京剛剛申奧成功的時候，很多地產(chǎn)商都說這是對北京房地產(chǎn)市場一個重大利好消息，那么現(xiàn)在7、8年過去了，您覺得，回過頭來看，這種利好究竟是什么？”
棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉：“在這八年里面，北京市政府投了大概1800億人民幣，其中大概是900億用于道路、交通、機(jī)場這些新建，大概450億左右用于北京城的環(huán)境改善，那么另外就花了將近300億來改造這個數(shù)字北京，還有150億是花在水、電、氣這些方面的一些投入，所以我覺得，這八年來，肯定是把北京提升了一大步，這是功不可沒的�！�
作為北京著名的高檔項(xiàng)目“棕櫚泉國際公寓”的開發(fā)商，曾偉認(rèn)為，奧運(yùn)讓北京城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲得了全面更新，讓北京城市價值獲得了快速提升，房地產(chǎn)市場從中獲得了巨大的發(fā)展空間。
曾偉：“直接受益人是少數(shù)的人，房地產(chǎn)企業(yè)，那么大多數(shù)通過整個城市價值的提升而得到了整體上的發(fā)展。”
縱觀北京市2002年至2007年商品住宅成交價格走勢圖，我們可以看到，2002年到2004年時，北京房價還處于低迷期，隨后2005年是一個平穩(wěn)增長期，2006年開始房價快速增長，2007年進(jìn)入暴漲期，這樣的走勢，與北京城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)展相吻合。
盧航：“實(shí)際上這是一個確實(shí)是一個支票兌現(xiàn)的一個過程，你說這個地方公路會通過來了，將來會有好的地鐵站會修，總是不如現(xiàn)在人看到真的地鐵在通了，這種感覺使得尤其一些新的小區(qū)，人家對小區(qū)的信心是越來越足。”
奧運(yùn)和房地產(chǎn)之間，究竟存在著什么樣的聯(lián)系？
北京樓價起跑的發(fā)令槍，早在2001年申奧成功的那一刻就打響了，伴隨著城市交通、居住環(huán)境的改善，北京的房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個加速上升的通道，然而，出乎很多人的意料，樓市上刮了好幾年的這場奧運(yùn)風(fēng)，卻在奧運(yùn)之年，嘎然而止，北京市統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，北京全市的商品房，銷售面積同比下降達(dá)47.1%，與此同時，購房送寶馬、贈送精裝修、特價促銷、尾盤直降等等促銷手段也是紛至沓來，為什么奧運(yùn)會還沒開，北京樓市的拐點(diǎn)就出現(xiàn)了？我們來找找原因。
2008年7月8日的《南方都市報》上，刊登了一版巨幅道歉廣告，這是由于深圳房價賭局失利，北京大學(xué)教授徐滇慶兌現(xiàn)賭局諾言，向深圳人民的公開道歉，根據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，深圳房價跌到每平方米15000元以下，5月份更跌破了每平方米12000元，深圳房價下跌近三成，這位全國矚目的房價冠軍，率先感受到了房地產(chǎn)市場的“冬天”，隨后從深圳到珠三角，樓市寒流一直蔓延到了上海、北京。
21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航：“今年新盤的交易量大家知道，應(yīng)該有40%的下調(diào)，北京存量房的交易量下降也是蠻大的，我們覺得也應(yīng)該會有起碼是20%以上的。”
在今年的北京春季房地產(chǎn)展示交易會上，為了吸引購房者的眼球，開發(fā)商們可謂使出了渾身解數(shù)：這邊推出人體彩繪做促銷，那邊首付2萬起并贈送2000元公交卡，還有的搞抽獎贏汽車，從買房送物業(yè)到買房送車，進(jìn)入5、6月的北京樓市更是再度掀起一波優(yōu)惠潮。
焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)信息中心總監(jiān)老房：“最低的是九折的，還有些送物業(yè)費(fèi)的，還有的本身他的樓盤就在打折，我們?nèi)チ酥�，他做折上折�！?
從交易量明顯萎縮到激進(jìn)的打折促銷，去年熱火朝天的北京樓市徹底陷入了低迷觀望的“冬季”，堅挺的房價也終于松動了。
盧航：“那么最近三周，大家看的更明顯了，在北京一些地方房價明確的開始往下走，大家看到有一個將近15%房價的下降�！�
房價的拐點(diǎn)似乎比預(yù)期來得早了一些。
中國社科院投資與市場研究室主任曹建海：“原來更保守的估計就是在年底開始，就是說更準(zhǔn)確的說，是從2009年1月份開始，現(xiàn)在看來這個提前了半年的周期�！�
和曹建海一樣，國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣也曾發(fā)表研究報告預(yù)計，2008年奧運(yùn)會之前，房地產(chǎn)仍將保持偏熱增長態(tài)勢，處于中期繁榮的頂部區(qū)域，那么是什么原因讓拐點(diǎn)提早顯現(xiàn)了？
曹建海：“因?yàn)槲覀兊姆績r早已透支基礎(chǔ)設(shè)施給老百姓帶來的便利性�！�
為了說明高房價已經(jīng)大大透支了奧運(yùn)概念，曹建海給記者算了一筆帳：從2001年到2008年奧運(yùn)會前期，北京市與奧運(yùn)直接相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施投入約為1800億元，再加上配套的通信、郵電、道路、教育、綠化、改造等非奧運(yùn)直接投入，總共達(dá)到5000億元人民幣左右，但是截至到2007年底，北京市四環(huán)內(nèi)房屋均價已經(jīng)從2001年的每平方米5000元上漲到了15000元，也就是說每平方米上漲了一萬元，如果按照北京市1600萬常住人口、人均住宅面積25平方米計算，住宅建筑面積共計4億平方米，這就意味著從2001年以來，北京市房屋住宅的總價值上升了4萬億人民幣。
曹建海：“但是我們剛才講了總共的投入不過就是五千億，房屋反過來上漲的幅度超過了投入的將近8倍，所以可見奧運(yùn)行情被遠(yuǎn)遠(yuǎn)透支了。”
曹建海告訴記者，過度透支奧運(yùn)概念的房價意味著大量的泡沫，而一些投機(jī)者嗅出了房地產(chǎn)市場的危險，欲甩掉手中的房源脫身，但由于拋盤過多，出現(xiàn)了滯銷的格局，房價便提早步入下跌的行情，而北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)并不認(rèn)為奧運(yùn)給北京房價注入了泡沫，他表示拐點(diǎn)的提早出現(xiàn)是由于第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)多次加息，“卡”住了房地產(chǎn)市場的咽喉也抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購房需求。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)：“國家對于房地產(chǎn)行業(yè)一個宏觀調(diào)控政策，就是調(diào)控政策的組合效應(yīng)逐步的顯現(xiàn)出來了，那么再從外部來看，就是國際、國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上面臨很多不確定因素，那么這些也是導(dǎo)致我們消費(fèi)者，購房者出現(xiàn)比較明顯的觀望心態(tài)�！�
北京樓市的拐點(diǎn)提前到了今年，這不僅出乎很多老百姓的預(yù)料，也讓很多專家當(dāng)初的預(yù)測落了空，到底是因?yàn)閵W運(yùn)概念被提前透支了，還是因?yàn)椋麄�宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了變化？在我看來，或許這兩大因素都在共同推動著房價的走勢，奧運(yùn)和房地產(chǎn)之間，究竟存在著什么樣的聯(lián)系？那些曾經(jīng)舉辦過奧運(yùn)會的城市，它們的奧運(yùn)地產(chǎn)行情又是怎么上演的？我也采訪了全球?qū)I(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行，來聽聽他們的分析。
記者：“你能告訴我們，像悉尼、漢城、亞特蘭大、希臘這些曾經(jīng)舉辦過奧運(yùn)會的城市，他們的房屋住宅價格在奧運(yùn)前后發(fā)生了什么變化嗎？”
仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理Ben Christensen：“城市與城市之間的情況是不一樣的，我覺得最好的例子就是巴塞羅那，奧運(yùn)會之前大興土木，在房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上進(jìn)行了大量的投資，短期內(nèi)大量樓房拔地而起，但巴塞羅那的經(jīng)濟(jì)又相對穩(wěn)定，所以奧運(yùn)會后出現(xiàn)價格大幅下調(diào)�！�
1986-1993年，巴塞羅那房價上漲了250-300%，但隨著奧運(yùn)會的結(jié)束，房價大幅下降，最大年度跌幅達(dá)到50%，直到1999年才逐漸出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，很多人因炒樓發(fā)了財，也很多人卻被套牢，而與巴塞羅那截然相反的是，漢城1988年舉辦奧運(yùn)會后，不但沒有出現(xiàn)房價的低谷效應(yīng)，房地產(chǎn)市場反而迅速升溫，熱潮持續(xù)到1995年，這樣的例子還有悉尼，1993年悉尼申辦2000年奧運(yùn)會成功以后，引發(fā)每年房價10%以上的遞增，在隨后七八年的時間里，城市房價翻了一番，2000年奧運(yùn)會之后，悉尼的房價由于慣性作用仍保持上漲，并一直持續(xù)到2003年底，同為奧運(yùn)舉辦的城市，情況為何大相徑庭？
Ben Christensen：“支撐房地產(chǎn)市場增長的主要需求推動力還是由人口和收入的增長決定的，與奧運(yùn)會本身幾乎沒有關(guān)系�！�
記者：“所以你們的意思是說需求和價格都與奧運(yùn)沒有直接關(guān)聯(lián)？”
Ben Christensen：“是的，唯一能把他們聯(lián)系起來的是當(dāng)這個市場存在投機(jī)行為，如果存在著投機(jī)行為，那奧運(yùn)會后這部分增長當(dāng)然會被剔除，這部分增長的價格自然要降回�！�
作為仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理，本?克斯藤森剛剛和他的團(tuán)隊完成了一份名為《快速邁向新北京》的白皮書，報告中指出，為了成功舉辦本屆奧運(yùn)會，北京市進(jìn)行了奧運(yùn)史上規(guī)�？涨暗耐顿Y，擴(kuò)建了機(jī)場、高速公路、地鐵和公園，改善了交通、綠化、環(huán)保，進(jìn)行了3G通訊設(shè)施等的投入，這使得北京成為更加適宜居住和商業(yè)發(fā)展的地方。
記者：“那么你和你的公司怎樣預(yù)計北京奧運(yùn)后房價走勢呢？”
Ben Christensen：“我們的預(yù)計是在奧運(yùn)會以后北京的房價不會有大幅回落，2008年的市場將趨于穩(wěn)定，我們預(yù)計2009、2010年，房價將回歸理性�！�
奧運(yùn)會之后，房價將走向哪個方向？
我們分析了幾個奧運(yùn)主辦城市的樓市行情，盡管各地的情況不盡相同，但決定這些城市房價漲跌的，歸根結(jié)底還是當(dāng)?shù)氐娜丝诤徒?jīng)濟(jì)狀況。同樣，判斷北京的樓市走勢，我們也不能只盯著奧運(yùn)會這短短半個月，還得看看城市的發(fā)展，甚至要關(guān)注整個中國經(jīng)濟(jì)的長期前景，奧運(yùn)會之前，北京樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)提前出現(xiàn)了，那奧運(yùn)會之后，房價將走到哪個方向去？這是我們現(xiàn)在最關(guān)心的問題。
盡管當(dāng)前的樓市前景并不明朗，但是曾偉卻并不擔(dān)心，他告訴記者，他正在緊鑼密鼓地著手在北京建一個更加高檔的酒店式公寓。
棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉：“奧運(yùn)在北京歷史上一個瞬間，但是它在這過程中，最主要是中國的城市化過程和中國在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這樣一個過程中，那么它的新的移民的加入，那么完全會隨著奧運(yùn)之后，它經(jīng)濟(jì)會持續(xù)的發(fā)展。”
曾偉認(rèn)為，奧運(yùn)會的舉辦將讓北京更加國際化，部分高收入群體的心理預(yù)期將繼續(xù)上揚(yáng)，這對于高端房產(chǎn)的發(fā)展無疑提供了一個廣闊的空間，而本?克斯藤森也認(rèn)為，具有不可替代優(yōu)勢的樓盤將會保持價格的堅挺。
仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理Ben Christensen：“經(jīng)受得住考驗(yàn)住宅都是那些有特色的、地段優(yōu)越的，性價比高的。”
本?克斯藤森告訴記者，奧運(yùn)之后，無論是高端、中端還是低端住宅，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展都離不開一個真理，那便是價值高低決定市場大小，那些性價比低、品質(zhì)差，靠炒作提價的樓盤，在市場回歸理性、價格回歸價值的過程中，必將付出沉痛的代價，而清華大學(xué)布魯金斯公共政策研究中心主任肖耿博士認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由 “單純市場化”轉(zhuǎn)向市場與保障并行的“雙軌制”，即“市場的歸市場、保障的歸保障”，被保障人群的增多將減少商品房購買人群，改變消費(fèi)者被“迫”購買高價房的狀況。
清華大學(xué)布魯金斯公共政策研究中心主任肖耿：“香港實(shí)際上是這方面非常突出的，40%的香港的居民他們都或多或少享受政府為他們住房的補(bǔ)貼，或者廉租房，或者賣給他們的比較便宜的租房�！�
2008年，國務(wù)院已明確將“抓緊建立住房保障體系”納入政府工作規(guī)劃中，這一年住房保障體系從生硬的政策條文變成一項(xiàng)項(xiàng)觸手可摸的安居工程，一套套經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。
國務(wù)院總理溫家寶：“今年要采取四項(xiàng)措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難�！�
記者注意到，今年政府工作報告中涉及住房問題的字?jǐn)?shù)近600個字，為歷年篇幅之最，政府工作報告中的濃墨重彩注定讓2008年成為住房保障體系建設(shè)中更有內(nèi)容、更為精彩的一年。
國務(wù)院總理溫家寶：“今年中央用于廉租住房制度建設(shè)的資金68億元，比去年增加17億元；地方各級政府都要增加這方面投入。”
對于北京來說，今年既是奧運(yùn)之年，同時也是一個不折不扣的保障年，根據(jù)北京市公布的住房建設(shè)計劃，北京今年全市計劃新建住房2750萬平方米，其中廉租住房50萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米，限價商品住房450萬平方米，保障性住房占計劃新建住房總量的四成。而在上海，首批160萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房也將在今年第三季度全面開工，全年開工建設(shè)面積將達(dá)400萬平方米；今后5年，上海市還將新建經(jīng)濟(jì)適用住房約30萬套、2000萬平方米，占同期新建住宅規(guī)模的20%左右。廣東省則在規(guī)劃中將解決城市低收入家庭住房困難納入公共財政的覆蓋范圍，多渠道籌集和安排廉租住房保障資金。顯然，房地產(chǎn)政策已經(jīng)向住房保障傾斜，老百姓更期待一個平穩(wěn)理性的房地產(chǎn)市場早日到來。
國務(wù)院總理溫家寶：“我們要堅定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂業(yè)。”
半小時觀察：奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)不是一場“風(fēng)暴”
在經(jīng)過了一輪暴漲之后，房地產(chǎn)市場總算出現(xiàn)了“穩(wěn)定”，既沒有出現(xiàn)人們期待中的“奧運(yùn)行情”，也沒出現(xiàn)悲觀者預(yù)想中的大幅下跌。一切看起來，都還是平穩(wěn)地往前在走著，就連制度設(shè)計方面也開始變得“市場的歸市場，保障的歸保障�！�
很多炒房客相信：奧運(yùn)會將推動房價暴漲，而奧運(yùn)會后房價又將暴跌。事實(shí)已經(jīng)證明，他們錯了。不但經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府官員，就連普通老百姓們也意識到：奧運(yùn)會對于中國經(jīng)濟(jì)的影響，并不像一場風(fēng)暴，是一個短期強(qiáng)效應(yīng)，而應(yīng)該是中國經(jīng)濟(jì)的一個組成部分，一條長路中的一段美麗歷程。她讓世界看到了一個更真實(shí)、更充滿活力的中國，也讓更多的投資者看到了高速發(fā)展的中國所蘊(yùn)藏的更多的商業(yè)機(jī)會。這對于房地產(chǎn)市場來說，才是最長遠(yuǎn)的一個利好。
穩(wěn)定增長、持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場符合國家的政策，也符合老百姓的購買能力與心理預(yù)期。只有一個理性、健康、有序的市場，才能帶來房價的穩(wěn)定，也只有這樣一個市場，才不會出現(xiàn)人們最擔(dān)心的暴漲暴跌。
一句話：千萬別高估了奧運(yùn)會對于房價的短期作用，也千萬別低估了奧運(yùn)會對于房價的長期拉動。
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