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中國(guó)房?jī)r(jià)下跌情況深度分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-19
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2006年，我寫了《中國(guó)房事黑皮書(2006)》。之所以叫“黑皮書”，有兩個(gè)意思：一是寫出房地產(chǎn)市場(chǎng)中真實(shí)的數(shù)據(jù)、信息，民眾的真實(shí)感受，直面各種問題。二是理性反思。
兩年后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生非常大的變化。這樣表述或者并不準(zhǔn)確。確切的說法，應(yīng)該是，影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種因素：政策、需求、購(gòu)買力、熱錢、股市等等，都在悄然發(fā)生著巨大變化。
當(dāng)開發(fā)商、地方政府等樓市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的時(shí)候，中國(guó)高房?jī)r(jià)還能持續(xù)嗎?當(dāng)深圳、廣州等地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的時(shí)候，北京等地的住房市場(chǎng)還能夠獨(dú)善其身嗎?在這次的系列文章中，我將對(duì)這些問題進(jìn)行探討。
現(xiàn)在，有不少專家強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)的調(diào)整正在過去，新一輪大漲即將展開。而在此之前，有開發(fā)商更是強(qiáng)調(diào)“歷史將證明，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是只漲不跌的”。我的觀點(diǎn)是：中國(guó)房?jī)r(jià)的下跌序幕才剛剛拉開。我此前已經(jīng)做過這樣的表述：“把深圳、廣州的房?jī)r(jià)下跌看作孤立的個(gè)例是錯(cuò)誤的，我們更應(yīng)該把珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)的下跌看成是全國(guó)房?jī)r(jià)整體性下跌的一次預(yù)演。”
商品房成交量的下降，是中國(guó)房?jī)r(jià)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折前的最后一個(gè)信號(hào)，這個(gè)看似溫和的信號(hào)，其實(shí)，正預(yù)示著一個(gè)新時(shí)代的開始。
對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我作出三個(gè)判斷：
其一，下跌序幕剛剛拉開，隨后將有幅度更大的下跌。
其二，下跌將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。
其三，房?jī)r(jià)的分化將越來越明顯，中、低檔商品房?jī)r(jià)格跌幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高檔商品房的價(jià)格跌幅。這其中的原因有很多，接下來將詳細(xì)分析。不妨先提出一個(gè)因素：中國(guó)股市在下跌60%后，作為投資主體的中等收入者，財(cái)產(chǎn)大幅縮水，購(gòu)買力受到沉重打擊，這對(duì)房?jī)r(jià)的影響是：第一，其對(duì)應(yīng)的中檔商品房的購(gòu)買力大幅降低。第二，房?jī)r(jià)下跌過程中，接盤者被提前“消滅”或套牢，房?jī)r(jià)難以找到有效支撐。因?yàn)椋瑳Q定房?jī)r(jià)最重要的不僅僅是需求，而是實(shí)際購(gòu)買力，缺少購(gòu)買力支撐的需求是很難轉(zhuǎn)化為實(shí)際消費(fèi)需求的。加之中等收入者同樣面臨著社會(huì)保障缺位難題，不得不自己承擔(dān)高昂的醫(yī)療、教育等等費(fèi)用，進(jìn)一步削弱了其對(duì)住房的購(gòu)買力。
從潛在需求來看，支撐中國(guó)房?jī)r(jià)的力量似乎是非常堅(jiān)挺的，這一因素被開發(fā)商等既得利益群體用以推高房?jī)r(jià)的重要理論依據(jù)。但是，如果以購(gòu)買力支持的實(shí)際消費(fèi)需求和目前的商品房結(jié)構(gòu)來看，中國(guó)住房市場(chǎng)其實(shí)是供大于求的。
中國(guó)目前(除了深圳、廣州等珠三角地區(qū)幾個(gè)城市以外)的房?jī)r(jià)，處在相當(dāng)于股市6100點(diǎn)的位置，高處不勝寒。
中國(guó)樓市在長(zhǎng)達(dá)10年暴利(指地方政府、開發(fā)商、炒房者三方暴利)的吞噬下已經(jīng)透支殆盡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離民眾實(shí)際購(gòu)買力的房?jī)r(jià)，下跌是難以避免的，這種趨勢(shì)將越來越清晰地顯現(xiàn)出來，并且，疲軟將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。也許，只有等到未來的某一時(shí)刻，人們才能認(rèn)識(shí)到，2007年底或2008年初的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)是那么的難以逾越!
數(shù)據(jù)顯示，2008年3月份，美國(guó)新房銷售中間價(jià)為每套22.76萬美元。這個(gè)數(shù)據(jù)主要指獨(dú)棟房屋，即別墅，面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據(jù)此計(jì)算出來的美國(guó)住房的單價(jià)大約為7000元/平方米。2007年我國(guó)新住宅銷售的平均價(jià)格為3655元/平方米(未裝修的毛胚房)，如果加上裝修，單價(jià)大約在4100元/平方米左右。即使從絕對(duì)值上來看，中國(guó)的房?jī)r(jià)與美國(guó)也非常接近。如果考慮到美國(guó)的房?jī)r(jià)是包含土地的，而我們的房?jī)r(jià)只有70年的土地使用權(quán)，再考慮到美國(guó)的人均年收入是我們的二十多倍接近三十倍，再考慮到住房品質(zhì)的差異，另外再考慮到美國(guó)的社會(huì)保障機(jī)制遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于中國(guó)，我國(guó)房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)。
從供需角度來看，支撐房?jī)r(jià)的力量源于住房的四種價(jià)值，即生產(chǎn)、居住、投資、投機(jī)。由于我們現(xiàn)在談?wù)摰姆績(jī)r(jià)一般為住宅而非生產(chǎn)性用房，因此，這里著重通過對(duì)后三種價(jià)值的分析來探尋我國(guó)未來的樓市趨勢(shì)。
當(dāng)房屋作為居住需求即消費(fèi)需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的是居民的實(shí)際消費(fèi)能力，通常用房?jī)r(jià)與家庭可支配收入比來表示。所謂“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入的比值。比值越高，說明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低;比值越小，說明居民家庭對(duì)住房的支付能力越高。1996年，聯(lián)合國(guó)人居中心出版的世界人居報(bào)告中，在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，如達(dá)到5倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無力購(gòu)買，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問題。發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)，其“房?jī)r(jià)收入比”基本上在這個(gè)范圍內(nèi)。比如美國(guó)，其“房?jī)r(jià)收入比”平均為2.8倍。
針對(duì)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，國(guó)際專家(包括世界銀行專家)給出的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”為3至6倍，也就是一個(gè)家庭3年到6年的收入，可以購(gòu)買一套住房。據(jù)有人考證，3至6倍的“房?jī)r(jià)收入比”出自20世紀(jì)90年代初的世界銀行專家AndrewHamer，他在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出了這個(gè)被世行認(rèn)為“比較理想”的比例，而這個(gè)比例得到了中國(guó)政府的認(rèn)同。1998年，國(guó)務(wù)院23號(hào)文提出，一個(gè)地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當(dāng)時(shí)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的“中低收入家庭”。
“房?jī)r(jià)收入比”定為4倍，是有關(guān)部門經(jīng)過綜合評(píng)估后得出的結(jié)論。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年和2005年的房?jī)r(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區(qū)的“房?jī)r(jià)收入比”，甚至達(dá)到了30倍至50倍以上。這說明，以國(guó)際上通用的“房?jī)r(jià)收入比”這個(gè)標(biāo)尺來衡量，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實(shí)際購(gòu)買力。
當(dāng)房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的力量是房屋租金，國(guó)際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1：200-1：300。而目前我國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個(gè)范圍之內(nèi)。不少人所購(gòu)買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。這說明，房屋也不再具有投資價(jià)值。
那么，房?jī)r(jià)過去為什么漲呢?主要是房屋的投機(jī)價(jià)值被投機(jī)者利用的緣故。所謂投機(jī)，就是通過低買高賣房屋來獲取價(jià)差。有媒體通過某一樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過85%的購(gòu)房行為屬于投機(jī)性購(gòu)房�！渡钲谒{(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示，深圳的投機(jī)性購(gòu)房占到了58.42%。
從2007年9月，房貸新政開始，我國(guó)開始采取措施加大炒房成本，提高投機(jī)門檻。同時(shí)，打擊囤積居奇、要求開發(fā)商加快建設(shè)速度，政府同時(shí)也加大了社會(huì)保障性住房的供應(yīng)，這些都大大制約了未來房?jī)r(jià)的上行空間，使投機(jī)者的心態(tài)發(fā)生了重大變化，而這一心態(tài)變化必然會(huì)降低投機(jī)行為并迫使一部分投機(jī)者提前拋售手中的房屋。
我們知道，在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除了新增的住房供應(yīng)，更有每年因投資、投機(jī)沉淀下來的數(shù)量驚人的存量住房，一旦對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，相當(dāng)一部分存量住房將被逼向市場(chǎng)，增大市場(chǎng)的住房供應(yīng)量。
因此，8月5日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布經(jīng)濟(jì)述評(píng)稱，目前無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸�！�
這是有關(guān)部門對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)發(fā)出的清醒認(rèn)識(shí)。
中國(guó)房?jī)r(jià)的疲軟趨勢(shì)將是長(zhǎng)期的。
住房是由人來消費(fèi)的。上個(gè)世紀(jì)五、六十年代，我國(guó)鼓勵(lì)生育，出生率快速上升，這一增長(zhǎng)趨勢(shì)一直持續(xù)到上個(gè)世紀(jì)70年代我國(guó)推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年時(shí)，我國(guó)的總和生育率為5.8，到1979年時(shí)已經(jīng)降到2.75。1980年，我國(guó)又推行更嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策——“一對(duì)夫婦只生育一個(gè)孩子”。到2000年時(shí)，我國(guó)總和生育率下降到1.22。
對(duì)照一下我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，從上個(gè)世紀(jì)90年代開始，上個(gè)世紀(jì)五、六十年代出生的人開始形成對(duì)住房的剛性需求，在新增購(gòu)買力推動(dòng)下，我國(guó)房?jī)r(jià)走出了一波快速上漲行情。但是，截至目前，我國(guó)實(shí)行“一胎”政策后出生的孩子已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，他們替代計(jì)劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結(jié)構(gòu)的這種變化無疑將直接影響到人們對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，而這種預(yù)期又將直接對(duì)人的消費(fèi)、投資行為構(gòu)成影響，并傳導(dǎo)到現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)當(dāng)中去。
而且，我國(guó)正在逐漸步入老年社會(huì)，由于社會(huì)保障體系不健全，1980年后出生的獨(dú)生子女一旦成家，將面臨著上養(yǎng)四位老人、下養(yǎng)孩子的雙重負(fù)擔(dān)。這種負(fù)擔(dān)也將對(duì)未來的住房購(gòu)買力構(gòu)成直接制約。同時(shí)，獨(dú)生子女結(jié)婚后，在未來某一時(shí)刻也將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)，一套自住，其余的一套或多套住房則推向市場(chǎng)。這也將影響未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)。當(dāng)然，80后獨(dú)生子女的住房消費(fèi)觀念也值得關(guān)注。如果他們對(duì)住房品質(zhì)提出更高要求，對(duì)住房更新?lián)Q代(這僅限于有購(gòu)買力的獨(dú)生子女一代)，會(huì)對(duì)高品質(zhì)住房?jī)r(jià)格構(gòu)成支持，其原有住房則推向市場(chǎng)，從而，加劇住房?jī)r(jià)格的分化，即中低價(jià)房比高品質(zhì)住房的價(jià)格更脆弱。
我們可以非常清晰地從小學(xué)招生人數(shù)的變化，來感知到未來住房消費(fèi)人群的驟然變化。我查閱了1991年至2007年的《全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，從1996年開始，小學(xué)招生人數(shù)開始下降，此后，下降趨勢(shì)越來越明顯。小學(xué)數(shù)量也急劇減少，部分?jǐn)?shù)據(jù)列舉如下：
《1996年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“全國(guó)小學(xué)64.6萬所，比上年減少2.27萬所;招生2524.66萬人，比上年減少7.15萬人�！�
《1997年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“全國(guó)小學(xué)62.88萬所，比上年減少1.72萬所;招生2462.04萬人，比上年減少62.62萬人。”
《1998年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“全國(guó)小學(xué)60.96萬所，比上年減少1.93萬所。招生2201.38萬人，比上年減少260.66萬人�！�
《1999年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“全國(guó)小學(xué)58.23萬所，比上年減少2.73萬所;招生2029.53萬人，比上年減少171.85萬人�！�
《2000年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“全國(guó)小學(xué)55.36萬所，比上年減少2.87萬所;招生1946.47萬人，比上年減少83.06萬人�！�
《2001年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“2001年全國(guó)共有小學(xué)49.13萬所，比上年減少6.23萬所;招生1944.21萬人，比上年減少2.26萬人�！�
《2002年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“2002年全國(guó)共有小學(xué)45.69萬所，比上年減少3.44萬所;招生1952.80萬人，比上年增加8.59萬人”，“在校生12156.71萬人，比上年減少386.76萬人�！�
《2003年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“2003年全國(guó)共有小學(xué)42.58萬所，比上年減少3.11萬所;招生1829.39萬人，比上年減少123.41萬人�！�
《2004年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“2004年全國(guó)共有小學(xué)39.42萬所，比上年減少3.17萬所;招生1747.01萬人，比上年減少82.38萬人�！�
《2005年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“2005年全國(guó)共有小學(xué)36.62萬所，比上年減少2.8萬所;招生1671.74萬人，比上年減少75.27萬人;在校生10864.07萬人，比上年減少381.04萬人。”
《2006年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“2006年全國(guó)共有小學(xué)34.16萬所，比上年減少2.46萬所;招生1729.36萬人，比上年增加57.61萬人，增量主要在農(nóng)村;在校生10711.53萬人，比上年減少152.53萬人�！�
《2007年全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：“2007年全國(guó)共有小學(xué)32.01萬所，比上年減少2.15萬所;招生1736.07萬人，比上年增加6.71萬人;在校生10564萬人，比上年減少147.53萬人;小學(xué)畢業(yè)生數(shù)1870.17萬人，比上年減少58.31萬人。”
2007年與1996年相比，全國(guó)小學(xué)數(shù)量從64.6萬所減少到32.01萬所，減少一半還多!招生人數(shù)，從2524.66萬人，下降到1736.07萬人，減少了788.59萬人;在校生從1996年的13615萬人，下降到2007年的10564萬人，減少3051萬人。
小學(xué)生數(shù)量及小學(xué)學(xué)校的快速減少，是我國(guó)計(jì)劃生育政策的必然結(jié)果，這意味著，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生在巨大變化。它對(duì)房?jī)r(jià)的影響將是深遠(yuǎn)的。從人口結(jié)構(gòu)來看，房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)將是長(zhǎng)期的，難以逆轉(zhuǎn)的。
除了人口因素，城市化被認(rèn)為是支撐房?jī)r(jià)的另一重要力量。所謂城市化，就是農(nóng)民進(jìn)城，即越來越多的農(nóng)民脫離農(nóng)業(yè)、脫離農(nóng)村到城市里從事二三產(chǎn)業(yè)。但是，許多人忽略了一個(gè)非常重要的因素，即城市化本身的質(zhì)量。在發(fā)達(dá)國(guó)家，城市化的過程是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段自然引發(fā)的結(jié)果，而我國(guó)的城市化質(zhì)量較低，很大程度上是催生出來的，并沒有伴隨著購(gòu)買力的同步提升。以失地農(nóng)民為例，在我國(guó)城市化過程中，許多被征地農(nóng)民都是被迫“城市化”的，在目前的征地補(bǔ)償機(jī)制下，農(nóng)民是受損者而非受益者，相當(dāng)一部分人因?yàn)槭У販S為貧困者，這種“城市化”下的農(nóng)民即使取得了市民身份，也只能對(duì)高高在上的房?jī)r(jià)望洋興嘆。顯然，把城市化作為推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力高估了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而在國(guó)外，由于相當(dāng)大比例的土地是私有的，擁有土地的農(nóng)民在城市化的過程中，坐享土地升值的好處，他們的購(gòu)買力因城市化進(jìn)程而大大提升。如果拋開城市化的質(zhì)量，而片面地強(qiáng)調(diào)城市化的比例，是難以得出正確結(jié)論的。
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