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城區(qū)樓盤走復合地產(chǎn)路
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-1-9
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 城區(qū) 樓盤 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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就在郊區(qū)大盤熱衷于將主題公園、博物館、商業(yè)街、住宅等各種物業(yè)形態(tài)融會一氣的同時，在城區(qū)內(nèi)的中小地塊項目上，換一個版本的復合地產(chǎn)模式也已拷貝開來。模糊的、多元化的、足夠創(chuàng)新的地產(chǎn)風暴正向我們襲來。
新氣象 開發(fā)商"紅杏出墻"
并沒有事先約定，但最近在城區(qū)內(nèi)亮相的樓盤幾乎都變得不"專一"起來，開發(fā)商在開發(fā)住宅的同時將其他物業(yè)形態(tài)一并包含進來，"紅杏出墻"以后的住宅樓盤都變得不再單純，寫字樓、酒店、商業(yè)街、會所等更多形態(tài)的物業(yè)出現(xiàn)在住宅小區(qū)的家門口。
上�；▓@將原汁原味的上海洋房"移植"到神仙樹片區(qū)，四排小高層建筑沿著規(guī)劃的五星級酒店分布展開；香港嘉里集團將香格里拉酒店和寫字樓規(guī)劃融于一體；首座將著名的豪生酒店變成自己樓盤的商業(yè)配套；即將亮相的紫檀據(jù)說也將規(guī)劃酒店、寫字樓、頂級會所等配置；一號公館推出了私人豪華會所；新希望實業(yè)的"紅南港"項目牽手家園酒店打造商務主題酒店、寫字樓、老洋房商街；釜山國際城市公館在內(nèi)環(huán)線打造酒店單體建筑……以"住宅+酒店+商業(yè)"的復合地產(chǎn)開發(fā)模式，將住宅的配套與酒店、商業(yè)的品質(zhì)共享的模式正成為市中心、中小樓盤的開發(fā)思路。
新方向 酒店蛋糕的"聲色利誘"
成都市區(qū)內(nèi)的中小樓盤走上復合地產(chǎn)之路并非偶然，在房地產(chǎn)白熱化的競爭之下，開發(fā)商爭相找尋適合自己的持久利潤增長點。欣欣向榮的酒店產(chǎn)業(yè)進入了開發(fā)商的視野。
開發(fā)商對酒店產(chǎn)業(yè)的青睞并非毫無根據(jù)，國家發(fā)改委提供的《2006中國經(jīng)濟型飯店調(diào)查報告》已經(jīng)明確了酒店行業(yè)的增長潛力。假如以《報告》公布的2005年中國經(jīng)濟型飯店平均房價154元、中國經(jīng)濟型飯店89%的平均出租率來計算，同時成都作為排名前五的全國旅游城市，成都的酒店經(jīng)營不應該低于這一全國平均水平。就難怪開發(fā)商爭相將戰(zhàn)略重心調(diào)整到類似于酒店這樣的新興商業(yè)項目上來。日前，格林豪泰酒店管理集團牽手成都市統(tǒng)建辦，將位于東城根街的原成都市統(tǒng)建辦辦公樓改造成商務連鎖酒店。格林豪泰酒店管理集團事業(yè)發(fā)展二部總經(jīng)理薛霆透露，未來兩年，集團計劃在成都尋找市區(qū)繁華地段、商務人群較為集中的區(qū)域，通過以租用物業(yè)、與開發(fā)商合作的方式開設8~10家連鎖酒店。
新空間 機遇與挑戰(zhàn)并存
關(guān)于復合地產(chǎn)，其實還有著更多層面的解讀。龍湖地產(chǎn)在重慶成功開發(fā)了北城天街、西城天街等商業(yè)項目，龍湖擁有完整的物業(yè)經(jīng)營權(quán)，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的高度集中和經(jīng)營本身的成功，目前摩根斯丹利給北城天街的估值已經(jīng)超過20億元人民幣！這也意味著在需要資金支持的時候，龍湖隨時可以將其抵押變現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)成為一個地產(chǎn)企業(yè)的資金蓄水池。
除了酒店、商業(yè)等其他形態(tài)的經(jīng)營持久贏利外，住宅開發(fā)也會獲得額外增值，復合地產(chǎn)本身也是"雙贏"開發(fā)模式的嘗試。深圳華僑城更是一種"產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)"，住宅只是其中一個附屬功能，只是在主體經(jīng)營的同時又給自己的住宅開發(fā)帶來更豐厚的回報。廣州泰盈決策資源集團西南區(qū)項目經(jīng)理梁永光認為，一個好的復合主題對于消費者來說，將提高生活質(zhì)量。新希望實業(yè)投資公司總經(jīng)理徐鴻認為，住宅不再僅僅代表著居住，它還包含著工作、接待、商務、休閑娛樂等更多功能，完善的商業(yè)配套變得越來越必不可少。但是，復合地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分布如何才合理？如何避免不必要的競爭？復合地產(chǎn)對開發(fā)商的操盤能力也是一次挑戰(zhàn)。
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