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長三角區(qū)域經濟一體化下的商業(yè)地產發(fā)展趨勢
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-20
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調研 長三角 商業(yè)地產 房地產 上海
- 中研網(wǎng)訊：
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大多數(shù)地產商都抱著"賣房子就走"的經營思想，這就不可能對商業(yè)地產完善規(guī)劃和長期運營。發(fā)展商往往意識不到當前商業(yè)競爭十分激烈的形勢下商業(yè)地產開發(fā)風險性，以及商業(yè)地產后續(xù)經營管理的重要性。
在全球經濟一體化浪潮推動下，區(qū)域經濟一體化勢不可擋。一個國家內的區(qū)域經濟一體化，即以一個經濟中心城市為核心形成的大城市群的區(qū)域經濟協(xié)同發(fā)展，更是當今世界各國經濟發(fā)展的普遍現(xiàn)象。在中國以上海為核心的長江三角洲大城市群、珠江三角洲大城市群、京津冀區(qū)域大城市群，都是改革開放進程中造就的區(qū)域經濟發(fā)展的成果�，F(xiàn)今大城市群的區(qū)域經濟正在朝著聯(lián)動、互補、一體的方向整合，他們必將進一步發(fā)揮高度的聚集輻射綜合功能，成為中國經濟發(fā)展最活躍的因素和強大動力，并對全球經濟發(fā)展產生影響。
在長三角區(qū)域經濟一體化的背景下，十六個城市保持著經濟的高速發(fā)展，越來越緊密地聯(lián)系在一起。近幾年，以上海為龍頭的長三角房地產市場蓬勃發(fā)展，同時帶動了商業(yè)地產的發(fā)展，而伴隨上海商業(yè)房產熱的興起，其他的城市也加快了商業(yè)地產前進的腳步。
一、長三角商業(yè)地產發(fā)展的特征
1、長三角商業(yè)地產發(fā)展空間巨大
長三角城市群相比我國的其他兩大城市群在經濟總量上大約是珠三角和京津冀的總和。無論按人口平均，還是按土地面積平均，長三角城市群都是經濟產出效率或集約化程度最高的區(qū)域。并且擁有良好的基礎設施、發(fā)達的科技教育和日趨完善的政策環(huán)境，成為國內外投資者關注的"熱土"，特別是跨國資本正大舉向長三角地區(qū)轉移。在這樣的背景下，發(fā)展商業(yè)地產是有支撐力的。
(1)世博會是長三角商業(yè)地產發(fā)展的機遇
世博會的召開為上海未來的會展經濟積累下極其寶貴的展館資源，實現(xiàn)上海會展經濟中心地位。其獨特的綜合品質，決定了會址有望超越浦東陸家嘴(600663)地區(qū)，成為上海商業(yè)地產高地。上海世博會預計將吸引7000萬人次參觀。屆時，上海的賓館酒店將供不應求，客流必然會向上海周邊城市分散，這樣就帶動長三角城市群的旅游和商業(yè)地產的發(fā)展，為長三角經濟發(fā)展作出巨大貢獻。
(2)交通便利是長三角商業(yè)地產發(fā)展的基礎在幾年前，上海與長三角的交通主要是滬寧和滬杭兩條高速，而這些都是大城市之間的交流，處于點到線的交通模式，而隨著長三角各大橋的開通，那就達到了線到面的連接，實現(xiàn)了長三角地區(qū)交通的網(wǎng)絡化。杭州灣大橋及蘇通大橋的開通，使得上海與蘇北等地的交通更為便捷，而便捷的交通能夠帶動經濟、文化、旅游等各方面交流，提升了長三角的綜合競爭力，同時便捷的交通也是長三角商業(yè)地產發(fā)展的基礎，有助于技術流、人才流和材料流的流通等。
(3)經濟迅猛增長是長三角商業(yè)地產發(fā)展的條件
長三角經濟迅猛的增長，商業(yè)規(guī)模迅速擴大，長三角地區(qū)地方的生產總值占了全國的五分之一，06年長三角地區(qū)人均可支配的收入上漲了12.9%，長三角區(qū)域人群收入的提高、消費人群的集中，形成了區(qū)域效應，商業(yè)盈利狀況趨好。07年在長三角16個城市，實現(xiàn)零售規(guī)模14萬多億。長三角地區(qū)在全國保持領先，具有重要的地位，長三角16個城市的零售額占到16%，現(xiàn)在一部分的大賣場向社區(qū)購物方向轉變，購物中心進一步突出了休閑娛樂的功能，外資進一步加速進入，收購兼并成為外資進入長三角的主要渠道。
(4)豐富的旅游資源帶動了長三角商業(yè)地產發(fā)展
長三角是國內宜居區(qū)域，大量異地人口的進入促進了商業(yè)地產的繁榮，并且長三角是國內旅游資源豐富的地域，素有中國旅游"金三角"之稱。在中國首批優(yōu)秀旅游城市中，長三角占了四分之一，區(qū)內的48個旅游景點幾乎占了全國4A級旅游景點總數(shù)的一半。目前接待的入境旅游者占全國1/4，國內旅游者占1/3。大量的游客促進了區(qū)域經濟，帶動商業(yè)地產的發(fā)展。
2、開發(fā)商跨區(qū)域投資長三角商業(yè)地產成趨勢
在商業(yè)地產開發(fā)的潮流中，很多的開發(fā)商是由住宅起家，從而轉向商業(yè)地產的開發(fā)投資，并且大多是跨區(qū)域投資，即走出自己所誕生和發(fā)展的土壤，到其他的城市開發(fā)投資。上海的幾大開發(fā)商就在長三角等地大肆拿地，如復地、綠地、大華等，可見開發(fā)商跨區(qū)域轉戰(zhàn)商業(yè)地產將成為長三角商業(yè)地產發(fā)展的趨勢。主要基于以下幾個原因：
(1)商業(yè)地產能有效拓展行業(yè)發(fā)展空間
從行業(yè)發(fā)展空間的考慮，各種跡象表明，中國房地產業(yè)的成熟期即將到來，進入成熟期的房地產的發(fā)展空間將會大幅萎縮，作為這個行業(yè)中的大型企業(yè)，就必須提前考慮到產業(yè)轉型問題。而發(fā)展商業(yè)地產正是發(fā)揚房地產企業(yè)優(yōu)勢的成功轉型，同時成為拓展發(fā)展空間的有效手段。
(2)享受資產價格升值和土地升值的雙重利潤
房地產開發(fā)利潤是一次性的，現(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)相對來講利潤比較豐厚再加上這幾年房價高企，大家都在批項目，但房地產的利潤只是一次性的不會再持續(xù)。隨著全球人口的增加和資源的減少，資產價格在今后會長期處于一種上升的趨勢。但是這種資產價格升值的利潤對于房地產住宅開發(fā)企業(yè)來說是享受不到的，因為大部分住宅是短期產品，開發(fā)完進行銷售，住宅資產價格的升值收益者更多的是購房者，而如果戰(zhàn)略性的持有商業(yè)物業(yè)，那么除了每年可以收到穩(wěn)定的租金外，還能夠享受資產價格升值和土地升值的雙重利潤。
(3)避免住宅開發(fā)中激烈的行業(yè)競爭
中國現(xiàn)在約有4萬家房地產企業(yè)進行住宅開發(fā)，競爭非常激烈，尤其土地的招拍掛制度出臺后，有些地塊要經過幾十輪的競價，如上海的新江灣城D1地塊，屢次竟價，最終樓面價達到2萬/平方米，這已經超過了該區(qū)域的房價。商業(yè)地產相比住宅地產競爭沒有那么激烈。截至到2007年，全國從事商業(yè)地產的企業(yè)不到200家，而這200家中，目前大部分都局限在本區(qū)域內開發(fā)，跨區(qū)域開發(fā)的商業(yè)地產公司寥寥無幾。
(4)長三角二三線城市商業(yè)地產投資成熱點
上海成熟、領先的國際化商業(yè)地產開發(fā)模式對周邊城市的商業(yè)地產開發(fā)產生了一定的促進作用，促使整個長三角商業(yè)地產不斷得到提升。據(jù)浙商房產研展部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計：目前，一線城市商業(yè)地產的投資回報率在6-8%，二線城市商業(yè)地產的投資回報率在10-12%，而三線城市，如果能在城市中心區(qū)域拿到優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)，其投資回報率將超過12%。從商業(yè)地產的發(fā)展模式上看，上海的商業(yè)地產發(fā)展相較其他城市更加國際化，吸引了眾多跨國企業(yè)進駐，對商業(yè)地產的需求量也較大。長三角的二三線城市緊隨一線城市經濟步伐的腳步不斷加快，城際之間的外溢性開發(fā)投資已經成為一種趨勢，隨著長三角城際交通的成熟，長三角地產互融性會更強，將會更快推動二三線城市的經濟發(fā)展。
3、長三角商業(yè)地產的發(fā)展以專業(yè)市場為特色
(1)長三角是紡織專業(yè)市場最密集和最活躍的地方
近年長三角的新老市場競爭趨以激烈，中國輕紡城(600790)、東方絲綢市場、四季青服裝市場等老市場依舊統(tǒng)領市場，新興市場則分布在老市場周邊。新的經營模式、經營理念以及涵蓋的多種功能的專業(yè)市場的推進速度有所加快。一些新市場，如鵬欣國際家紡中心、上海服裝城、宿遷泗陽縣的"上海紡織城"、蘇州吳江市盛澤鎮(zhèn)的"國際紡織城"項目、揚州高郵經濟開發(fā)區(qū)內的"國際服裝商貿城"、無錫的新世界(600628)國際紡織服裝城和東方國際輕紡城、南通中國蘇通輕紡城等均采用全新的經營模式，促使老市場也加緊升級步伐，例如中國輕紡城聯(lián)合市場和時代廣場開業(yè)，常熟招商城等老市場也投入巨資進行改造。
(2)專業(yè)市場向規(guī)�；团l(fā)功能方向發(fā)展
國內的商品交易市場越來越向專業(yè)化市場方面轉換，專業(yè)市場也越來越向批發(fā)市場轉換，專業(yè)批發(fā)市場的數(shù)量、營業(yè)面積逐年上升，成交額大幅上漲，而綜合市場則逐年萎縮。一方面，規(guī)模大的專業(yè)批發(fā)市場不斷發(fā)展壯大和隨著交通的改善不斷增強輻射范圍，另一方面，中小企業(yè)和經營者隨著經濟的快速增長，所提供的產品規(guī)模也在迅速擴大。長三角地區(qū)專業(yè)市場如義烏中國小商品城(600415)、紹興中國輕紡城等，作為年交易額超過百億元的航母級重點專業(yè)市場，它們將發(fā)揮重要的商品集散樞紐、進出口基地和批發(fā)輻射中心功能。而規(guī)�；陌l(fā)展，又必然會導致大型或超大型專業(yè)交易市場越來越轉向批發(fā)輻射功能，并逐漸把銷售的末端留給零售商業(yè)和小型市場，散、亂、臟、差的中小批發(fā)市場將逐漸減少和搬離市區(qū)。
(3)專業(yè)市場逐漸趨向細分化和專業(yè)化
市場競爭的日趨激烈，將迫使很多商品交易市場不斷向生產領域延伸，以利于暢通供應渠道，掌握優(yōu)質貨源，減少流通成本，依托產業(yè)基礎，確立價格競爭優(yōu)勢。這將導致市場之間在經營范圍和產品品類上的分化和區(qū)隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過特色經營，獲得最大的輻射廣度和強度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢，這必然是相當多的商品交易市場的發(fā)展方向，在長三角等地區(qū)已可以明顯看出。除了傳統(tǒng)批發(fā)市場外，許多只是內地綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機械、農產品(000061)、美容化妝品、眼鏡等，在長三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大的產業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場。
(4)專業(yè)市場將向品牌化和優(yōu)質化的產品集散地轉變
過去一提到專業(yè)市場，就容易與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起，特別是小商品市場表現(xiàn)更為突出，嚴重損害了批發(fā)市場聲譽。近年來，一些市場認識到產品質量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當一部分市場中存在。近些年開展的百城萬店無假貨向專業(yè)市場延伸的活動，目的就是提高專業(yè)市場中經營商品的質量和誠信，在專業(yè)市場中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹立專業(yè)市場的新形象，將更加重視規(guī)劃設計和品牌推廣，千店一面、毫無特色的局面將改變。一些注重品牌化、連鎖化、優(yōu)質化管理的規(guī)范專業(yè)批發(fā)市場競爭力和輻射能力將不斷加強，將兼并和淘汰一批管理不規(guī)范、市場環(huán)境和秩序混亂的中小市場。
4、長三角多業(yè)態(tài)零售體系趨向合理化
長三角區(qū)域零售市場幾乎涵蓋了目前所有的主流業(yè)態(tài)：百貨店、超市、大型超市、便利店、購物中心、專業(yè)店、專賣店、折扣店等一應俱全，立體式的結構互為補充、錯位發(fā)展、差別經營，使得長三角多業(yè)態(tài)零售體系趨向合理化。
(1)中外大型零售企業(yè)加快區(qū)域市場的戰(zhàn)略布局長三角地區(qū)零售業(yè)的外資進入之多、速度之快，在全國乃至世界范圍內都很少見。據(jù)不完全統(tǒng)計，國際零售業(yè)50強中的70%已經進入長三角地區(qū)。外資的進入加劇了區(qū)域零售業(yè)的競爭程度，也產生了示范效應，促使大型內資零售企業(yè)向兼并整合的模式轉變。
(2)高端品牌經營成為商家提升競爭力的新亮點
商品種類、品牌的增多一方面迎合了近年來長三角地區(qū)不斷增長的消費需求，另一方面也對區(qū)域的消費層次和消費結構產生影響。尤其是一些國際一線品牌的大量入駐，既提高了區(qū)域零售市場的國際化程度，也使高檔品消費成為區(qū)域零售業(yè)發(fā)展的新亮點。
(3)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃促進現(xiàn)代商業(yè)有序發(fā)展
為了確保城市各區(qū)域間、市場各業(yè)態(tài)間的均衡有序發(fā)展，商業(yè)布局、商圈規(guī)劃成為長三角地區(qū)眾多城市零售業(yè)發(fā)展的熱點。尤其是一些發(fā)展?jié)摿^大的中小城市，摒棄了原先那種業(yè)態(tài)越全越好、網(wǎng)點越多越好的態(tài)度，按計劃有選擇地開發(fā)商業(yè)，避免了同業(yè)態(tài)的重復建設、網(wǎng)點資源的閑置與浪費。
1、倉促上馬，盲目投資，導致空置量增加許多的投資商看到了長三角商業(yè)的商機，而進入了長三角商業(yè)地產領域，某些城市商業(yè)地產尤其是零售業(yè)地產總量上已基本飽和，僅上海的商業(yè)地產已經達到3000萬平方米，人均1.68平方米，遠遠超過了香港，已經接近于國外東京、紐約的水平，現(xiàn)在上海商業(yè)的零售面積每年凈增量在400-500萬左右。這種現(xiàn)象，不僅在上海，更在整個長三角不斷蔓延。其中有一些業(yè)態(tài)定位不明確的項目，占68%，投資的盲目性，影響了商業(yè)地產建成以后招商和營運，導致空置量上升，也可能對市場流通秩序產生了不良的影響，還有很多大型物業(yè)在建設的時候，沒有跟周邊環(huán)境進行配套，造成了資源使用不經濟。
2、市場定位模糊，忽視項目策劃，缺乏競爭力
市場定位是項目前期工作的重點，準確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。項目的市場定位傳達的是項目的精髓，項目的宗旨。搞商業(yè)地產必須項目未動，策劃先行，不能只重形象，重景觀建設，重概念炒作，重廣告宣傳，忽視商業(yè)地產需要全程策劃、全程風險防范。只要建設規(guī)劃設計形象，不要商業(yè)運作策劃，缺乏事前風險防范意識的商業(yè)地產，往往造成好看不中用，商鋪用不起來，最終被市場拋棄，黃金寶地變廢地，這種案例隨處可見。商業(yè)地產必須營造主題特色，從而吸引消費者，沒有特色、沒有主題的項目就沒有生命力。目前一些商業(yè)地產項目的主題定位存在同質化的傾向，都要建成集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的大型體驗式購物中心，沒有主題與特色。
3、以銷售為主，漠視投資業(yè)主后期經營風險
大多數(shù)地產商都抱著"賣房子就走"的經營思想，這就不可能對商業(yè)地產完善規(guī)劃和長期運營。發(fā)展商往往意識不到當前商業(yè)競爭十分激烈的形勢下商業(yè)地產開發(fā)風險性，以及商業(yè)地產后續(xù)經營管理的重要性。商業(yè)地產經營失敗，可能對金融企業(yè)、供貨商、消費者和本單位的職工帶來風險，因為許多企業(yè)普通采用先銷售后結帳，占用了資源，有的是先發(fā)放會員卡、優(yōu)惠卡等。這些企業(yè)一倒閉就會導致供貨商、消費者和職工的風險。
三、長三角商業(yè)地產發(fā)展的趨勢
1、優(yōu)質物業(yè)有更大發(fā)展空間
中國購物中心產業(yè)資訊中心提供的市場研究數(shù)據(jù)表明，中國目前商業(yè)最成熟的上海，購物中心率僅為39.5%，未來購物中心仍有較大的發(fā)展空間。據(jù)此推斷，未來將會出現(xiàn)大量的購物中心并購現(xiàn)象，表現(xiàn)為標準的購物中心將并購大量零售商業(yè)地產項目和準購物中心，最終漸成專業(yè)化高的商業(yè)地產項目。因此，未來具有優(yōu)質潛質的商業(yè)物業(yè)必將開始受到市場青睞，而具備更大的發(fā)展空間。
2、由開發(fā)時代轉向運營時代
商業(yè)地產的開發(fā)正由最初的感性向理性過渡。隨著一線城市中一系列商業(yè)地產開發(fā)項目的失利，更多的開發(fā)商認識到，專業(yè)化和國際化的操作是商業(yè)項目成功的基本保障。商業(yè)地產的開發(fā)，應是始于"建"而終于"管"。真正的利潤增長來自于后期的物業(yè)經營。從長遠看，出租型物業(yè)的回報率遠比出售型的要高。商業(yè)地產逐步回歸理性，將追求商業(yè)運營價值和不動產穩(wěn)定收益。目前，已有部分大的銷售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業(yè)，這是新市場情況下對商業(yè)地產經營模式的新嘗試�？梢灶A見，商業(yè)地產已經開始由開發(fā)時代轉向運營時代。
3、模式趨于國際化和專業(yè)化
新一代的商業(yè)項目開發(fā)將在計劃性、綜合性及開發(fā)與運營的統(tǒng)一性方面大幅提高，商業(yè)地產的專業(yè)化運作成為大勢所趨。商業(yè)地產由于其自身的高專業(yè)化特點，開發(fā)的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業(yè)管理方面。而這些關鍵環(huán)節(jié)需要具有專業(yè)的經驗、技能和引進資源渠道的機構完成。只有開發(fā)與運營的高度配合，商業(yè)與地產的統(tǒng)一，才能保證商業(yè)地產達到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。
4、商業(yè)地產融資渠道多元化
從近兩年的趨勢看，國內商業(yè)地產開發(fā)商開始轉向國際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國外融資渠道受到市場關注，但是鑒于國內法律和市場環(huán)境問題，這一渠道受到的限制較多。從國外基金的角度看，國內商業(yè)地產的前景仍然具有相當?shù)奈�。因此，它們可以通過在海外的資金平臺將國內的商業(yè)地產打包放到國外上市，從而獲取國際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉德集團旗下中國商業(yè)地產基金。無疑，這將為國內開發(fā)商提供融資機會。此外，大連萬達在REITs上市未果的情況下，通過發(fā)行CMBS的方式為自己開發(fā)的商業(yè)地產進行融資，也是市場上一個全新的操作模式�？梢�，現(xiàn)在商業(yè)地產融資渠道趨向多元化。
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