11月20日,中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院在北京發(fā)布了《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》。預(yù)測(cè)報(bào)告顯示,2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題,房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑,3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn),但不會(huì)出現(xiàn)硬著陸,樓市將以平穩(wěn)的方式實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　一石激起千層浪,老百姓盼望已久的"降房?jī)r(jià)"真的能夠?qū)崿F(xiàn)嗎?而東莞市的房?jī)r(jià)也會(huì)像該預(yù)測(cè)報(bào)告一樣下降20%嗎?且看東莞的普通市民和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士是如何看待這一預(yù)測(cè)報(bào)告和東莞樓市的實(shí)際走向的。

　　●反應(yīng)

　　消費(fèi)者:不敢相信

　　胡先生,一位來自江西的新莞人,他在東莞南城工作了近3年,當(dāng)記者問他怎樣看待該預(yù)測(cè)報(bào)告的"降價(jià)論"時(shí),他直言,作為一名購房者,他已經(jīng)對(duì)所謂的專家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的真實(shí)目的產(chǎn)生懷疑,國(guó)家多輪調(diào)控下來,房?jī)r(jià)不但沒跌,反而逆市上漲,而且東莞的房?jī)r(jià)一直都在漲,多輪調(diào)控都難以抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭,想一次性讓房?jī)r(jià)降下來很難,"我不怎么看好房?jī)r(jià)會(huì)跌"。

　　麻涌的阿詩也與胡先生看法不謀而合,她覺得市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)那么夸張,而且就拿她在麻涌工作的5年來說,"基本上房?jī)r(jià)都是在漲的,我也希望它能夠降,好改善現(xiàn)在的居住環(huán)境,可是現(xiàn)實(shí)似乎比較糟糕"。

　　業(yè)內(nèi)人士:缺乏數(shù)據(jù)支撐,不太可信

　　業(yè)內(nèi)人士則能夠更客觀地對(duì)待該預(yù)測(cè)報(bào)告。東莞市瑞峰置業(yè)投資顧問有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理劉金林則回應(yīng),該報(bào)告,沒有翔實(shí)的數(shù)據(jù)支撐,不怎么可信,除非是遇到像2008年金融危機(jī)那樣的蕭條時(shí)期,不然中國(guó)的房?jī)r(jià)基本上是不會(huì)直降20%的,"政府的調(diào)控初衷是讓房?jī)r(jià)緩慢逐漸平穩(wěn)回落,而不是迫降,如果真像該報(bào)告所說的直降20%,對(duì)地產(chǎn)行業(yè)也不見得就是好事"。

　　東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良也表示,"這個(gè)報(bào)告的權(quán)威性還有待考證"。在權(quán)威性這一點(diǎn),三正地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,"那純粹是學(xué)院派的言論,還真就有點(diǎn)紙上談兵的味道"。

　　東莞樓市的市場(chǎng)很實(shí)際,除了個(gè)別的豪宅、別墅有泡沫之外,基本上都是比較切合實(shí)際情況的,"所以說下降20%,就其他一線城市而言,或許會(huì)存在這方面的情況,但是東莞市場(chǎng)不太可能",東莞中原物業(yè)顧問有限公司研究部經(jīng)理車德銳也對(duì)該預(yù)測(cè)報(bào)告持懷疑的態(tài)度,根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)數(shù)據(jù)相對(duì)照來說,一般的洋房賣到5000-7000元都可以說是處于一個(gè)較為理性區(qū)域的。就拿東莞市城區(qū)中心的樓盤而言,凱旋國(guó)際均價(jià)也就在6800元/平方米,香樹麗舍在6500元/平方米左右,6000多元/平方米在對(duì)于一個(gè)市級(jí)的城區(qū)而言,還是一個(gè)比較合理的價(jià)位的。而在別墅等高端產(chǎn)品這塊,就東莞中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,東莞市總體而言別墅的供應(yīng)量是1000多套/年,但是每年東莞都可以消化1200套左右的別墅。從2004年到現(xiàn)在,別墅的價(jià)格基本上都是在10000元/平方米上下,就整個(gè)市場(chǎng)而言,價(jià)格還是比較合理的。

　　●分析
　　明年初,房?jī)r(jià)有可能下降

　　那房?jī)r(jià)是否就真的會(huì)"穩(wěn)坐不降"呢?非也。據(jù)東莞市瑞峰置業(yè)投資顧問有限公司市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)分析,商品房新增供應(yīng)量短暫回落后,在上周再度回升,環(huán)比大幅增加90%。最近的新增供應(yīng)回升明顯,表明開發(fā)商對(duì)后市沒有盲目樂觀,趕在目前東莞商品住宅成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)期加緊推貨,有助資金回籠。

　　在后市供應(yīng)量大致使房?jī)r(jià)存在下降可能這方面,東莞中原地產(chǎn)車德銳也表示贊同,今年來說,到目前為止是基本上沒有什么問題的了,各個(gè)開發(fā)商今年的銷售任務(wù)基本上都已經(jīng)完成,沒有什么資金方面的壓力,但是到了明年年初就不同了,開發(fā)商每個(gè)月都會(huì)有相應(yīng)的銷售目標(biāo),大家都急著要把手中的存貨銷售出去,短期內(nèi)有一部分可以按照現(xiàn)在的價(jià)格來銷售,但是有一部分就沒有辦法做到,如果明年一月份的成交量還是很低迷的話,未來3、4月份整個(gè)樓市就會(huì)比較麻煩,"價(jià)錢是真的會(huì)有下降的趨勢(shì)"。

　　在供應(yīng)量和金融貨幣政策縮緊的情況下,外加上加息等經(jīng)濟(jì)因素,"樓市有些許的松動(dòng)是可以預(yù)料到",東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良表示。

　　也有業(yè)內(nèi)人士分析,信貸的收緊、以及首付比例的加大,貸款利率的提高,使得整個(gè)市場(chǎng)得到很大程度上的抑制。比如,首付增加到三成就會(huì)使得一部分想要購買新房的東莞人沒有辦法湊夠資金,如今城區(qū)中心的均價(jià)在6000多元/平方米左右,若選擇100多平方米或者更大點(diǎn)的戶型,其總價(jià)在70萬左右,現(xiàn)在的首付提高到三成就需要比之前的首付兩成要多準(zhǔn)備7萬元,再加上裝修又需要費(fèi)用,或許就會(huì)比預(yù)期要多準(zhǔn)備近10萬元,這樣就使得一部分購房的需求被迫延后,而根據(jù)成交量和價(jià)格的關(guān)聯(lián)性可以得知,如果成交量持續(xù)低迷的話,價(jià)格也會(huì)相應(yīng)地做出調(diào)整。

　　三正地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人則道出了開發(fā)商的心聲,導(dǎo)致明年上半年會(huì)下降原因主要有三個(gè)方面:第一是供應(yīng)量大；第二,國(guó)家的調(diào)控政策越來越緊,也就是說,銀行的貨幣政策在收緊,"只要銀行的放貸不放松的話,基本上我們這些發(fā)展商都會(huì)有壓力"；第三則是由目前東莞市正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型所導(dǎo)致,因產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型,使得人口的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生一定的調(diào)整變化,之前的大部分勞動(dòng)密集型工廠在升級(jí)轉(zhuǎn)型、甚至轉(zhuǎn)移戰(zhàn)地,使得一部分潛在客戶流失,但是新興高科技等公司又未能夠及時(shí)落戶,或者匯集人氣還需要一定的時(shí)間,而為了能夠及時(shí)回籠資金,不排除部分開發(fā)商會(huì)采取降價(jià)讓利的策略。

　　即使降,幅度也不會(huì)達(dá)到20%

　　"東莞的樓市一直以來都是按照自有的軌道在運(yùn)行著,基本上不怎么隨大流",像前段時(shí)間很多一線的大城市量?jī)r(jià)齊跌的情況下,東莞的樓市卻在穩(wěn)中有升。東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良表示,東莞的樓房總體而言還是本土消費(fèi)比較多,樓房性價(jià)比比較高,所以價(jià)錢方面也會(huì)比較趨于理性。在供應(yīng)量和貨幣政策縮緊的情況下,樓市或許有些許的松動(dòng),但是至于說具體是否下滑到20%或者說會(huì)下滑到哪個(gè)程度,這個(gè)就真要看具體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境了。

　　三正地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人也與陳駿良的觀點(diǎn)相一致,他說,東莞目前樓房的均價(jià)在6700元/平方米左右,相對(duì)于廣州和深圳而言,是處于價(jià)格洼地,要想說下降20%,"這還真不太可能"。

　　根據(jù)現(xiàn)在的供應(yīng)量、國(guó)家越來越緊的調(diào)控政策、加息的預(yù)期等因素綜合考慮,東莞中原物業(yè)顧問有限公司研究部經(jīng)理車德銳分析,"東莞樓市的降幅或許會(huì)有,但是很微,不會(huì)達(dá)到該預(yù)測(cè)報(bào)告中的20%,"而且未必就會(huì)在3、4月份一步調(diào)整到位�！�

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