北京真正意義上最早建設(shè)的寫字樓為建設(shè)于1985年的國際大廈，而后是1987年建成的賽特大廈。由于最早的寫字樓是伴隨涉外高檔酒店而興起，才使得依托日壇使館區(qū)的建國門大街天然成為北京寫字樓發(fā)祥地。

按照嚴區(qū)海的觀察，北京寫字樓開啟市場化是從國貿(mào)一期開始?！霸谧铋_始的幾年里，由于國貿(mào)是市場僅有的高端寫字樓項目因此租金奇高。彼時，大批外資企業(yè)拿著錢想租寫字樓卻租不到。之后隨著其他項目的入市國貿(mào)開始調(diào)整自己的租金水平，整體市場開始伴隨著供應和需求的平衡自行調(diào)節(jié)?！?/p>

嚴區(qū)海認為，寫字樓的發(fā)展是同北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)的，2000年北京甲級寫字樓存量是113萬平方米，當時北京的第三產(chǎn)業(yè)占比是45%，而2016年北京甲級寫字樓存量達到930萬平方米，第三產(chǎn)業(yè)占比也增加到超過80%。相比2000年，2016年北京第三產(chǎn)業(yè)增長了近13倍，而寫字樓的存量則增長了7倍。

同時寫字樓的發(fā)展也同經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟形勢好則寫字樓市場需求旺盛，與此相反經(jīng)濟走弱則寫字樓市場需求轉(zhuǎn)弱。2008年全球金融危機給北京的寫字樓市場帶來沉重打擊，當年寫字樓空置率超過30%，市場租金大幅下滑。但隨后中國開啟刺激經(jīng)濟模式，經(jīng)濟明顯復蘇，中國企業(yè)開始國際化和專業(yè)化，改善性辦公需求開始增加，同時供應量開始減少，市場租金在2011-2012年間大幅上揚，最大年度漲幅達到約75%。此后，若干年間，由于經(jīng)濟形勢較為平穩(wěn)，市場也一直是受供應和需求的關(guān)系有小幅微調(diào)。整體來說，相比住宅市場，寫字樓市場是較為市場化的板塊，受政策干預較小，整體發(fā)展也較為理性。

世邦魏理仕監(jiān)測顯示，隨著空置率上升和租戶選擇多樣化，2017年市場供需預期將變得更加均衡。2016年市場新增供應為416、602平方米，同比增加5.1%。整體空置率較上一年略有上升，年底錄得7.6%。國內(nèi)金融和TMT公司持續(xù)擴張，成為需求主力。制造業(yè)和能源企業(yè)則延續(xù)辦公地點外遷或縮減規(guī)模。

寫字樓市場吸納的“土豪”

隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，中資企業(yè)在寫字樓市場發(fā)揮舉足輕重的作用。嚴區(qū)海清晰地記得，“2000年左右，寫字樓租戶中，20%為中資企業(yè)，80%為外資企業(yè)。但現(xiàn)在，至少70%為中資企業(yè)，30%為外資客戶;同樣以2000年為界，那時，北京企業(yè)主流租賃需求200-500平方米，整層租賃客戶非常少見。但現(xiàn)在，整層租賃已是普通需求?！?/p>

世邦魏理仕的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2015年寫字樓新增需求存在明顯的二八現(xiàn)象，國內(nèi)企業(yè)貢獻率高達83%;2016年，內(nèi)資企業(yè)無疑繼續(xù)扮演需求主引擎，外資公司則在專業(yè)服務業(yè)、高端制造等優(yōu)勢領(lǐng)域具有一定的擴張動能。

值得注意的是，除了整棟、整層租賃，中資企業(yè)對于北京寫字樓還表現(xiàn)出強大的購買需求。

世邦魏理仕的監(jiān)測顯示，北京依然是國內(nèi)最受投資者青睞的市場之一。辦公樓則是主導的投資標的，占2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗成交(含資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓)總交易額的63%。也就是說，近年來，來自各行各業(yè)低調(diào)的企業(yè)主們正在大手筆斥資購買寫字樓。由于城區(qū)可投標的有限，辦公樓買家逐步轉(zhuǎn)向新興商務區(qū)(如麗澤和通州)和商務園區(qū)尋找機會。

記者根據(jù)并不完全公開信息統(tǒng)計顯示，近年來，每年約有十個企業(yè)在北京整棟購買寫字樓。包括阿里巴巴、前海人壽、中國信達、樂視集團、東久中國、華夏保險、伊利集團等。隨著中國房地產(chǎn)價格大漲，這些企業(yè)購置的寫字樓價值也大幅增長。不少企業(yè)購買的辦公樓價值早已翻倍。