今年安徽將對(duì)商品房庫(kù)存大的三四線城市進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。而對(duì)出現(xiàn)泡沫的城市，則加大供給。3月6日，安徽省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)孫愛(ài)民在工作會(huì)議上提出了上述要求。

　　就在前一天上午，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告時(shí)指出，盡管2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存取得積極成效，但目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存依然很重，要因城施策去庫(kù)存，并支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。

　　這在上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目主管邵明浩看來(lái)，因城施策是調(diào)控出發(fā)點(diǎn)。安徽省內(nèi)部分三四線城市庫(kù)存壓力較大，便需要逐漸減少住宅壓力。

　　邵明浩認(rèn)為，一二線城市周邊的熱點(diǎn)城市應(yīng)該會(huì)加大供應(yīng)，三四線城市則減少供應(yīng)。不同城市要分開(kāi)觀察。

　　因城施策調(diào)規(guī)劃

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，安徽三四線城市暫停供地，具有典型意義。安徽三四線城市自從2010年之后，土地供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，這幾年造成了庫(kù)存壓力，通過(guò)供需調(diào)整可讓市場(chǎng)走向平衡。過(guò)去兩三年開(kāi)始，已有一些三四線城市放緩?fù)恋爻鲎專(zhuān)尨饲俺鲎尩拇媪客恋氐玫较?，未?lái)2-3年逐漸達(dá)到平衡點(diǎn)。

　　來(lái)自同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)顯示，2010年開(kāi)始，安徽總體土地出讓數(shù)量增長(zhǎng)放緩。2010年，安徽12個(gè)主要城市(不包括合肥市，下同)成交871幅土地，比2009年的520幅增長(zhǎng)了67.5%;2011年猛增至2865幅，同比增長(zhǎng)228.93%;2012年出讓4276幅地塊，同比增長(zhǎng)49.25%;2013年同比增長(zhǎng)14.1%;2014-2016年成交有所放緩。

　　張宏偉認(rèn)為，非一線城市周邊的三四線城市，大部分存在去庫(kù)存壓力，為了 “活三四線”，政府除了鼓勵(lì)去庫(kù)存稅費(fèi)、人才補(bǔ)貼之外，也需要放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏來(lái)調(diào)整供求關(guān)系。

　　一線城市常駐人口增長(zhǎng)體量巨大。如果從房地產(chǎn)角度來(lái)看，增加土地供應(yīng)可以解決新增居民居住需求;從城市發(fā)展角度看，一線城市均是從人口控制角度考慮土地供應(yīng)規(guī)模，今后供應(yīng)量不會(huì)過(guò)高。

　　實(shí)際上，上海周邊的昆山、太倉(cāng)等城市，已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，這些地方的居住人群工作、生活圈子很多是以上海為主，近期出臺(tái)限購(gòu)升級(jí)的城市如杭州等，除了投資抬頭，更為重要的是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲導(dǎo)致生活圈擴(kuò)大，增加了外地人口的購(gòu)買(mǎi)數(shù)量;北京亦然，燕郊也一度成為房企蜂擁拿地的目標(biāo)，去年開(kāi)始燕郊便實(shí)施了限購(gòu)。

　　房企收縮三四線布局

　　與邵明浩觀點(diǎn)一致的是，安徽合肥一知名房企相關(guān)人士透露，從近期合肥拍地情況來(lái)看，企業(yè)拿地都在注意控制風(fēng)險(xiǎn)，不盲目拿高價(jià)地了?！盁狳c(diǎn)城市加大土地供應(yīng)是確實(shí)在落實(shí)的?！?/p>

　　他進(jìn)而分析，三四線城市推地速度頻率降低是正常，因?yàn)樾枨罅肯鄬?duì)小且潛在供應(yīng)量大，如果加大供應(yīng)，不利于這些區(qū)域去庫(kù)存。合肥等熱點(diǎn)城市要控制價(jià)格預(yù)期，所以反之加大供應(yīng)量。

　　他指出，政府出讓土地的思路往往與開(kāi)發(fā)商類(lèi)似。主要從對(duì)銷(xiāo)售速度和價(jià)格上漲之間的關(guān)系，在供需關(guān)系的平衡上有控制。

　　億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東則分析指出，開(kāi)發(fā)商都不愿意在三四線城市拿地。這一輪的三四線回暖主要原因是供給存在真空期。從2011年三四線市場(chǎng)下行開(kāi)始，三四線市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商基本都開(kāi)始采取收縮戰(zhàn)略。其一，價(jià)格下降到底部之后長(zhǎng)期低迷，利潤(rùn)率下降;其二，三四線的項(xiàng)目融資困難，難以加杠桿進(jìn)行開(kāi)發(fā);其三，三四線城市需求一直較平穩(wěn)，房屋去化周期長(zhǎng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)。

　　以深耕三四線城市為主的中梁集團(tuán)，其品牌文化中心負(fù)責(zé)人郭憶便認(rèn)為安徽要限制三四線城市的土地供應(yīng)量，其實(shí)也是執(zhí)行國(guó)家去庫(kù)存的一種策略。尤其在一二線多個(gè)城市受限以后，房企紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)向三四線“探路”，的確要防范地方大量供地，導(dǎo)致過(guò)熱。

　　他表示，“控一線，穩(wěn)二線，活三四線(去庫(kù)存)”，加上“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”等表述，已經(jīng)明白無(wú)誤地傳遞出國(guó)家政策基本面。因城施策，一城一策，都是為了“控、穩(wěn)、活”和“回歸居住屬性”。由于看好嘉興是都市圈的溢出市場(chǎng)，中梁集團(tuán)曾在2016年在嘉興持續(xù)拿地7幅。

　　郭憶指出，市場(chǎng)趨勢(shì)要看行業(yè)大周期中的波峰波谷。當(dāng)前來(lái)看，他預(yù)測(cè)市場(chǎng)整體將持續(xù)下行。但因?yàn)椤耙怀且徊摺钡膶?shí)施，不排除有局部分化。

　　多名房企人士指出，現(xiàn)在少有開(kāi)發(fā)企業(yè)往下(三四線城市)走，全力撲在熱點(diǎn)城市的核心位置，大部分三四線城市均是當(dāng)?shù)胤科笤陂_(kāi)發(fā)。

　　而碧桂園可以說(shuō)是特例，從中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)不難看出，碧桂園長(zhǎng)期布局三四線城市市場(chǎng)，2003-2016年，碧桂園共拿地832幅，其中一線城市29幅，二線城市177幅，三四線城市626幅。然而，碧桂園近年也開(kāi)始搶灘二線城市熱點(diǎn)板塊乃至布局一線城市。公開(kāi)資料顯示，碧桂園在最近兩年已在上海拿下17個(gè)項(xiàng)目。

　　上海中原統(tǒng)計(jì)顯示，2016年碧桂園在三四線城市共拿地224塊。而另一家今年行業(yè)三甲房企中國(guó)恒大在三四線城市布局也很明顯，2016年在三四線城市公開(kāi)市場(chǎng)只拿了59個(gè)項(xiàng)目。中指院數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2001-2016年間，恒大在三四線城市拿了321幅土地。