銀行貸款“價(jià)高者得”？ 面對(duì)“放款難” 該如何保障自己權(quán)益

• 2017年9月18日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1365 90
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周冬云律師認(rèn)為，銀行借款合同通篇約束借款人，保留銀行的諸多權(quán)利，但是關(guān)鍵的地方如滿足放款條件后應(yīng)多長時(shí)間后能夠放款，對(duì)此銀行卻無明確規(guī)定，這成了一個(gè)“灰色地帶”。

廣州有銀行采取“價(jià)高者得”的方式進(jìn)行放款。這到底是怎么回事？

最近，廣州部分銀行額度緊張，更有銀行采取“價(jià)高者得”的方式進(jìn)行放款，造成大量交易“半天吊”。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)對(duì)6家按揭機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，4~6月期間成交、享受了優(yōu)惠利率的二手房交易，且已辦理了交易過戶手續(xù)和他項(xiàng)權(quán)利登記后，超過一個(gè)月仍未獲銀行放款的二手房交易共有1968宗，涉及貸款金額21.28億元。據(jù)了解，21.28億元未放款金額有可能只是冰山一角。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，4~8月廣州市二手房成交63339套，其中以按揭方式購房的交易達(dá)41875套，涉及按揭金額394.43億元，這當(dāng)中究竟還有多少未放款，暫時(shí)未有官方數(shù)據(jù)公布。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)日前舉辦法律沙龍活動(dòng)，研討銀行延遲放款對(duì)二手房交易帶來的影響及應(yīng)對(duì)策略。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長廖俊平表示，銀行放款慢涉及兩個(gè)方面的問題：一個(gè)是法律問題，另一個(gè)是政策問題。放款慢問題不僅僅涉及地產(chǎn)中介，更影響到千家萬戶，尤其是“賣一買一”的交易。中介協(xié)會(huì)成員紛紛呼吁銀行遵守契約精神，先申請(qǐng)先入押的交易應(yīng)當(dāng)先放款，并希望各大銀行把等候放款的排隊(duì)情況公開化、透明化。

在法律沙龍上，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師表示，作為購房的買方已與銀行訂立借款合同，房屋已辦理抵押登記，銀行已取得不動(dòng)產(chǎn)抵押證明，銀行沒有在常規(guī)的日期內(nèi)放款，且由于遲辦貸款的利率比前面辦理貸款的宗數(shù)要高，故此利率高的按揭交易反而放款快。他認(rèn)為這應(yīng)該是重點(diǎn)探討的問題。

周冬云律師認(rèn)為，銀行借款合同通篇約束借款人，保留銀行的諸多權(quán)利，但是關(guān)鍵的地方如滿足放款條件后應(yīng)多長時(shí)間后能夠放款，對(duì)此銀行卻無明確規(guī)定，這成了一個(gè)“灰色地帶”。

身兼仲裁員的陳繼敏律師表示，仲裁或許可以比法院訴訟更快解決放款難的問題。他半個(gè)月前曾經(jīng)仲裁一個(gè)案子，涉及從化一個(gè)二手房交易，賣方收到三成首期即把房子交給買方，房屋已過戶并抵押登記，5個(gè)多月尚未放款，銀行表示無額度放款。仲裁機(jī)構(gòu)向銀行發(fā)調(diào)查函，要求銀行解釋放款難是哪方的責(zé)任，銀行收到調(diào)查函后第二天就把尾款放了。

房衛(wèi)士按揭總經(jīng)理鄭大源認(rèn)為，應(yīng)呼吁銀監(jiān)會(huì)要求各個(gè)銀行嚴(yán)格按照出押時(shí)間來排隊(duì)放款，公布目前積壓未放款的宗數(shù)以及排隊(duì)放款的情況。從他接觸的案例來看，遇額度緊張，小銀行要求提高利率才放款，但大銀行較遵守合約精神，8.5折的貸款合同依然在放款。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長吳忱建議，客戶在尋找貸款銀行時(shí)應(yīng)多找?guī)准毅y行申請(qǐng)同貸書，哪個(gè)銀行承諾放款快才找哪家銀行來簽署按揭合同。

面對(duì)“放款難” 以下貼士保障你的權(quán)益

貼士一：

“打死”也不能提前交房，提前交房必須簽署租賃協(xié)議

目前，一些“最冤”的業(yè)主是僅拿到三成首期、房子已過戶買家并交給買家裝修或使用的人士，他們一直等待銀行發(fā)放尾款，而買家卻因?yàn)榉孔右崖涞阶约好虑曳孔右训绞?，?duì)于配合銀行上調(diào)利率的意愿不強(qiáng)。為此，中介人士表示，在實(shí)際中，收齊樓款前愿意提前交房給買家的業(yè)主是非常罕見的，業(yè)主一般都懂得收齊樓款才交樓，有樓在手就相當(dāng)于有籌碼。建議如買家希望提前收樓，雙方應(yīng)協(xié)商支付租金以及簽署補(bǔ)充協(xié)議。

貼士二：

“賣一買一”應(yīng)明確放款時(shí)間以及應(yīng)對(duì)條款， 合同應(yīng)訂明貸款種類

“賣一買一”的連環(huán)單同樣遭受重創(chuàng)。為此，律師建議，針對(duì)賣方，應(yīng)在合同中約定一個(gè)明確的放款時(shí)間，否則賣方無法把握下一步交易的時(shí)間；對(duì)買方，選擇信譽(yù)好的銀行。遇上延遲放款，應(yīng)盡快溝通，爭(zhēng)取買家接受提高利率。專家建議，合同中應(yīng)加入“如遇國家利率調(diào)整，買家有義務(wù)在入押后×月后應(yīng)接受新利率”的條款。

此外，一般在二手房買賣合同中，辦哪種按揭也沒有事先約定，而實(shí)際上每一種按揭方式的申請(qǐng)時(shí)間和放款時(shí)間也是各有不同，建議雙方必須事先約定。

貼士三：

放款前買家應(yīng)謹(jǐn)慎借款，臨門一腳“撻Q”就慘了

根據(jù)多家中介反映的真實(shí)案例，中介人士提醒買家為確保放款，在房款發(fā)放前應(yīng)謹(jǐn)慎借款。

一名中介提供真實(shí)案例：她協(xié)助辦理交易的買家為買房貸款130萬元，等待4個(gè)月后終于放款了，但是由于銀行在放款前對(duì)買家再進(jìn)行一次征信調(diào)查，發(fā)現(xiàn)買家名下比發(fā)放同貸書時(shí)的征信調(diào)查多了650萬元貸款，銀行認(rèn)為買家負(fù)債情況發(fā)生重大變化，要求買方先還清650萬元貸款，銀行才會(huì)發(fā)放130萬元房款。

另一位中介也表示，銀行在放款前，發(fā)現(xiàn)她的一個(gè)客戶名下多了一筆消費(fèi)貸款，懷疑這名客戶的消費(fèi)貸款為首付貸，要求該客戶還清消費(fèi)貸款后才可放款。

貸款合同屢現(xiàn)“霸王條款”

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師認(rèn)為，一些法律意見認(rèn)為，貸款“價(jià)高者得”，銀行不構(gòu)成違約。他并不認(rèn)同這種說法。從法律角度看，合同有效，雙方均應(yīng)遵照履行。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同必須約定合理的履行期限，銀行放款的合理履行期限可參考平均放款時(shí)長，在符合合同約定的范圍內(nèi)，借款人有權(quán)要求銀行放款，如銀行沒有合理放款則構(gòu)成違約。銀行如要求借款人接受利率調(diào)整才放款，則違反了《合同法》誠實(shí)信用的原則，權(quán)利受損的借款人可以通過投訴、訴訟等方式主張權(quán)利，并要求銀行賠償損失。

合富置業(yè)法務(wù)顧問趙德民以一份銀行的同貸書為例闡述，該同貸書有以下表述：“同貸書并不構(gòu)成我行放款的義務(wù)”“我行有權(quán)單方取消”。 同貸書如此“霸王”，貸款合同也是“半斤八兩”，貸款合同內(nèi)多半是約束借款人的條款，借款人在滿足借款條件后，銀行何時(shí)放款卻沒有明確約定。

如能在合同中補(bǔ)充銀行不按時(shí)放款的違約條款，或許能促使銀行按時(shí)、合理放款。但中介企業(yè)代表認(rèn)為，讓銀行修改合同條款的難度極大，對(duì)此，律師建議可以唿吁如工商局、消委會(huì)等部門介入，制定相關(guān)合同示范文本。

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