北京試點首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房！

• 2017年12月13日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 541 29
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  2017-2022年房地產(chǎn)信托行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十八屆五中、六中全會精神，突出改革創(chuàng)新；遠近結(jié)合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應(yīng)對當(dāng)前挑戰(zhàn)，既以五年為主，銜接...

昨日，北京市民政局正式對外發(fā)布了這一試點情況。目前，試點的365套共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房已入住了143戶，產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的“不動產(chǎn)登記證”。

北京試點首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房，該養(yǎng)老房相關(guān)配套怎么樣？又能否出租出交易呢？

“今天天好，午飯后我得出去遛遛彎。來食堂吃點兒，便宜、省事兒?！弊蛉罩形纾浾咴谖挥诔枀^(qū)雙橋西巷的恭和養(yǎng)老中心采訪時，正碰到來這里吃飯的李奶奶。她告訴記者，“要不是今天天好，就在家做飯吃了”。

今年65歲的李奶奶入住的恭和養(yǎng)老中心是北京市首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施的試點，這在全國也是首創(chuàng)。這是一所地地道道的養(yǎng)老院，但每個入住于此的老人都有屬于自己的房子，同時還有社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施試點”將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老融合在一起，為“有房子”的老人提供24小時的養(yǎng)老服務(wù)。

昨日，北京市民政局正式對外發(fā)布了這一試點情況。目前，試點的365套共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房已入住了143戶，產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的“不動產(chǎn)登記證”。未來，試點如獲得市政府驗收，達到“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、共有產(chǎn)權(quán)”后，將向全市推開。

【設(shè)施】

公寓共365套 均價45448元

恭和養(yǎng)老中心項目位于朝陽區(qū)雙橋西巷6號，總建筑面積49120平方米，其中地上建筑面積36770平方米，地下建筑面積12350平方米。項目建設(shè)內(nèi)容包括養(yǎng)老設(shè)施居室、醫(yī)務(wù)室、養(yǎng)老機構(gòu)(醫(yī)療/養(yǎng)護中心)、活動室、餐廳等。

據(jù)北京市民政局介紹，該局與北京市住建委聯(lián)合印發(fā)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》，支持有關(guān)企業(yè)利用朝陽區(qū)雙橋地區(qū)的恭和家園養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地，探索共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施模式。這種模式即“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住”，將居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老融合起來。

按照這種模式，養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者分別按5%、95%的份額共同持有，限定60歲以上老年人居住。購房后，入住的老年人可以享受由企業(yè)提供的配套醫(yī)療、護理、餐飲等公共服務(wù)。

試點經(jīng)營單位負責(zé)人介紹，項目于2016年4月7日獲得預(yù)售許可證，可銷售養(yǎng)老公寓365套，銷售均價每平方米45448元；車位84個，銷售均價每平方米3842.39元。項目于2017年6月10日開始認購，2017年7月14日正式網(wǎng)簽，至2017年9月23日累計簽約143套。

【服務(wù)】

購買者有產(chǎn)權(quán) 企業(yè)專注養(yǎng)老服務(wù)

為什么要推行共有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老設(shè)施試點？對此，北京市民政局副局長李紅兵介紹，共有產(chǎn)權(quán)既減少了進入養(yǎng)老服務(wù)市場的企業(yè)的“重資本”壓力，又使入住老人能夠擁有自己的一份房產(chǎn)，實現(xiàn)“在世有房產(chǎn)，離世有遺產(chǎn)”。

“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的土地和地面設(shè)施需要大量的資本投入，我們在推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的進程中發(fā)現(xiàn)，重資本的壓力使很多企業(yè)在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場化進程中處于觀望狀態(tài)，也制約了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展?！崩罴t兵說。

李紅兵介紹，目前恭和養(yǎng)老中心40%的公共面積由企業(yè)完全持有，對于每一個居室，購買人持有95%的產(chǎn)權(quán)，企業(yè)持有5%的產(chǎn)權(quán)。這樣就減輕了養(yǎng)老企業(yè)的負擔(dān)，使他們能夠更加專注于后續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)。

“我們這個養(yǎng)老中心，餐飲、娛樂、醫(yī)護等公共服務(wù)區(qū)域，通過貫通的長廊又連接到每一個老人的居室。既有私人空間，又有活動場所，同時中心內(nèi)的掛牌醫(yī)療機構(gòu)還能使老人得到醫(yī)療服務(wù)?！崩罴t兵說，這里正在建一個幼兒園，能夠讓入住于此的老年人享受“多代共處”的天倫之樂。

焦點1

誰有資格購買？誰有資格入??？

購買人有資格限制；入住者須為60周歲(含)以上老年人

根據(jù)試點政策，養(yǎng)老設(shè)施居室的購買人應(yīng)具有北京市戶籍(含持有有效《北京市工作居住證》人員)，或者連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅。

北京市住建委房屋市場管理處處長倪娜向記者介紹，市住建委將會對購買人資格進行審核。

對于入住人也有嚴格的政策限制，要求必須為年滿60周歲(含)以上的老年人。與入住人共同居住的親屬或者陪同人員不受年齡限制，陪住人員原則上不得超過兩人。

“為了保證入住人員符合條件，我們會對入住的老年人的生活能力、身體狀況進行綜合的評估，保證年齡上符合要求的同時，能夠在此得到他(她)所需要的養(yǎng)老服務(wù)。”北京市民政局副局長李紅兵說。

項目企業(yè)負責(zé)人介紹，入住于此的老人必須每月繳納3000元的服務(wù)費，企業(yè)將與老人簽訂服務(wù)協(xié)議。

“這實際上也是除了政策限制外的一種經(jīng)濟手段，為了防止養(yǎng)老試點居室變成年輕人的居所。如果不是老年人入住，服務(wù)就不適用了，每個月花這些錢也就不值了。”李紅兵說。

焦點2

共有產(chǎn)權(quán)房是否可以出租交易？

可以轉(zhuǎn)借，如果購買者家中老人去世后，房產(chǎn)可以出售、出租

昨日，試點項目發(fā)布會上，市民政局、市規(guī)土委和市住建委多位負責(zé)人都強調(diào)，這是一個養(yǎng)老項目，不是一個房地產(chǎn)項目。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔(dān)5%的居室產(chǎn)權(quán)，但卻要承擔(dān)公共空間的完全產(chǎn)權(quán)，更重要的是，企業(yè)要對未來的養(yǎng)老服務(wù)提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營。

北京市規(guī)劃國土委副主任謝俊奇介紹，項目的用地性質(zhì)屬于經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施，不適用房地產(chǎn)的土地利用政策。市規(guī)土委將對試點項目進行3個方面的監(jiān)管，嚴禁以養(yǎng)老機構(gòu)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁以養(yǎng)老為名開展與養(yǎng)老無關(guān)的活動，嚴禁改變土地使用性質(zhì)。

那么，對于購買者來說，共有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老居室是否可以轉(zhuǎn)借、出租或交易呢？相關(guān)負責(zé)人介紹，共有產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)借，如果購買者家中老人去世后，房產(chǎn)可以出售、出租，出售按照市場價格，相關(guān)獲利全部為購買者所得。

試點項目企業(yè)負責(zé)人介紹，如果家中老人過世，居室持有人又沒有養(yǎng)老需求，養(yǎng)老企業(yè)可以幫持有人按市場價出租，相關(guān)收益也全部由購買者所得。

“因為它不是一個房地產(chǎn)項目，購買時，之前有幾套商品房都不影響購買?！蹦吣缺硎荆绻琴徺I后再次出售，新購買者和新入住者也要符合相關(guān)條件，市住建委也將對再次交易環(huán)節(jié)進行審核。對于有需求的購買者是否可以貸款購買的問題，謝俊奇明確表示，在取得了不動產(chǎn)證后，共有產(chǎn)權(quán)房可以抵押。

焦點3

入住老人在此可享受什么服務(wù)？

老人可享生活管家、醫(yī)護服務(wù)，包括24小時緊急呼叫醫(yī)護服務(wù)

購買和使用共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房，在購買和入住時需要和養(yǎng)老企業(yè)簽訂房屋使用協(xié)議以及養(yǎng)老服務(wù)協(xié)議，同時企業(yè)按年收取每月3000元的養(yǎng)老服務(wù)費。這筆費用無論居室是否空置都要收取。“這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用。”試點項目企業(yè)負責(zé)人說。

那么，在這里入住的老人能享受哪些服務(wù)呢？恭和養(yǎng)老院院長龐蕾告訴記者，老人在此可以享受生活管家服務(wù)，包括處理生活中遇到的起居等問題，以及老人社區(qū)等由社工提供的娛樂性服務(wù)，包括在重大節(jié)日舉行的主題活動。

此外，最重要的是能享受到定期健康評估、健康咨詢等醫(yī)護服務(wù)?！拔覀儠槔先酥贫嬍辰ㄗh、提供醫(yī)療保障，同時還有24小時的醫(yī)護人員緊急呼叫服務(wù)?；A(chǔ)服務(wù)包共65項?！饼嬂僬f。

李紅兵介紹，這里的房屋都是按照國家發(fā)布的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，全部實現(xiàn)了無障礙的適老建設(shè)。

記者昨日在一所養(yǎng)老居室看到，入口的門設(shè)計成1.2米的大門，為了防止老人忘帶鑰匙，開門可以刷卡進入，老人離開房間屋內(nèi)可自動斷電。而浴室也比一般浴室要大，并且安裝了座椅，老人可以坐著洗澡。

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