經(jīng)濟適用房行業(yè)市場深度分析 經(jīng)濟適用房市場發(fā)展策略研究

• 2020年7月14日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng) 1100 70
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經(jīng)濟適用房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

經(jīng)濟適用房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟適用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經(jīng)濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。

我國經(jīng)濟適用房發(fā)展歷程

"經(jīng)濟適用住房"這一提法可追溯到1985年，當時國家科委藍皮書"城鄉(xiāng)住宅建設技術政策要點"中曾提及，"根據(jù)我國國情，到2000年爭取基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅"。1991年6月，國務院在"關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知"文件中提出，"大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品住房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題"。1994年國務院"關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定"文件中提出了實施國家安居工程的方案，開始了以安居工程為主要形式的經(jīng)濟適用住房的建設。1998 年，中國面臨亞洲經(jīng)濟危機的沖擊，對外貿(mào)易形勢惡化,國家力圖擴大內(nèi)需來刺激經(jīng)濟增長，住宅產(chǎn)業(yè)受到廣泛重視。同年7月,國務院的"關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知"中明確提出"建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系"。至此，將經(jīng)濟適用住房建設作為經(jīng)濟增長點和解決城鎮(zhèn)住房問題以國家政策的形式被確立下來。建設部頒發(fā)的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》是經(jīng)濟適用房政策的綱領性文件。

2008年11月，在國際金融危機背景下，中央推出了在未來3年增加4萬億元投資的財政刺激計劃，其中9000億元是增加保障性住房的投入，其中經(jīng)濟適用住房投資占6000億元，經(jīng)濟適用住房作為保障性住房的一項最讓人民心里有保障的民生工程，確實能為中低收入者排憂解難。作為我國住房供應體系的重要組成部分，經(jīng)濟適用住房擔負著解決我國大部分中低收入家庭住房問題的任務，在住房供應市場有著不容忽視的地位。經(jīng)濟適用住房政策和價格的合理性關系到能否解決大多數(shù)家庭住房問題的關鍵。建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供給體系，也是我國深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標之一。

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商品房和經(jīng)濟適用房的區(qū)別

1、建設目的不同

商品房的建設的主要目的是為了賺取利益，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地進行開發(fā)，并且建設房屋，進行上市出售的房子，但是經(jīng)濟適用房卻并非如此。經(jīng)濟適用房的建設目的是為了給那些經(jīng)濟上有些困難的家庭所提供的保障，這是根據(jù)國家建設計劃安排建設的。

2、享受的優(yōu)惠政策不同

經(jīng)濟適用房除了土地享受劃撥土地優(yōu)惠外，在很多方面都能享受到政府的優(yōu)惠政策。而一般的商品住房建設基本沒有優(yōu)惠政策。

3、銷售價格不同

經(jīng)濟適用房既然是是由國家相關機構安排建設的，那么價格自然是由政府制定，又因為房屋的建設目的是為了提供保障，所以價格一般要比市面上的房屋價格低一些。但是商品房是由企業(yè)建設的，價格自然也是由企業(yè)定的，為了賺取更多的利益，商品房的價格肯定是要比經(jīng)濟適用房高出很多的。

4、購房資格區(qū)別

通常商品房的銷售價格是面向公眾的，購房者可根據(jù)自己的經(jīng)濟實力選擇購買。但是，申請購買經(jīng)濟適用房有嚴格的標準，也有嚴格的審查程序。申請人的住房面積、可支配收入、是否發(fā)生過住房交易等均會影響到購買人的申請資格。

5、產(chǎn)權限制區(qū)別

經(jīng)濟適用房是部分產(chǎn)權，不是全部的產(chǎn)權。經(jīng)濟適用房想要上市交易必須要滿足一定的條件，那就是只能用來自己住，不能租給別人住或是從事居住以外的任何活動。

如果房主之后又購買其他住房，已購經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權就會被政府收回。商品房的購房人取得的是完全產(chǎn)權，可以自由進行上市交易，可用于自住、出租或出借，可從事居住以外的其他活動。在符合限購的情況下，房主可以擁有不止一套的商品房房屋產(chǎn)權。

經(jīng)濟適用房買賣交易條件

1.已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房

購買此類經(jīng)濟適用房不需要符合購買經(jīng)濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經(jīng)濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。

例如：購買一套面積為95平方米，原購房價格為2650元/平方米，現(xiàn)市場售價為3600元/平方米的已購經(jīng)濟適用房，其總購房款為3600×95=342000元，除購房款外，購房人還需繳納342000×1.5%=5130元的契稅，以及342000×0.0005=171元的印花稅。

2.出售未住滿5年的經(jīng)濟適用房

政策規(guī)定不允許按市場價格出售未住滿5年的經(jīng)濟適用房，只能以不高于購買時的單價出售，且只能出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原購價出售已購經(jīng)濟適用房的，出售方需提供原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件。

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