2020物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2020年7月15日 GuoMeng來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1401 92
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電商爆發(fā)、零售變革和高端制造三大下游需求成為推動(dòng)現(xiàn)代物流地產(chǎn)行業(yè)的主要力量，同時(shí)也迎合了我國(guó)消費(fèi)升級(jí)與制造業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì);與之對(duì)應(yīng)的，物流地產(chǎn)企業(yè)的主要客戶包括流通企業(yè)、第三方物流企業(yè)以及生產(chǎn)汽車零部件、醫(yī)藥醫(yī)療器械、電子產(chǎn)品等的制造企業(yè)等。

2020物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

電商爆發(fā)、零售變革和高端制造三大下游需求成為推動(dòng)現(xiàn)代物流地產(chǎn)行業(yè)的主要力量，同時(shí)也迎合了我國(guó)消費(fèi)升級(jí)與制造業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì);與之對(duì)應(yīng)的，物流地產(chǎn)企業(yè)的主要客戶包括流通企業(yè)、第三方物流企業(yè)以及生產(chǎn)汽車零部件、醫(yī)藥醫(yī)療器械、電子產(chǎn)品等的制造企業(yè)等。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)電商行業(yè)迅速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)始終保持高增速。電商的成長(zhǎng)和滲透過(guò)程對(duì)物流配套設(shè)施的要求也逐步提高，高效及時(shí)的供應(yīng)鏈配送需要現(xiàn)代物流設(shè)施的支持，因此其在倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域也通過(guò)自建、租賃和按需定制的方式進(jìn)行擴(kuò)張。

物流地產(chǎn)的租戶主要是零售商、第三方物流、高端制造三大類，其中零售商包括快消品、電商以及零售與快餐行業(yè);高端制造主要由汽車、電子、機(jī)械制造以及醫(yī)藥、醫(yī)療器械制造業(yè)構(gòu)成;第三方物流承接零售商和制造商的部分需求，其中電商需求是最主要構(gòu)成。

第三方物流規(guī)模增長(zhǎng)，集約化、現(xiàn)代化物流設(shè)施的應(yīng)用，必然要求提升倉(cāng)儲(chǔ)體量和處理效率，一些舊式倉(cāng)儲(chǔ)將被高端倉(cāng)庫(kù)逐步替代。我們梳理了順豐、圓通、申通三家快遞企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施情況，租賃房屋面積占總面積的比重分別是88.24%、72.18%、62.62%，租賃瑕疵房屋面積占總租賃面積的占比分別為47.58%、31.53%、20.23%。其中瑕疵房屋一般為年代久遠(yuǎn)或集體用地、國(guó)有土地劃撥等權(quán)屬不明的廠房、舊式倉(cāng)庫(kù)。可見，第三方物流企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)置換進(jìn)程仍將持續(xù)，將進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

據(jù)中研普華研究報(bào)告《2019-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析

國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)主要具有以下三個(gè)特點(diǎn)：(一)投入高，且回收周期長(zhǎng)。眾所周知，物流地產(chǎn)投資的規(guī)模比較大，一般是在10萬(wàn)平方米左右的投資規(guī)模。在這其中，拋開所需要的土地成本后，以國(guó)際化單層倉(cāng)庫(kù)建設(shè)為例，其成本每平方米約為1800-2400元，按10萬(wàn)平方米計(jì)，僅倉(cāng)庫(kù)建造成本就高達(dá)1.8-2.4億元，建設(shè)現(xiàn)代化多層倉(cāng)庫(kù)的成本更高。同時(shí)，雖然物流地產(chǎn)開發(fā)周期比較短，但由于多數(shù)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式主要以租賃為主，所以投資回收周期相對(duì)比較長(zhǎng)。(二)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施回報(bào)比較高。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金處于不斷上漲的趨勢(shì)，且有關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資的回報(bào)率處在7%-8%左右的區(qū)間，明顯高于寫字樓和高檔住宅，在物業(yè)市場(chǎng)中具有比較優(yōu)勢(shì)。(三)進(jìn)入門檻明顯提高。隨著近幾年我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)已經(jīng)逐漸形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)的格局。而在此環(huán)境下，物流市場(chǎng)也已具備整合效應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)功能。在具體發(fā)展中，因受到多方因素的影響，特別是土地獲取、招商困難等，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物流行業(yè)進(jìn)入門檻顯著提高。

在國(guó)際上，我國(guó)“一帶一路”倡議引起國(guó)內(nèi)外各方關(guān)注，這其中也不乏國(guó)內(nèi)外資本對(duì)“一帶一路”沿線交通樞紐區(qū)域物流地產(chǎn)的狂熱。初期，主要是基建互通，金融互通，產(chǎn)業(yè)對(duì)接等資產(chǎn)建設(shè);后期，則是逐步顯現(xiàn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化。在初期“通路通航”中，就離不開交通運(yùn)輸行業(yè)，例如港口、公路、鐵路、物流等，交通樞紐的形成，以及商貿(mào)交流中心的產(chǎn)生，都為物流地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。在國(guó)內(nèi)，隨著一線城市地價(jià)的上升，一些條件成熟的二三線城市也將成為物流地產(chǎn)投資的目標(biāo)。

一方面，大型跨國(guó)企業(yè)看好區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，看重物流地產(chǎn)投資回報(bào)穩(wěn)定，不斷擴(kuò)張物流地產(chǎn)版圖;另一方面，本土綜合性企業(yè)看重土地升值，以多元化發(fā)展為由投資物流地產(chǎn)。面對(duì)國(guó)際上成熟的物流地產(chǎn)企業(yè)，以及我國(guó)緊追其后大有趕超之勢(shì)的綜合性企業(yè)，物流地產(chǎn)市場(chǎng)必將迎來(lái)前所未有的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

物流地產(chǎn)的發(fā)展也存在需要改進(jìn)的地方。例如市場(chǎng)需求供給問(wèn)題，物流地產(chǎn)與園區(qū)的區(qū)分，不同性質(zhì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，土地使用以及人才發(fā)展等問(wèn)題，這些問(wèn)題都將成為物流地產(chǎn)發(fā)展的障礙。

與旺盛的需求相比，我國(guó)高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供給明顯不足。從人均面積來(lái)看，我國(guó)人均通用倉(cāng)庫(kù)面積約0.72平方米，遠(yuǎn)不及美國(guó)的5.55平方米 (2015年數(shù)據(jù)) ，人均高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)面積0.02平方米，同樣落后于美國(guó)人均0.66平方米的水平 (2015年數(shù)據(jù)) 。預(yù)計(jì)至2020年國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的供應(yīng)量只有0.56億平方米至0.66億平方米，與需求量之間的缺口巨大，高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)設(shè)施嚴(yán)重不足。

在供不應(yīng)求的矛盾下，近年來(lái)物流地產(chǎn)行業(yè)的空置率持續(xù)下降，租金穩(wěn)步提升。2018年第一季度全國(guó)主要城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)量90萬(wàn)平方米，主要集中在華西和華東區(qū)域，平均空置率延續(xù)2014年以來(lái)的下降趨勢(shì)，下降2個(gè)百分點(diǎn)至10.8%的歷史低位;物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目租金自2010年以來(lái)持續(xù)處于上漲通道，且一二線城市租金分化逐漸分明，在2018年第一季度一線城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)的平均租金大幅上漲4.5%，二線城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)平均租金增長(zhǎng)1.6%。從投資回報(bào)率上看，北京、上海、VIP等一線城市物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施投資凈回報(bào)率6%~8%，要明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。由此可得，物流地產(chǎn)行業(yè)具有較好的投資價(jià)值。

物流地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境又如何?國(guó)際物流地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣?欲了解關(guān)于物流地產(chǎn)行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2019-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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