商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場研究 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景

• 吳澳燕 2022年12月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 434 22
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廣義商業(yè)地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，包括百貨超市、購物中心、商業(yè)廣場、商業(yè)街區(qū)、商用辦公樓等物業(yè)。狹義商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為包含零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他服務(wù)業(yè)的商業(yè)綜合體，為“實(shí)施統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的商業(yè)集合體”，租金收入和資

廣義商業(yè)地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，包括百貨超市、購物中心、商業(yè)廣場、商業(yè)街區(qū)、商用辦公樓等物業(yè)。狹義商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為包含零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他服務(wù)業(yè)的商業(yè)綜合體，為“實(shí)施統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的商業(yè)集合體”，租金收入和資產(chǎn)增值構(gòu)成其主要盈利來源。

商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務(wù)要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價(jià)值等特點(diǎn)。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性更高，發(fā)展空間更廣闊。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈主要是上游的地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)備供應(yīng);中游的物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以及商業(yè)地產(chǎn)的交易;下游則是個(gè)人或者企業(yè)租賃或購買后進(jìn)行居住、商業(yè)、辦公和其他等等的用途。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式主要可分為三種，一是服務(wù)于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔(dān)較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開發(fā)商如早期的萬達(dá)集團(tuán)，以及當(dāng)前的新城控股。二是以長期持有為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)。企業(yè)從拿地，開發(fā)建設(shè)，至后期運(yùn)營全程參與。企業(yè)通?？梢栽谑袌錾汐@取較低的融資成本，以經(jīng)營利潤覆蓋利息成本，花費(fèi)長周期培養(yǎng)資產(chǎn)，通過運(yùn)營不斷提升資產(chǎn)價(jià)值。三是以資產(chǎn)退出為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)/收購改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設(shè)，或者收購現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行改造，提升運(yùn)營收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游房地產(chǎn)開發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等;設(shè)備供應(yīng)商則種類較多，目前商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)備需求逐漸向智能化、自動(dòng)化發(fā)展，因此主要以大華股份、?？低曇约拔鏖T子電器等科技公司為主;行業(yè)中游物業(yè)、運(yùn)營企業(yè)除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外還包括了亞朵生活、凱德集團(tuán)等專門的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè);交易平臺(tái)則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺(tái)企業(yè)。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，港資房企的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)位于一二線城市的核心地段，產(chǎn)品定位高端商場，比如上海的恒隆廣場、北京的三里屯太古里。內(nèi)資房企中，萬達(dá)是“規(guī)模之王”，其商業(yè)地產(chǎn)的收入和數(shù)目遠(yuǎn)高于同行。

在萬達(dá)之后，華潤、龍湖、新城的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也各有特點(diǎn)，華潤和龍湖在一二線布局較多，前者項(xiàng)目偏向高端和中高端，后者偏向中高端和潮流，而新城的吾悅廣場深耕下沉市場，主要集中在三四線城市，開店數(shù)量在3家中最多。

根據(jù)職業(yè)零售網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)，2021年全國銷售額前50的商場中，華潤占了9個(gè)位置。其中，深圳萬象城年銷售額約130億，較2020年增長約30%;杭州、廈門、成都的萬象城銷售額均超過50億，且增速高于50%。

據(jù)不完統(tǒng)計(jì)，華潤2022年擬開業(yè)項(xiàng)目達(dá)15座，分別布局在北京、上海、南京、武漢、東莞、沈陽等城市。其中，武漢萬象城商業(yè)建筑面積達(dá)19萬平米，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間5月1日，項(xiàng)目定位對(duì)標(biāo)武商MALL?國廣店、武漢恒隆廣場等高端購物中心。

預(yù)計(jì)2021年隨著疫情的我國商業(yè)地產(chǎn)銷售額將會(huì)迎來快速的回暖，全年商業(yè)地產(chǎn)銷售額將會(huì)恢復(fù)到2019年左右的水平達(dá)16430億元，但隨后由于國家政策的調(diào)控限制依舊存在，行業(yè)增速將較為緩慢，但隨著二線和三四線藍(lán)海市場的挖掘，增速將不斷加快，預(yù)計(jì)到2026年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額將達(dá)到20000億元以上。

數(shù)字化將被進(jìn)一步廣泛應(yīng)用

隨著人們的生活水平不斷的提高，享受消費(fèi)的意識(shí)逐漸覺醒，單純的購物體驗(yàn)顯然不能滿足當(dāng)下消費(fèi)者的需求，人們開始更多地追求精神層面的沉浸體驗(yàn)式消費(fèi)需求，尤其是年輕群體對(duì)沉浸式體驗(yàn)的追求日益增大，如當(dāng)下爆火的劇本殺、密室逃脫、沉浸式劇院等，一經(jīng)推出就受到消費(fèi)者的好評(píng)，這一現(xiàn)象也導(dǎo)致購物中心逐漸往體驗(yàn)中心轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)下半年，沉浸式體驗(yàn)業(yè)態(tài)將成為購物中心主力軍。

當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的不斷增長，導(dǎo)致土地日益短缺，不能滿足開發(fā)商們的開發(fā)需求，這就導(dǎo)致并購改造的項(xiàng)目越來越多，如德基接手雨潤國際廣場，凱德在呼和浩特收購在建物業(yè)，打造內(nèi)蒙古首座綠色購物花園，唯品會(huì)購入安糧國貿(mào)購物中心，布局全國首家城市奧萊等等，并購改造依然成為商業(yè)地產(chǎn)中的新熱潮。

隨著數(shù)字化技術(shù)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)迎來數(shù)字化轉(zhuǎn)型的浪潮，國內(nèi)企業(yè)紛紛開始實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，典型代表如，萬達(dá)、恒大、碧桂園等龍頭企業(yè)。同時(shí)，層出不窮的數(shù)字化技術(shù)為商業(yè)地產(chǎn)變革提供更多的可能性，提升運(yùn)營效率、創(chuàng)新商業(yè)模式，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展等。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國民消費(fèi)水平不斷提高，尤其是新一線城市和二三線城市的消費(fèi)能力不斷升級(jí)，新一線城市和二三線城市消費(fèi)需求缺口更大，市場潛力更大，目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始布局，預(yù)計(jì)未來這一趨勢(shì)將繼續(xù)保持甚至進(jìn)一步加劇。

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  2022-2027年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告

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