房地產(chǎn)市場深度調(diào)研 2023房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景分析

• 方蔓桃 2023年7月14日 來源：百度 548 30
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過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模的調(diào)控與整頓。2022年的房地產(chǎn)市場，各項數(shù)據(jù)表現(xiàn)不甚樂觀。房地產(chǎn)是中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。2022年中國商品房銷售面積同

房地產(chǎn)行業(yè)市場到底怎樣?2021年，是資本市場深化改革的關(guān)鍵一年。資本市場夯實基礎(chǔ)性制度，建立和完善多層次資本市場體系，全面深化資本市場改革向縱深推進，為房地產(chǎn)上市公司實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供良好的外部條件。

中指院發(fā)布于活動當天發(fā)布的研究報告指出，2021年，房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整周期，行業(yè)進入縮表出清階段。2021年，房地產(chǎn)行業(yè)不同所有制企業(yè)總資產(chǎn)表現(xiàn)分化。年內(nèi)，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模增速進一步放緩。其中，滬深上市公司總資產(chǎn)均值為2067.6億元，增速均值為6.8%，較上年回落6.7個百分點。內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2470.2億元，同比增長均值為10.5%，較上年回落11.8個百分點。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)增速創(chuàng)近年新低。央企、地方國企體現(xiàn)出了較強的持續(xù)經(jīng)營能力，在逆周期階段依然穩(wěn)步前行。

此前，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模的調(diào)控與整頓。2022年的房地產(chǎn)市場，各項數(shù)據(jù)表現(xiàn)不甚樂觀。房地產(chǎn)是中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。2022年中國商品房銷售面積同比下降24.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比下降10.0%，分別創(chuàng)1992年、1999年有統(tǒng)計以來的新低，成為2022年中國經(jīng)濟最大的拖累。

房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析

30大中城市商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年3月商品房銷售可能進一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房銷售面積共計1991萬平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。3月以來(截至3月25日)，30大中城市商品房累計銷售1238萬平方米，同比增長38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷售的景氣高點，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷高速增長后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級已成為當務(wù)之急?！》康禺a(chǎn)行業(yè)步入存量時期，精細化轉(zhuǎn)型勢在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級的重要賽道。

2021年，滬深上市房地產(chǎn)公司營收增速與上年持平，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營收增速略有提升，但凈利潤增速創(chuàng)新低，“增收少增利”現(xiàn)象加劇。其中，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為316.6億元、462.7億元，同比分別增長15.5%、17.7%，增速較上年增加0、2.0個百分點;凈利潤均值分別為17.3億元、43.4億元，同比分別下降41.6%、18.0%，同比增速較上年減少38.2、19.2個百分點。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平整體下降。根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年行業(yè)銷售額增長促進了剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率的下調(diào)，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的指標均值分別為64.4%、69.5%，較上年分別下降0.2、2.0個百分點，均值全部合規(guī)。2021年上市房企一方面縮減債務(wù)規(guī)模，另一方面加大股東投入，補充公司凈資產(chǎn)，有效降低了杠桿水平。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈負債率均值分別為76.5%、64.7%，同比分別下降4.6、0.3個百分點。2021年滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金短債比均值分別為1.24、1.32，為短期債務(wù)提供了有力保障。受銷售增速放緩、融資環(huán)境持續(xù)收緊等因素影響，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流呈凈流出狀態(tài)，均值分別為-21.5億元、-14億元。

據(jù)悉，近兩年盡管行業(yè)面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型，但無論是地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，還是產(chǎn)城、物流、租賃，乃至文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，仍存在大量機遇。未來房企將以多元業(yè)態(tài)為題，探尋市場的新機會。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè);長期來看,房地產(chǎn)需求主要取決于置業(yè)人口的總 量和結(jié)構(gòu);中短期來看,由于房地產(chǎn)內(nèi)在的量價邏輯和外部逆周期政策的影響,呈 現(xiàn)出周而復(fù)始的波動。

我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，出臺了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長的同時出現(xiàn)了階段性的波動。

不過，在此背景下，行業(yè)優(yōu)秀公司精準把握資本市場改革機遇，踏準市場節(jié)奏，聚焦市場主流需求，強調(diào)財務(wù)安全與經(jīng)營穩(wěn)健，注重精細化管理和運營，追求效益的提升和高質(zhì)量發(fā)展，彰顯出高投資潛力。中指院方面分析認為，2021年，資本市場前高后低，三季度以后，資本市場整體震蕩走弱。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)將有新的發(fā)展變化，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢，積極探索新的發(fā)展模式，推動公司實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國的國民經(jīng)濟支柱性行業(yè)是綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，隨著中國進入碳達峰碳中和關(guān)鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。一方面行業(yè)內(nèi)適應(yīng)各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產(chǎn)建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

在此背景下，數(shù)智化轉(zhuǎn)型，推進智能化的建設(shè)、銷售方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

今年以來，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢頭。此前市場調(diào)整涉及多重原因，但根本還在于過去多年形成的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為繼。當前，要加快推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

房地產(chǎn)行業(yè)市場趨勢分析

目前，從需求和供應(yīng)來看，目前中國房地產(chǎn)市場總體供過于求的狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了一段時間。另外，房地產(chǎn)市場集中度較高，行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)的市場占有率也越來越高。然而，需求和供應(yīng)往往受到當?shù)卣摺⑹袌鼋?jīng)濟等因素影響，因此在不同城市和地區(qū)，所面臨的困境也各不相同。

從未來市場趨向來看，越多的公司會走向?qū)I(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進、技術(shù)不斷革新也將對行業(yè)的升級，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在流通環(huán)節(jié)的運用和智能化體系的建設(shè)差距顯然還有很大。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設(shè)計、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質(zhì)住房發(fā)展。未來，企業(yè)需要通過提升資產(chǎn)運營、資本運作等能力，尋找新的增長點。

其次，與需求和供應(yīng)相關(guān)的是樓市價格的變化。近年來，中國樓市價格經(jīng)歷過多次波動。但是，整體而言，主要城市的房價仍然非常高，且隨著中國城市化進程的加速，房價仍然有持續(xù)上漲的趨勢。然而，一些政策限制和控制房價的政策，比如房貸利率等，也對房價的上漲產(chǎn)生了調(diào)控作用。

黨的二十大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應(yīng)鼓勵地方政府和金融機構(gòu)加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設(shè)，重點解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開發(fā)企業(yè)、運營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機遇。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對房地產(chǎn)行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的...

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