寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析2022

• 方蔓桃 2023年7月19日 來(lái)源：百度 356 16
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在國(guó)內(nèi)城市中，看甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率的話，臺(tái)北核心商圈空置率較低，約為2.1%;在二線城市中，成都的核心商圈空置率最低，約為12.8%;而深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率18.8%，在一線城市中最高，但仍低于大部分二線城市。

寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)前景怎樣?二季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增需求不足，市場(chǎng)再次下行，凈吸納量?jī)H2.5萬(wàn)平方米，對(duì)比近5年，為最低值。主要成交來(lái)自金融業(yè)，尤其是銀行及證券業(yè)，而落位于甲級(jí)寫(xiě)字樓的互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)則有所減少。以降本增效為主要目的的需求促使租金持續(xù)下調(diào)，本季度末環(huán)比下降2.7%至191.7元每月每平方米?？罩寐蕜t抬升1個(gè)百分點(diǎn)至23.4%。

伴隨深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展及近期有望出臺(tái)的更為豐富的宏觀支持政策，下半年市場(chǎng)各方信心有望加快恢復(fù)，為市場(chǎng)帶來(lái)需求支撐。

寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)深度分析

寫(xiě)字樓，對(duì)接的是商務(wù)需求，反應(yīng)的是高端服務(wù)業(yè)。通常來(lái)講：一個(gè)城市的寫(xiě)字樓存量越高，空置率越低，說(shuō)明這個(gè)城市的高端服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)，反之則說(shuō)明城市缺乏高端服務(wù)業(yè)。

在國(guó)內(nèi)城市中，看甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率的話，臺(tái)北核心商圈空置率較低，約為2.1%;在二線城市中，成都的核心商圈空置率最低，約為12.8%;而深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率18.8%，在一線城市中最高，但仍低于大部分二線城市。

2022年上半年，國(guó)際形勢(shì)的復(fù)雜演變和新冠肺炎疫情在全國(guó)許多地方的蔓延，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大影響;與此同時(shí)，由于去年以來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，國(guó)家對(duì)超高層建筑的控制更加嚴(yán)格，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓大規(guī)模發(fā)展積極性下降，投資趨于謹(jǐn)慎理性。

2022年1-6月，全國(guó)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資2616億元，同比下降100億元.1%，與2020年最初爆發(fā)的疫情相比也有4%的下降，是近5年同期數(shù)據(jù)的最低值，反映了企業(yè)發(fā)展投資意愿的低迷。

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，疫情期間，超過(guò)1500萬(wàn)企業(yè)組織、3億人通過(guò)移動(dòng)辦公平臺(tái)釘釘開(kāi)啟了在線辦公模式。專家指出，在線化數(shù)字新基建在中國(guó)的落地應(yīng)用，為抗擊疫情和復(fù)工復(fù)產(chǎn)提供了重要的技術(shù)支撐。新技術(shù)帶來(lái)的線下與線上聯(lián)動(dòng)，也為中國(guó)未來(lái)的發(fā)展提供了更多機(jī)遇。未來(lái)一段時(shí)期，移動(dòng)辦公行業(yè)各領(lǐng)域數(shù)字化轉(zhuǎn)型步伐將大大加快。

辦公設(shè)備“以租代買(mǎi)”對(duì)幫助中小企業(yè)降本增效具有積極作用。一方面，節(jié)約中小企業(yè)的支出，包括購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的固定成本和使用過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)辦公設(shè)備需一次性投入大量資金，“以租代買(mǎi)”將避免一次性投入，緩解其現(xiàn)金流壓力，且租用設(shè)備還將減少設(shè)備使用過(guò)程中的維護(hù)成本。

目前Z世代人群的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)3.78億人，而當(dāng)前步入工作領(lǐng)域的Z世代人數(shù)早已經(jīng)超過(guò)3000萬(wàn)。而Z世代人群對(duì)辦公空間的需求更為多樣化，相較于傳統(tǒng)固定的辦公環(huán)境,新生代人群更希望能在開(kāi)闊、新穎、好玩并富于個(gè)性的空間辦公。此外，Z世代人群樂(lè)于分享、熱衷圈層社交的特性，也正在催生辦公空間的變革。

辦公樓按平面形式、結(jié)構(gòu)造型和所用材料，又可分為若干類型。如按平面交通組織形式來(lái)分，有內(nèi)走廊式、外走廊式、雙走廊式和無(wú)走廊式。Z世代人群對(duì)辦公空間的需求更為多樣化，尤其是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和文化創(chuàng)意行業(yè)的企業(yè)員工更加青睞于舒適、時(shí)尚、輕松的辦公環(huán)境。為滿足員工對(duì)辦公空間的需求，越來(lái)越多的新興行業(yè)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)選擇聯(lián)合辦公形式的眾創(chuàng)空間作為辦公場(chǎng)所。

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，疫情期間，超過(guò)1500萬(wàn)企業(yè)組織、3億人通過(guò)移動(dòng)辦公平臺(tái)釘釘開(kāi)啟了在線辦公模式。專家指出，在線化數(shù)字新基建在中國(guó)的落地應(yīng)用，為抗擊疫情和復(fù)工復(fù)產(chǎn)提供了重要的技術(shù)支撐。新技術(shù)帶來(lái)的線下與線上聯(lián)動(dòng)，也為中國(guó)未來(lái)的發(fā)展提供了更多機(jī)遇。未來(lái)一段時(shí)期，移動(dòng)辦公行業(yè)各領(lǐng)域數(shù)字化轉(zhuǎn)型步伐將大大加快。

辦公設(shè)備“以租代買(mǎi)”對(duì)幫助中小企業(yè)降本增效具有積極作用。一方面，節(jié)約中小企業(yè)的支出，包括購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的固定成本和使用過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)辦公設(shè)備需一次性投入大量資金，“以租代買(mǎi)”將避免一次性投入，緩解其現(xiàn)金流壓力，且租用設(shè)備還將減少設(shè)備使用過(guò)程中的維護(hù)成本。

目前Z世代人群的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)3.78億人，而當(dāng)前步入工作領(lǐng)域的Z世代人數(shù)早已經(jīng)超過(guò)3000萬(wàn)。而Z世代人群對(duì)辦公空間的需求更為多樣化，相較于傳統(tǒng)固定的辦公環(huán)境,新生代人群更希望能在開(kāi)闊、新穎、好玩并富于個(gè)性的空間辦公。此外，Z世代人群樂(lè)于分享、熱衷圈層社交的特性，也正在催生辦公空間的變革。

辦公樓按平面形式、結(jié)構(gòu)造型和所用材料，又可分為若干類型。如按平面交通組織形式來(lái)分，有內(nèi)走廊式、外走廊式、雙走廊式和無(wú)走廊式。Z世代人群對(duì)辦公空間的需求更為多樣化，尤其是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和文化創(chuàng)意行業(yè)的企業(yè)員工更加青睞于舒適、時(shí)尚、輕松的辦公環(huán)境。為滿足員工對(duì)辦公空間的需求，越來(lái)越多的新興行業(yè)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)選擇聯(lián)合辦公形式的眾創(chuàng)空間作為辦公場(chǎng)所。

今年上半年新增建筑面積1701萬(wàn)平方米，較2021年同期大幅下降近30%。根據(jù)近三年同期數(shù)據(jù)，2020年以來(lái)，全國(guó)寫(xiě)字樓新建面積連續(xù)三年下降，下降幅度分別為12.6%，15%，29.8%。從影響市場(chǎng)實(shí)時(shí)供應(yīng)的竣工面積來(lái)看，上半年也有較大幅度下降，同比下降30%至872萬(wàn)平方米。這也是近五年來(lái)同期首次跌破1000萬(wàn)平方米，減輕了短期內(nèi)市場(chǎng)存量減少的壓力。

國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的周期性反彈。18個(gè)主要城市的全年凈吸納量達(dá)到743萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三個(gè)一線城凈吸納量史上首次同時(shí)突破百萬(wàn)平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領(lǐng)跑二線城市的需求。

未來(lái)五年，預(yù)計(jì)供應(yīng)約800萬(wàn)㎡，比肩現(xiàn)有存量813萬(wàn)㎡。根據(jù)數(shù)據(jù)測(cè)算，到2025年深圳辦公樓存量將有1613萬(wàn)㎡，現(xiàn)已出租585萬(wàn)㎡，以近5年的296萬(wàn)㎡吸納量來(lái)推測(cè)未來(lái)五年的吸納量，屆時(shí)將有732萬(wàn)㎡的辦公樓空置，空置率為45%。

預(yù)計(jì)全國(guó)辦公樓凈吸納量有望達(dá)到620萬(wàn)平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過(guò)去五年530萬(wàn)平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢(shì)平穩(wěn)。而未來(lái)三年新增供應(yīng)增速最高的廣州租金將小幅下跌。

隨著新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)恢復(fù)。雖然在下行趨勢(shì)和疫情影響下，去年寫(xiě)字樓物業(yè)出租率和租金整體有所下滑，但得益于今年上半年整體形勢(shì)的利好以及從業(yè)者積極的運(yùn)營(yíng)，全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資、銷售以及租賃等各項(xiàng)數(shù)據(jù)穩(wěn)步回升，市場(chǎng)趨勢(shì)回歸疫情前的發(fā)展曲線。

寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)前景分析

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入后疫情的復(fù)蘇周期，但當(dāng)前的宏觀環(huán)境相對(duì)前兩年更為復(fù)雜?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)、但也不乏機(jī)遇相伴，其而潛在的機(jī)遇則是行業(yè)發(fā)展變化時(shí)蘊(yùn)含的新增長(zhǎng)動(dòng)能。因此，房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項(xiàng)準(zhǔn)備來(lái)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，更要在后疫情階段捕捉經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來(lái)的機(jī)遇。

白皮書(shū)顯示，中國(guó)的頂級(jí)城市已經(jīng)完成了80%以上的辦公樓供應(yīng)。特別是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量排名前50的城市中，17個(gè)城市的辦公樓處于供應(yīng)過(guò)剩狀態(tài)，未來(lái)進(jìn)一步發(fā)展的空間相對(duì)有限。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷轉(zhuǎn)型，高質(zhì)量的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)也需要轉(zhuǎn)向集約化資源投資和精細(xì)管理，加快與新動(dòng)能的協(xié)調(diào)，滿足行業(yè)的實(shí)際需求。

預(yù)計(jì)到2030年，新增加的2億城鎮(zhèn)人口將有80%以上分布在這19個(gè)城市群。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)城市商業(yè)魅力排行榜，北上廣深、成都、杭州、重慶、蘇州、南京等核心城市的商業(yè)門(mén)店數(shù)量、用戶行為、城市資源較為活躍，未來(lái)具有較大發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)地產(chǎn)租金具備上漲空間。

展望“十四五”期間，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)優(yōu)化的影響下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本面有望得到進(jìn)一步鞏固和提升。

未來(lái)，想要了解更多中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)的發(fā)展前景，請(qǐng)查閱《2022-2026年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2022-2026年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢(shì)。中國(guó)每年有近百萬(wàn)家企業(yè)倒閉，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，因?yàn)槭д`而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

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