三部門(mén)部署金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì) 積極推動(dòng)城中村改造 城中村改造行業(yè)市場(chǎng)前景分析

• 李波 2023年8月21日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1206 78
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8月18日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)電視會(huì)議，研究落實(shí)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要注意挖掘新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)，大力支持中小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新、制造業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域，積極推動(dòng)城中村改造、“平急兩用”公共

8月18日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)電視會(huì)議，研究落實(shí)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)工作。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要注意挖掘新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)，大力支持中小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新、制造業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域，積極推動(dòng)城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

中金公司認(rèn)為，棚改、舊改、老舊小區(qū)改造修繕等主要面向自用業(yè)主做房屋質(zhì)量的提升，而城中村的差異在于租賃人口占比高，對(duì)于中低收入租賃人口的去向考慮是個(gè)重要命題。

如果以片區(qū)來(lái)處理，更愿意把城中村改造視為整體調(diào)節(jié)城市功能空間的一種策略和機(jī)遇。在基準(zhǔn)情形下，預(yù)計(jì)城中村改造每年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)在6000億至7000億元左右。

公司方面，據(jù)上證報(bào)表示，多家上市公司在接受機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)回答了有關(guān)城中村改造的問(wèn)題：

金埔園林：公司表示，基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)、城居環(huán)境的優(yōu)化與公司“城市生態(tài)環(huán)境整體提升主要業(yè)務(wù)模式高度契合，有望帶來(lái)更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

東南網(wǎng)架：公司研發(fā)出一種具有完全自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑體系，并應(yīng)用該技術(shù)承建了多個(gè)政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。東易日盛：公司表示，城中村改造等地產(chǎn)政策將促進(jìn)換房需求，對(duì)公司是直接利好。

城中村改造是今年地產(chǎn)政策的亮點(diǎn)之一，我們估算我國(guó)超大特大城市城中村常住人口約在4000萬(wàn)人左右，城中村改造帶動(dòng)的住房需求和城市更新投資是經(jīng)濟(jì)的重要影響因素。

參考以往城中村改造案例和中信證券研究部房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)組觀(guān)點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬(wàn)億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬(wàn)億元。

國(guó)常會(huì)和城中村改造電視電話(huà)會(huì)議均指出城中村改造有擴(kuò)大內(nèi)需的作用，預(yù)計(jì)后續(xù)改造范圍和拆除新建的比例等均可以視逆周期調(diào)節(jié)的需求而動(dòng)態(tài)調(diào)整。

城中村改造是事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是提升城市功能的重大發(fā)展工程，是增強(qiáng)城市韌性的重大治理工程，對(duì)改善民眾居住條件，優(yōu)化城市功能布局，提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力具有十分重要的意義。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個(gè)經(jīng)濟(jì)大省經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的45%，根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，城中村改造對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量呈現(xiàn)出趨勢(shì)性、關(guān)鍵性變化。與此同時(shí)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同步，對(duì)于城中村改造建設(shè)支出產(chǎn)生不同的影響。

經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場(chǎng)的發(fā)展。

如果你想了解城中村改造行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)城中村改造行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)城中村改造行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

中國(guó)大力推動(dòng)舊城區(qū)功能性改造。近段時(shí)間，城中村改造成為城市發(fā)展的重要議題，其對(duì)于提升城市整體形象具有重要作用。

目前許多城市啟動(dòng)了大規(guī)模城中村改造項(xiàng)目，以期完善基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)。因其涉及到大量居民的遷移和社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，且需要充足的改造資本，是個(gè)復(fù)雜而長(zhǎng)期的過(guò)程。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。《意見(jiàn)》重點(diǎn)提及，在超大特大城市，要加大對(duì)城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

會(huì)議指出，要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。

要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽(tīng)取村民意見(jiàn)，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

城中村改造要規(guī)劃先行，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。

目前，一些城市正在積極推進(jìn)城中村改造，有望形成可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。上海市提出，預(yù)計(jì)到2025年，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面啟動(dòng);到2027年，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面完成。

國(guó)家層面的城中村改造政策起始于2020年，部分城市在長(zhǎng)期實(shí)踐中，已形成適應(yīng)本地的政策體系。

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回暖，國(guó)家干預(yù)化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)提出了新的要求。為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，城中村改造或?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的工作重點(diǎn)。

2022年我國(guó)城中村改造行業(yè)區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模分布華東地區(qū)占比39.67%，華中占比14.87%，華南占比12.25%，華北地區(qū)占比11.59%，東北地區(qū)占比3.84%，西南地區(qū)占比12.46%，西北地區(qū)占比5.53%。

舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造是上海的重大民生工程、發(fā)展工程和治理工程。

自2022年6月浦東新區(qū)啟動(dòng)改造工作以來(lái)，區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)展研究部署，區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組建“兩舊一村”改造推進(jìn)指揮部和專(zhuān)班。截至2023年3月1日，不成套改造項(xiàng)目已啟動(dòng)42幢約1331戶(hù)。

其中，六里和向東成為首批采用公租房形式實(shí)施的城市更新項(xiàng)目。城中村啟動(dòng)改造38個(gè)點(diǎn)位，涉及居民約11135戶(hù)。當(dāng)天搬遷的北蔡中界、楊橋城中村，簽約期內(nèi)1271戶(hù)居民完成簽約，居民預(yù)計(jì)將在安置房建成后，陸續(xù)遷入新居。

預(yù)計(jì)城中村改造建筑面積約19.4億方，改造成本3.9萬(wàn)億元。根據(jù)我們的測(cè)算，全國(guó)超大特大城市共計(jì)有19個(gè)，城中村面積12.9億方，城中村建筑密度較高，但樓層往往相對(duì)較低，我們假設(shè)平均容積率1.5，則對(duì)應(yīng)總建筑面積19.4億方。按照拆除面積20%，拆建比2，整治面積80%測(cè)算，對(duì)應(yīng)改造總成本3.9萬(wàn)億元。

從“城中村”變“城中景”，蝶變不只發(fā)生在真如。上海市2014年啟動(dòng)“城中村”改造以來(lái)，全市共有54個(gè)項(xiàng)目在推進(jìn)，受益戶(hù)數(shù)超3萬(wàn)。自2020年被列為市“民心工程”以來(lái)，改造速度和覆蓋范圍再提級(jí)，今年又增加8個(gè)城中村啟動(dòng)改造。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村引發(fā)的社會(huì)管理問(wèn)題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動(dòng)了城中村改造工作。經(jīng)過(guò)幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。

城中村改造行業(yè)市場(chǎng)前景分析

2021年3月，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式發(fā)布，“實(shí)施城市更新行動(dòng)”首次列入政府工作報(bào)告。

報(bào)告提出我國(guó)將基本完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠(chǎng)區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村。“十四五規(guī)劃”奠定了城市更新在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。

隨著40個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，城市更新的機(jī)制、規(guī)劃等更加完善，路徑也更加清晰。

北京提出在“十四五”期間有可更新建筑約2.45億平方米。成都“十四五”期間推進(jìn)173個(gè)老舊片區(qū)成片更新。山東省也劃出濟(jì)南市等6個(gè)設(shè)區(qū)市、滕州等8個(gè)縣(市)，菏澤經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民路東片區(qū)等14個(gè)片區(qū)為省級(jí)城市更新試點(diǎn)。

截止2022年底，全國(guó)各省已經(jīng)出臺(tái)了百余條城市更新相關(guān)政策，指導(dǎo)性文件政策進(jìn)一步落地。

地方政策強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的務(wù)實(shí)性、可操作性，重點(diǎn)發(fā)力老舊小區(qū)及街區(qū)、危舊樓房、棚戶(hù)區(qū)改造，并規(guī)劃好具體街區(qū)、改造面積等，積極引入社會(huì)資本參與。地方出臺(tái)的有關(guān)規(guī)劃、土地、資金等支持性政策，也保障了企業(yè)有切實(shí)可行的盈利模式。

該行業(yè)發(fā)展還有很多的發(fā)展空間，更多城中村改造行業(yè)現(xiàn)狀消息，請(qǐng)點(diǎn)擊中研研究院出版的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)城中村改造行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提...

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