大消息 房貸首付 利率有重要變化 有何深意 能省多少錢 獨(dú)家解讀

• 李波 2023年9月1日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 256 9
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央行：9月25日起下調(diào)存量首套房貸利率。(8月31日)，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息，將調(diào)整存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住

央行：9月25日起下調(diào)存量首套房貸利率

(8月31日)，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息，將調(diào)整存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。

存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。

9月25日前，銀行可進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。同時(shí)，借款人也可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，調(diào)整后的利率水平也應(yīng)符合上述要求。

光大證券金融行業(yè)首席分析師 王一峰：針對(duì)存量住房按揭貸款的政策優(yōu)化，能夠在促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、保障各方利益公平等方面發(fā)揮積極作用，也將在一定程度上延緩按揭貸款提前還款行為，推動(dòng)按揭貸款穩(wěn)定增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士估算，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人性住房貸款利率調(diào)整后，平均降幅大約在0.8個(gè)百分點(diǎn)，以100萬(wàn)元，25年期，原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 章?。何磥?lái)政策落地之后，我們預(yù)計(jì)銀行會(huì)根據(jù)不同區(qū)域、不同類型的客戶，來(lái)分階段地逐步試點(diǎn)和落地，盡量減少對(duì)于凈息差的沖擊。此外，我們認(rèn)為央行未來(lái)會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)存款利率下降來(lái)降低銀行的負(fù)債端成本。

央行：統(tǒng)一最低首付比例 不再區(qū)分限購(gòu)和不限購(gòu)城市

同時(shí)，央行今天還發(fā)布消息，將統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施限購(gòu)城市和不實(shí)施限購(gòu)城市。

這意味著，在實(shí)施限購(gòu)的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可以更好滿足自身住房需求。

銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 章?。赫哒{(diào)整除了有利于釋放改善性需求之外，考慮到一、二線城市商品房銷售的風(fēng)向標(biāo)作用，對(duì)于提振和改善購(gòu)房者信心，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)能起到積極的作用。

根據(jù)通知，二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)，首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國(guó)統(tǒng)一的住房信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中信證券首席宏觀分析師 程強(qiáng)：降低首付比和貸款按揭利率(下限)，對(duì)于穩(wěn)定當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售以及整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈意義重大。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，逐步退出一些需求端的限制性政策，能夠有效提振住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二手房市場(chǎng)作為一個(gè)新型的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在近些年來(lái)迅速崛起，成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)二手房市場(chǎng)的掛牌量和銷售量出現(xiàn)了明顯的上升趨勢(shì)。

據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)杭州、重慶、南京等多個(gè)城市的二手房掛牌量分別為21、20、18萬(wàn)套，房地產(chǎn)行業(yè)中二手房的交易量暴漲。

目前，整個(gè)二線城市的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)相對(duì)略好一下，主要還是二線城市樓市限制性政策基本上都以釋放，并且城市基本面也會(huì)好于三四線城市，也會(huì)低能級(jí)城市進(jìn)入高能級(jí)城市帶來(lái)一定可能性，而一線城市依舊在執(zhí)行最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也限制其交易量的回升，不過(guò)隨著政策出現(xiàn)放松的跡象，一線城市也有回升的可能性。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析顯示：

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。

它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長(zhǎng)召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。倪虹強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動(dòng)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”的積極作用。

要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

針對(duì)房地產(chǎn)，會(huì)議提出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案。要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動(dòng)高風(fēng)險(xiǎn)中小金融機(jī)構(gòu)改革化

在當(dāng)前樓市活躍度繼續(xù)走低的情況下，國(guó)內(nèi)樓市政策利好信號(hào)頻發(fā)，一線城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局接連發(fā)聲。

例如在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上說(shuō)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹說(shuō)大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

這也是是繼之前中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，對(duì)于政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容，住建部的最新表態(tài)。

2023年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析

近年來(lái)隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)，進(jìn)入市場(chǎng)的二手房數(shù)量不斷增加，二手房交易規(guī)模不斷擴(kuò)大。

但2022年由于需求人口下降，城市人口外遷導(dǎo)致的需求減少以及供給端核心城市表現(xiàn)出二手房成交量下降，使得行業(yè)幾乎進(jìn)入“凜冬時(shí)刻”。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)二手房交易額達(dá)6.5萬(wàn)億，同比下降22.64%，占住房交易總額的比例達(dá)41%。。

2023年購(gòu)房者觀望氣氛依舊相對(duì)較強(qiáng)，景氣度依然不強(qiáng)，市場(chǎng)仍處于寒冬期。從二手住宅來(lái)看，2023年5月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%。

隨后7月，我國(guó)一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0個(gè)、0.3個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn);十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)同比跌幅均擴(kuò)大，環(huán)比跌幅為0.36%，同比跌幅為0.77%。

一線城市二手房市場(chǎng)活躍度走低。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月北京二手商品住宅成交不足1萬(wàn)套，環(huán)比下降約20%;北京二手商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.28%，跌幅較上月擴(kuò)大0.19%。

上海二手商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.20%，跌幅較上月擴(kuò)大0.08%。深圳二手商品住宅成交約2200套，環(huán)比下降約一成;住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，跌幅較上月擴(kuò)大0.11%。廣州二手商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.13%，跌幅較上月擴(kuò)大0.08%。

根據(jù)相關(guān)分析，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”有助于激活房屋置換鏈條，對(duì)二手房交易量影響巨大，但就真正拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”而言，新房的建筑與銷售其實(shí)更直接。例如“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的出臺(tái)使得二手房市場(chǎng)的交易透明度將提高。

除了“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，國(guó)家還出臺(tái)了進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策等有關(guān)二手房政策。

預(yù)計(jì)這些限制政策是有出現(xiàn)松動(dòng)的可能性，增加一部分購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的預(yù)期，利好整體市場(chǎng)的回暖。

二手房的價(jià)格、成交量的上漲，說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)質(zhì)回暖，并且有進(jìn)一步升溫跡象，從近期全國(guó)的二手市場(chǎng)情況來(lái)看，不少此前政策面的回暖信號(hào)，已經(jīng)從信號(hào)層面，進(jìn)入到市場(chǎng)實(shí)際交易回暖的層面。隨著多地出臺(tái)樓市積極政策，二手房市場(chǎng)信心也得到修復(fù)，購(gòu)房置業(yè)意愿得到明顯提升。

隨著科技的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，數(shù)字化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)正深刻改變二手房市場(chǎng)的運(yùn)作方式。在線房產(chǎn)平臺(tái)的興起使得買賣雙方可以更便捷地發(fā)布房源信息、進(jìn)行線上交流和線下實(shí)地看房，提高了市場(chǎng)的效率和便利性。

二手房行業(yè)研究報(bào)告主要分析了二手房行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、二手房市場(chǎng)供需求狀況、二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和二手房主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)二手房行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。

欲了解更多關(guān)于二手房行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  二手房行業(yè)研究報(bào)告主要分析了二手房行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、二手房市場(chǎng)供需求狀況、二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和二手房主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)二手房行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑借多年的行業(yè)...

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