2023商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析 智慧+服務(wù)”成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新動(dòng)力

• 吳澳燕 2023年9月5日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1076 69
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商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務(wù)要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價(jià)值等特點(diǎn)。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性更高，發(fā)展空間更廣闊。

商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務(wù)要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價(jià)值等特點(diǎn)。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性更高，發(fā)展空間更廣闊。

廣義商業(yè)地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，包括百貨超市、購(gòu)物中心、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、商用辦公樓等物業(yè)。狹義商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為包含零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他服務(wù)業(yè)的商業(yè)綜合體，為“實(shí)施統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)集合體”，租金收入和資產(chǎn)增值構(gòu)成其主要盈利來(lái)源。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)多樣，主要分為購(gòu)物中心，寫字樓，社區(qū)商業(yè)，商業(yè)街，批發(fā)市場(chǎng)及復(fù)合型地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)的核心就是利用營(yíng)銷推廣等手段完成商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷，為開發(fā)商選取優(yōu)質(zhì)的主力商戶，完成招商后，根據(jù)不同善業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模，業(yè)態(tài)和定位，導(dǎo)入開發(fā)商自主開發(fā)的商業(yè)管理模式，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全面、有效的經(jīng)營(yíng)管理。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式主要可分為三種，一是服務(wù)于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔(dān)較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開發(fā)商如早期的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，以及當(dāng)前的新城控股。

二是以長(zhǎng)期持有為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)。企業(yè)從拿地，開發(fā)建設(shè)，至后期運(yùn)營(yíng)全程參與。企業(yè)通?？梢栽谑袌?chǎng)上獲取較低的融資成本，以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)覆蓋利息成本，花費(fèi)長(zhǎng)周期培養(yǎng)資產(chǎn)，通過運(yùn)營(yíng)不斷提升資產(chǎn)價(jià)值。

三是以資產(chǎn)退出為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)/收購(gòu)改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設(shè)，或者收購(gòu)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行改造，提升運(yùn)營(yíng)收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。

智慧+服務(wù)”成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新動(dòng)力

9月4日，2023年中國(guó)國(guó)際服務(wù)貿(mào)易交易會(huì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新發(fā)展論壇在北京召開。專家表示，“智慧+服務(wù)”成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新動(dòng)力。樓宇智慧化、資產(chǎn)管理智慧化、運(yùn)營(yíng)服務(wù)智慧化將成為未來(lái)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的主要方向。

“十四五”是加快實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化、智慧化的關(guān)鍵時(shí)期，“智慧+服務(wù)”成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力?！爸腔?服務(wù)”主要以移動(dòng)化、數(shù)字化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化為發(fā)展路徑。在人工智能、大數(shù)據(jù)等數(shù)字經(jīng)濟(jì)崛起的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在智慧服務(wù)領(lǐng)域不斷加大投入，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)大型房企涉足智慧服務(wù)領(lǐng)域。同時(shí)，科技公司不斷尋求與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的場(chǎng)景和落地方案，推出智慧園區(qū)解決方案。

2023商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，2022年1-9月，全國(guó)商辦開發(fā)投資額同比下降11.4%，由于開發(fā)投資額的不足也導(dǎo)致新開工面積同比下降38.8%。雖然銷售面積同比增長(zhǎng)3.2%，但增幅已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月收窄。

分城市等級(jí)來(lái)看，2021年以來(lái)，一線城市3萬(wàn)方以上新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量為82個(gè)(約640萬(wàn)平方米)，其中上海、深圳3萬(wàn)方以上新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量在30個(gè)左右，廣州為14個(gè)，北京9個(gè)。二線城市3萬(wàn)方以上新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量為247個(gè)(近2300萬(wàn)平方米)，其中重慶3萬(wàn)方以上新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量超20個(gè)，成都、長(zhǎng)沙、杭州、武漢等城市在10個(gè)以上。三四線城市3萬(wàn)方以上新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量近300個(gè)(約2500萬(wàn)平方米)，其中僅佛山3萬(wàn)方以上新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量超10個(gè)。

2022年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積均值為483.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.6%，近五年來(lái)首次降至10%以下，增幅較2021年收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值為29.0億元，同比增長(zhǎng)6.3%，增幅較2021年收窄19.0個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比增速低于持有及運(yùn)營(yíng)面積增速，表明2022年商辦物業(yè)單位面積貢獻(xiàn)的收入有所下降，經(jīng)營(yíng)壓力突出。

2023年開年以來(lái)，疫情防控政策優(yōu)化的效果顯現(xiàn)，居民消費(fèi)場(chǎng)景正逐步修復(fù)，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)顯現(xiàn)出復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。中央和各地方政府都把擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)作為2023年政府工作的首要任務(wù)。隨著消費(fèi)的逐漸復(fù)蘇，今年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亦有望迎來(lái)修復(fù)。

根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，全國(guó)重點(diǎn)20城中，75%以上的城市在2023年的優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量將同比提高，北京、廣州、成都等城市辦公樓租金在年內(nèi)將恢復(fù)正增長(zhǎng)區(qū)間，其他大部分城市降幅將顯著收窄。

隨著政策環(huán)境持續(xù)釋放積極信號(hào)，多家巨頭型企業(yè)開始調(diào)整原有的增長(zhǎng)目標(biāo)和預(yù)算，制定更為積極的計(jì)劃，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這將帶來(lái)業(yè)務(wù)、部門、人員的擴(kuò)張，引導(dǎo)租賃面積的進(jìn)一步增加。

本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、國(guó)內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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  2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告主要分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需求狀況、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和商業(yè)地產(chǎn)主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑...

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