深圳樓市 重要信號(hào) 土拍規(guī)則現(xiàn)調(diào)整 房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

• 李波 2023年11月17日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 467 24
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深圳樓市傳出重要信號(hào)!11月16日，深圳公共資源交易中心掛出位于龍華、坪山的兩宗居住用地，兩宗宅地總起拍價(jià)為8.73億元，掛牌結(jié)束時(shí)間為12月15日。

深圳樓市傳出重要信號(hào)!11月16日，深圳公共資源交易中心掛出位于龍華、坪山的兩宗居住用地，兩宗宅地總起拍價(jià)為8.73億元，掛牌結(jié)束時(shí)間為12月15日。

值得注意的是，位于龍華的地塊擬建普通商品住房，且未限制商品房銷售價(jià)格，但近幾年深圳土拍對(duì)城區(qū)地塊一直有商品房最高限售價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著，深圳在土拍環(huán)節(jié)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的限制已有所松動(dòng)。

深圳土拍規(guī)則現(xiàn)調(diào)整

深圳此次掛牌兩宗住宅用地的出讓條件調(diào)整，釋放了重要信號(hào)。其中，坪山宗地位于坪山區(qū)龍?zhí)锝值溃恋赜猛緸槎惥幼∮玫?，建筑面積27187平方米。起拍價(jià)11900萬元，封頂價(jià)13600萬元。

該宗地住宅部分?jǐn)M建設(shè)保障性租賃住房，采取“單限單競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓，即限地價(jià)、競(jìng)地價(jià)，達(dá)到最高限制地價(jià)后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。值得關(guān)注的是位于龍華區(qū)的觀瀾街道宗地，土地用途為二類居住用地，建筑面積40710平方米。

起拍價(jià)75400萬元，封頂價(jià)86700萬元。該宗地住宅部分?jǐn)M建設(shè)普通商品住房，采取“單限單競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓，即限地價(jià)、競(jìng)地價(jià)，達(dá)到最高限制地價(jià)后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。公告提及，宗地的商品住房銷售價(jià)格，由意向競(jìng)買人徑詢深圳市住房和建設(shè)局。

該宗地未取消地價(jià)限制，但對(duì)建成后普通商品住宅銷售價(jià)格未做限定，這與此前的土拍規(guī)則有較大差異。近幾年，深圳土拍對(duì)商品房一直有最高限售價(jià)。

以上一批次掛牌的住宅用地為例，其出讓條件明確，采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓,即限地價(jià)、限普通商品房銷售價(jià)格、限企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，達(dá)到最高限制建筑面積后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

多地土拍規(guī)則調(diào)整

此前，已有多個(gè)城市對(duì)土拍規(guī)則做出“松綁”。10月17日，廈門發(fā)布的第四批次供地中也將土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，不設(shè)拍賣底價(jià)，取消商品住宅銷售限制均價(jià)，按照價(jià)高者得原則確定受讓人。有的城市不僅取消商品房限售價(jià)，還取消了配建和自持等條件。

9月26日，成都發(fā)布通知明確，中心城區(qū)商品住宅用地實(shí)施“競(jìng)地價(jià)”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià);除控制性詳細(xì)規(guī)劃明確的宗地內(nèi)需疊建以及宗地周邊綠地、道路、養(yǎng)老托育等公服配套設(shè)施外，原則上新出讓住宅類用地不再設(shè)置配建要求。

還有多個(gè)城市取消地價(jià)上限，且當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)活躍度明顯提升。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，10月以來，已有成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長(zhǎng)沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津等城市取消土地地價(jià)上限。地價(jià)上限取消后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率提升，競(jìng)拍熱度有所提高。

一、二線城市同環(huán)比均下降，青島領(lǐng)銜;三四線城市同環(huán)比均略有上漲。庫(kù)存整體環(huán)比略漲。土地市場(chǎng)整體供應(yīng)量環(huán)比走高，宅地成交量降逾三成，整體均價(jià)較上周下滑，宅地均價(jià)降近三成。

出讓金總額縮水，北京收金逾154億領(lǐng)銜。二線城市交易活躍，福州近174億新推14宗宅地。房企融資類型以公司債為主，房企拿地城市集中在北京、上海、蘇州、合肥、福州等城市。

在多項(xiàng)利好政策支持下，9月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額環(huán)比止跌回升。中達(dá)證券報(bào)告顯示，9月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額為0.44萬億元，環(huán)比上升約15.8%;銷售面積為0.26億平方米，環(huán)比上升約18.2%。

“近期需求端政策力度逐步加大，一二線城市在購(gòu)房補(bǔ)貼、住房需求等方面的支持政策對(duì)住房銷售產(chǎn)生一定影響，隨著政策逐步傳導(dǎo)至銷售端，市場(chǎng)信心及銷售情況或有所改善。”中達(dá)證券分析師指出。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年9月逾六成百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，32家企業(yè)環(huán)比增幅在0%至30%之間，29家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。其中，部分企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出，如中國(guó)金茂、華發(fā)股份、綠地控股、大華集團(tuán)、首開股份等房企的環(huán)比增幅均在60%以上。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

房企三季報(bào)公布

目前，A股上市公司三季度財(cái)報(bào)已經(jīng)全部披露完畢。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，A股中的房地產(chǎn)管理和開發(fā)板塊共有105家房企發(fā)布今年的三季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，整體營(yíng)收達(dá)1.51萬億元，同比下降0.5%。其中，萬科、綠地控股、保利發(fā)展分別以2903.08億元、2536.21億元、1925.06億元的營(yíng)收位列前三。

此外，1-9月，105家房企的合計(jì)凈利潤(rùn)為383.17億元，同比降14.07%，凈利潤(rùn)下滑的房企占比超過一半，不難看出，今年前三季度企業(yè)壓力仍在。

三季度報(bào)告一段落，而在樓市依舊承壓的局面下，房企在四季度的業(yè)績(jī)關(guān)鍵期，壓力猶在。

眾所周知，銷售是能直接影響房企業(yè)績(jī)變化的主因。不過，各大房企在四季度開局首月并不順利。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2023年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，2023年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。

累計(jì)來看，1-10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

而規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局，今年10月，近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降，10月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量均達(dá)到近八成。

不僅如此，1-10月，各陣營(yíng)房企銷售額均有所下降。中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企銷售額均值為2309.9億元，同比下降8.7%;TOP11-30房企銷售額均值為718.3億元，同比下降12.3%;TOP31-50房企銷售均值為351.7億元，同比下降17.1%;TOP51-100房企銷售額均值為169.6億元，同比下降21.4%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，10月，在居民的就業(yè)狀況及預(yù)期尚未完全恢復(fù)、購(gòu)房者觀望情緒較重、“認(rèn)房不認(rèn)貸”換房需求緩慢等因素影響下，目前核心城市市場(chǎng)保持一定活躍度，但政策效果持續(xù)性顯不足。

“四季度預(yù)計(jì)華潤(rùn)、中海、越秀等優(yōu)質(zhì)企業(yè)表現(xiàn)會(huì)比較好，但是大部分企業(yè)還會(huì)面臨繼續(xù)下行的壓力，四季度行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)計(jì)比去年同期相比會(huì)有10%左右的降幅，但是布局集中在三四線城市的企業(yè)，銷售規(guī)模降幅會(huì)更為明顯，可能降幅會(huì)超過30%?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)預(yù)測(cè)稱。

10月百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)分析

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低。其中，有20家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降幅大于30%。

另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，10月銷售額超千億房企14家，較去年同期減少2家。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，10月多地市場(chǎng)情緒回落，政策效果持續(xù)性不足。未來若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，一線城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)二線及三四線城市短期市場(chǎng)或延續(xù)低迷表現(xiàn)。

近日，中央金融工作會(huì)議提出，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

未來行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

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