“運營為王”將是房地產(chǎn)下一個重要命題？

• 2017年8月30日 FanTianQing來源：今日頭條 1473 98
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時光變遷，站在充滿希望與挑戰(zhàn)的2017年中，我們看到宏觀調(diào)控壓頂、市場持續(xù)降溫，我們也看到金融去杠桿、租售同權(quán)重磅落地；與此同時企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展為運營賦能打開了契機。

　　2016年，一二線城市在“去庫存”的背景下形成波瀾壯闊的上漲，三季度戛然而止，又一輪的高燒降溫、分化加劇、擠出效應明顯，運營能力上升為第一生產(chǎn)力。時光變遷，站在充滿希望與挑戰(zhàn)的2017年中，我們看到宏觀調(diào)控壓頂、市場持續(xù)降溫，我們也看到金融去杠桿、租售同權(quán)重磅落地；與此同時企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展為運營賦能打開了契機。

　　近日，諾亞財富在上海成功舉辦“2017年諾亞財富地產(chǎn)峰會”，本次論壇圍繞目前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，探討了在房地產(chǎn)由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)運營時代的背景下，如何抓住全新的發(fā)展轉(zhuǎn)型機遇。原北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會第五任會長任志強，優(yōu)客工場創(chuàng)始人、董事長、優(yōu)享創(chuàng)智創(chuàng)始人毛大慶等嘉賓出席了活動。在本次峰會上，諾亞財富旗下專業(yè)資產(chǎn)管理平臺歌斐資產(chǎn)正式發(fā)布了《2017中國房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》。這份白皮書回顧了宏觀經(jīng)濟及房產(chǎn)政策基本面，并在此基礎上對未來房地產(chǎn)行業(yè)的房展進行展望。

　　下半年樓市政策仍以“穩(wěn)”為主

　　從15年“去杠桿、去庫存”，到16年9月全面開啟限購，再到17年初中央層面落實土地“有供有限”，支持發(fā)展住房租賃市場；同時，三、四線城市開啟調(diào)控熱潮與不斷擴容的“限售”成為本輪調(diào)控最大的“亮點”。

　　白皮書顯示，2017年上半年，商品房銷售面積為74662萬平米，同比增速16.1%，增速較1-5月提高1.8個百分點；銷售額為59152億元，增速為21.5%，增速提高2.9個百分點。預計下半年商品房銷售面積及金額同比增速受調(diào)控政策制約仍不容樂觀。

　　對此，白皮書指出，今年上半年，中央沒有出臺全國性的刺激或緊縮政策，更多在醞釀房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的具體措施，主要表現(xiàn)在兩個方面：首先是落實土地供應端“有供有限”；其次為推動住房租賃市場的發(fā)展。

　　“在地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)型變革的時代，更加理解‘新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)’。預計下半年樓市政策仍以“穩(wěn)”為主，政策的出臺仍將主要集中在三四線城市，信貸收縮的影響將逐步顯現(xiàn)?！?歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹說?？傮w而言，一線及熱點二三線樓市的房價仍處高位，上漲壓力仍存，因此短期內(nèi)調(diào)控政策不會有放松的可能，但也無收緊的必要；未來三四線城市將變成調(diào)控的主戰(zhàn)場。

　　存量時代來臨

　　從勞動力人口高峰來判斷 ，房地產(chǎn)開發(fā)市場已然由黃金時代轉(zhuǎn)向白銀時代，這是市場的共識。歌斐地產(chǎn)白皮書指出：中國房地產(chǎn)“黃金十年”已經(jīng)過去，存量時代已然來臨。從中國商業(yè)地產(chǎn)“投資市場”及“資本市場”兩個方面深入分析，挖掘出這兩大市場的核心特征，并指出與房地產(chǎn)開發(fā)更直接相關的新增建設用地和工程開發(fā)建設投資額（已扣減土地購置費用）占國民經(jīng)濟的比重也均已在十二五期間見頂，全國主要城市的房地產(chǎn)市場逐步由增量邁向存量時代基本已成定論。近年來不斷見諸于媒體的“城市運營商”、 “城市配套服務商”、“生活服務集成商”等新語匯也印證出各個方面都已經(jīng)開始為存量時代進行戰(zhàn)略布局。

　　“在今天這個狀態(tài)下，開發(fā)達到一定的天花板以后，勢必會回來研究這樣大的一個存量不動產(chǎn)，它如何煥發(fā)更多的價值。當達到基本的一個穩(wěn)態(tài)之后，必然會產(chǎn)生一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈就是有拿錢的人，產(chǎn)業(yè)鏈有造樓的人，產(chǎn)業(yè)鏈有運營內(nèi)容的人和消費內(nèi)容的人，這四種人必須都存在，這個社會不動產(chǎn)才健康平穩(wěn)長效地發(fā)展?！眱?yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶說。

　　寫字樓、商業(yè)物業(yè)成為新機會

　　近年來，伴隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展和民生消費水平的提升，房地產(chǎn)市場熱度在一輪又一輪的周期和調(diào)控中逐年攀升，投機泡沫與投資機會催生、涌現(xiàn)；伴隨著城鎮(zhèn)化改革深化，消費升級等大趨勢的延展，商業(yè)地產(chǎn)的潛力亦被再次挖掘，存量資產(chǎn)成為新的增長點。

　　白皮書顯示，一線及強二線城市及城市群軌交的迅速發(fā)展和布局，以及人口、資金和產(chǎn)業(yè)的集聚，仍然會給資產(chǎn)帶來長期的增值紅利。在行業(yè)層面上，具備穩(wěn)健經(jīng)營理念，有研發(fā)產(chǎn)品競爭力，在行業(yè)領域精耕細作的開發(fā)商和運營商仍然被長期看好。

　　未來房地產(chǎn)金融投資策略為組合投資，連接“資金”與“資產(chǎn)”。資金和資產(chǎn)的對接仍然有多樣化合作方式，伴隨著資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)及風險偏好發(fā)生了變化，面臨經(jīng)濟發(fā)展時期的轉(zhuǎn)換，投資對應實際資產(chǎn)，且盡量平滑杠桿的使用，組合投資的配置將愈發(fā)凸顯其價值，整個房地產(chǎn)大資管領域仍然具備中長期的系統(tǒng)性投資機會。而其中寫字樓資產(chǎn)是地產(chǎn)類資產(chǎn)配置中的重要組成部分。諾亞財富與歌斐資產(chǎn)在寫字樓的選擇上，更偏好從城市、區(qū)域和基本面進行選擇。

　　“運營為王”是下一個重要命題

　　白皮書還指出，伴隨著房地產(chǎn)“黃金十年”的悄然遠去，在調(diào)控政策與市場周期雙重限制下的房地產(chǎn)行業(yè)亦呈現(xiàn)出了“新常態(tài)”，其表現(xiàn)特征為：

　　1)城鎮(zhèn)化及改善型需求，剛需動力依然明顯，市場空間依然存在；

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)兼并加劇；

　　3)運營能力彰顯重要性。

　　新的地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)已通過資源整合、創(chuàng)新營銷、內(nèi)容注入等方式，打造線上線下的新零售模式來革新商業(yè)業(yè)態(tài)過往“百貨公司”、“大賣場”等老舊業(yè)態(tài)模式。典型的案例就是，近年來多地為了調(diào)控樓市，出臺“禁售”政策，同樣也迫使房企在持有物業(yè)的過程中，逐步走出“快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)”的模式，提升持續(xù)運營能力的深化；而以萬達為領銜，更是主動告別了重資產(chǎn)模式、擁抱輕資產(chǎn)運營為王的理念。無疑，“運營為王”將會是中國房地產(chǎn)下一個十年的一大重要命題。

　　房地產(chǎn)金融的新未來——資產(chǎn)證券化、REITS

　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)歷史沿革，投資運作為空間賦能的案例將越發(fā)增多，在這個過程中以房地產(chǎn)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化和REITS（房地產(chǎn)投資信托）扮演了重要角色。

　　國內(nèi)主要資產(chǎn)證券化產(chǎn)品包括信貸資產(chǎn)證券化、企業(yè)資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN） 和私募證券化；REITs的特色則在于收益狀況良好、可以多樣化組合投資，具有更低的波動性，并且流動性較強。2017年，是充滿希望和挑戰(zhàn)的一年，調(diào)控壓頂、金融去杠桿等各項政策的重磅落地，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展為運營賦能打開了契機。

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