商業(yè)地產(chǎn)正面臨“大魚(yú)吃小魚(yú)”的洗牌期 蘇寧置業(yè)將如何應(yīng)對(duì)

• 2017年9月21日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 600 34
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針對(duì)此問(wèn)題，蘇寧置業(yè)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“智慧是我們戰(zhàn)略的方向和目標(biāo)，蘇寧控股是一家互聯(lián)網(wǎng)零售企業(yè)，在打造線上、線下一體化發(fā)展思路的過(guò)程中，蘇寧置業(yè)也是戰(zhàn)略體系的一部分。” 對(duì)于具體落地詳情并未直接作答。

　　蘇寧置業(yè)要轉(zhuǎn)型了？

　　從百?gòu)?qiáng)晉級(jí)五十強(qiáng)

　　蘇寧控股集團(tuán)旗下大型綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蘇寧置業(yè)”），在過(guò)去一年時(shí)間里，一躍從全國(guó)地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)迅速晉級(jí)五十強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張步伐可見(jiàn)一斑。

　　資料顯示，目前蘇寧置業(yè)已經(jīng)在全國(guó)運(yùn)營(yíng)10家蘇寧廣場(chǎng)，22家蘇寧易購(gòu)生活廣場(chǎng)，項(xiàng)目遍布北京、上海、成都、南京、無(wú)錫、徐州、蕪湖、滁州等，規(guī)劃中的項(xiàng)目包括南昌、佛山、太原、石家莊、廊坊等地。同時(shí)根據(jù)媒體報(bào)道，2016年以來(lái)，蘇寧置業(yè)先后與16個(gè)?。ㄊ校┤嗣裾炗喠丝蚣芎献鲄f(xié)議，未來(lái)累積投資額將達(dá)到上千億元。不過(guò)，值得一提的是，近日記者走訪蘇寧置業(yè)位于其南京大本營(yíng)的數(shù)個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥茉L者稱南京奧體蘇寧廣場(chǎng)因資金壓力已暫停達(dá)五年之久，而2015年9月開(kāi)業(yè)的南京清江蘇寧廣場(chǎng)，客流量一般。針對(duì)公司商業(yè)地產(chǎn)布局策略以及南京項(xiàng)目進(jìn)展等問(wèn)題，記者致電蘇寧置業(yè)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱：“目前并未聽(tīng)說(shuō)企業(yè)有資金壓力，南京奧體蘇寧廣場(chǎng)也沒(méi)有停工，只是針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃在做調(diào)整，具體的進(jìn)展還需要跟項(xiàng)目的建設(shè)部門(mén)進(jìn)行溝通。”

　　轉(zhuǎn)型“智慧地產(chǎn)”

　　目前蘇寧置業(yè)已經(jīng)在全國(guó)運(yùn)營(yíng)10家蘇寧廣場(chǎng)，22家蘇寧易購(gòu)生活廣場(chǎng)，并且每年仍以5~10家的速度擴(kuò)張。

　　在某研究院發(fā)布的《2017上半年品牌房企銷(xiāo)售排行榜》中，蘇寧置業(yè)以83億元銷(xiāo)售額與寶龍地產(chǎn)、金融街等企業(yè)并列第100名。

　　資料顯示，蘇寧置業(yè)作為蘇寧集團(tuán)旗下大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，專注于當(dāng)代城市空間的智慧化開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)變革的智慧地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。開(kāi)發(fā)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)城小鎮(zhèn)（科技城、文旅城、體育小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)等）三大地產(chǎn)板塊，形成購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、物業(yè)服務(wù)三大運(yùn)營(yíng)體系。

　　2015年以來(lái)，蘇寧置業(yè)聚焦智慧地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商定位，打造互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)。頻頻出現(xiàn)的“智慧”二字，是蘇寧置業(yè)2015年以來(lái)轉(zhuǎn)型的核心關(guān)鍵詞，其落地情況也頗受外界關(guān)注。

　　針對(duì)此問(wèn)題，蘇寧置業(yè)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“智慧是我們戰(zhàn)略的方向和目標(biāo)，蘇寧控股是一家互聯(lián)網(wǎng)零售企業(yè)，在打造線上、線下一體化發(fā)展思路的過(guò)程中，蘇寧置業(yè)也是戰(zhàn)略體系的一部分?！?對(duì)于具體落地詳情并未直接作答。

　　“‘智慧地產(chǎn)’更多的是打造一個(gè)概念，給商場(chǎng)或者企業(yè)貼上一個(gè)標(biāo)簽。當(dāng)前，地產(chǎn)的智能化還處于初級(jí)階段，也并沒(méi)有探索出成熟的模式，對(duì)企業(yè)盈利的貢獻(xiàn)并不大?！?RET睿意德租賃服務(wù)部總經(jīng)理杜斌表示。

　　而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，蘇寧置業(yè)目前已形成“蘇寧廣場(chǎng)”“蘇寧電器廣場(chǎng)”兩大系列產(chǎn)品。

　　不可否認(rèn)的是，蘇寧置業(yè)擴(kuò)張步伐較快。目前蘇寧置業(yè)已經(jīng)在全國(guó)運(yùn)營(yíng)10家蘇寧廣場(chǎng)，22家蘇寧易購(gòu)生活廣場(chǎng)，項(xiàng)目遍布北京、上海、成都、福州、西安、包頭，深耕江蘇南京、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、徐州、連云港、宿遷以及安徽蕪湖、滁州等，規(guī)劃中的項(xiàng)目有江西南昌、廣東佛山、山西太原、河北石家莊和廊坊等。

　　且每年仍以5~10家的速度擴(kuò)張，佛山、福州、太原、廊坊等地蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目已陸續(xù)進(jìn)入籌開(kāi)、建設(shè)階段；酒店除已在全國(guó)運(yùn)營(yíng)9家高星級(jí)酒店和1家國(guó)內(nèi)頂級(jí)高爾夫俱樂(lè)部，與凱悅、JW萬(wàn)豪等合作，上海蘇寧寶麗嘉、南京蘇寧君悅、柏悅等10個(gè)高星級(jí)酒店，今年到未來(lái)2~3年都將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

　　2017年上半年，圍繞 “智慧地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”的定位，蘇寧置業(yè)的徐州蘇寧廣場(chǎng)、滁州蘇寧廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，安徽宿州蘇寧廣場(chǎng)奠基。同時(shí)，日照首家國(guó)際連鎖高星級(jí)酒店蘇寧諾富特酒店開(kāi)業(yè)；繼足球小鎮(zhèn)落戶南京雨花板橋地區(qū)之后，蘇寧智慧科技小鎮(zhèn)也將落戶江蘇句容。

　　據(jù)了解，2017年蘇寧置業(yè)計(jì)劃繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)未來(lái)每年合約銷(xiāo)售復(fù)合增長(zhǎng) 30%~50%。

　　南京奧體項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃

　　公司高速擴(kuò)張的同時(shí)如何周轉(zhuǎn)資金，避免“現(xiàn)金危機(jī)”，成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　據(jù)某研究院智庫(kù)中心不完全統(tǒng)計(jì)，2010年至今，蘇寧集團(tuán)相關(guān)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在國(guó)內(nèi)通過(guò)招拍掛拿地耗資總計(jì)約119.41億元，拿地總建筑面積約為447.79萬(wàn)平方米，總占地面積約為168.07萬(wàn)平方米。

　　此前有媒體曾報(bào)道，2012年蘇寧置業(yè)有意在H股上市，其尋求資本市場(chǎng)支持背后，或是快速擴(kuò)張導(dǎo)致了資金鏈承壓。對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出：“當(dāng)前一些大房企擴(kuò)展速度快，中小房企生存壓力增加，想要占據(jù)一席之地必須有應(yīng)對(duì)舉措，不過(guò)，轉(zhuǎn)型一時(shí)之間也沒(méi)有特別好的樣板，而房地產(chǎn)又是資金密集型行業(yè)，擴(kuò)張要資金支持，上市是比較好的融資渠道?！辈贿^(guò)時(shí)至今日，其上市計(jì)劃仍未真正啟動(dòng)。

　　行業(yè)分析人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率并不高，而對(duì)于蘇寧來(lái)說(shuō)，在從輕資產(chǎn)公司向重資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型過(guò)程中，由于資金沉淀太多，面臨的資金壓力也較大。

　　近日，記者實(shí)地走訪位于南京市建鄴區(qū)江東中路與河西大街交匯處的奧體蘇寧廣場(chǎng)看到，規(guī)劃打造成“江蘇第一高樓”的奧體蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目，地塊內(nèi)長(zhǎng)滿荒草。

　　時(shí)間回溯到2008年9月，蘇寧置業(yè)在與嘉里建設(shè)經(jīng)過(guò)20多輪競(jìng)拍后，最終以4.29億元拿下位于河西會(huì)展中心的2008G27地塊。

　　據(jù)了解，奧體蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目屬于河西CBD二期標(biāo)志性建筑，地處河西CBD中心位置，占地面積3.29萬(wàn)平方米，總建筑面積46萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目建筑主體結(jié)構(gòu)共88層，高達(dá)400米，將刷新目前南京摩天大樓主體結(jié)構(gòu)高度紀(jì)錄，成為“江蘇第一樓”。

　　根據(jù)規(guī)劃，奧體蘇寧廣場(chǎng)將打造成配套“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”，帶動(dòng)“總部經(jīng)濟(jì)”，推動(dòng)“商業(yè)經(jīng)濟(jì)”的南京“新城之心”，成為驅(qū)動(dòng)河西板塊乃至南京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎。

　　然而近日記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，地塊被高約4米的圍墻遮擋，圍墻上是蘇寧置業(yè)南京項(xiàng)目的廣告標(biāo)語(yǔ)，其中針對(duì)奧體蘇寧廣場(chǎng)的“為巔峰而來(lái)”“400米地標(biāo)筑就世界高度”等字樣較為醒目。然而，從大門(mén)進(jìn)入后，記者環(huán)繞工地一圈發(fā)現(xiàn)，鋼筋、板材等建筑材料散落地面，早已打好的地基里蓄滿雨水，還有附近居民在此種菜、種樹(shù)。

　　住在工地旁簡(jiǎn)易房?jī)?nèi)的一位居民告訴記者，該項(xiàng)目停工已有近五年時(shí)間，當(dāng)時(shí)或是因?yàn)槔习遒Y金鏈斷裂而暫停施工。“聽(tīng)說(shuō)最近又要開(kāi)工了，具體時(shí)間并不清楚?！?/p>

　　日前，針對(duì)“奧體蘇寧廣場(chǎng)爛尾樓”問(wèn)題，有多位市民通過(guò)網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政向河西管委會(huì)反映，對(duì)此，河西管委會(huì)網(wǎng)絡(luò)發(fā)言人回復(fù)稱：“我們一直與蘇寧奧體項(xiàng)目保持聯(lián)系，定期了解項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況。該項(xiàng)目已完成樁基工程及2層基坑出土，完成總投資額的25%以上，因此，南京市國(guó)土部門(mén)目前未將該項(xiàng)目地塊列入閑置土地。蘇寧項(xiàng)目前期因企業(yè)資金問(wèn)題停工，自接到本次工單后，我們又立即與蘇寧項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行聯(lián)系，該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的調(diào)整，預(yù)計(jì)2018年上半年復(fù)工?！痹陔S后的答復(fù)中，河西管委會(huì)網(wǎng)絡(luò)發(fā)言人表示，今年年初，該項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整并做復(fù)工準(zhǔn)備。

　　同時(shí)，記者9月12日上午11時(shí)至13時(shí)在位于南京市鼓樓區(qū)江東北路與清涼門(mén)大街交界處的清江蘇寧廣場(chǎng)看到，無(wú)論是影城、超市、賣(mài)場(chǎng)還是餐飲區(qū)，廣場(chǎng)內(nèi)的人流量均不算多，中午時(shí)分，購(gòu)物中心的餐廳出現(xiàn)了大面積空位，也未看到明顯的就餐高峰。

　　在蘇寧置業(yè)總裁金明看來(lái)，融合蘇寧云商數(shù)十億的客戶資源、文創(chuàng)及體育近百億IP資源，以及蘇寧云店、蘇寧超市、紅孩子、蘇寧金融、蘇寧影城等實(shí)體場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、地產(chǎn)、金融、文創(chuàng)、體育和投資六大產(chǎn)業(yè)在實(shí)體廣場(chǎng)的融合集成，這是蘇寧廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)思路，也真正可以實(shí)現(xiàn)蘇寧的“智慧零售”。不過(guò)，其實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況并不樂(lè)觀。

　　“傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在擴(kuò)張的同時(shí)會(huì)出售一部分產(chǎn)品，以此來(lái)彌補(bǔ)購(gòu)物中心剩下業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)成本，如果蘇寧沒(méi)有這樣做，資金壓力可能非常大。”在杜斌看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正面臨“大魚(yú)吃小魚(yú)”的洗牌期，未來(lái)中小企業(yè)高速擴(kuò)張的可能性變得微乎其微。同時(shí)整個(gè)行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，曾經(jīng)每年新開(kāi)幾千家商場(chǎng)的時(shí)代將成為過(guò)去式。

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