北京房價(jià)現(xiàn)“非典型性下跌” 銀行房貸承壓能力有上限

• 2017年9月27日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1223 79
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“我今年3月份開始賣房，掛牌價(jià)最初760萬元，心理的最低成交價(jià)位是720萬元，6月份曾遇到有人出價(jià)680萬元，我因?yàn)槭菗Q房資金壓力大就沒同意賣，但是如今心里的預(yù)期已經(jīng)降至最低650萬元，卻依舊是看得多坐下來談的人少”，朝陽區(qū)東五環(huán)附近一位籌劃換房的業(yè)主對記者表示。

　　北京房價(jià)出現(xiàn)“非典型性下跌”，這是怎么回事？

　　房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有一種觀點(diǎn)十分盛行——“最怕房價(jià)下跌的不是房企，而是銀行，因?yàn)殂y行是房企的最大債主”，這種觀點(diǎn)甚至曾經(jīng)演變出“兩大行業(yè)誰比誰先死”的爭論。如今，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，一線城市投機(jī)性購房被抑制。甚至，據(jù)記者了解，京城房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了“非典型性下跌”，銀行按揭貸款由此也進(jìn)行了一輪“非典型性壓力測試”。值得一提的是，考慮到風(fēng)險(xiǎn)與收益對等的原則，近期商業(yè)銀行房貸利率的上浮與銀行提升承壓能力“正相關(guān)”。

　　京城房價(jià)非典型性下跌

　　記者選取某中介機(jī)構(gòu)披露的京城部分二手房項(xiàng)目今年一季度的成交價(jià)和最新的成交價(jià)進(jìn)行對比，部分二手房項(xiàng)目相似戶型如今的成交價(jià)較一季度的高點(diǎn)下跌了5%-10%左右。至于該中介機(jī)構(gòu)披露的成交價(jià)格的準(zhǔn)確性，記者曾向身邊親友進(jìn)行調(diào)研，獲得的4個(gè)反饋結(jié)果全部是“標(biāo)注的成交價(jià)格與真實(shí)價(jià)格一致”。

　　對口西城區(qū)馬連道附近一個(gè)二手房小區(qū)的經(jīng)紀(jì)人L先生對記者表示，“小區(qū)最近成交量不大，7月份和3月底有一組同樣戶型的一居室成交，7月份的成交價(jià)是425萬元，而3月底的網(wǎng)簽價(jià)是470萬元，不過在銀行放款后過戶時(shí)，雙方知道最新行情后都同意降了一點(diǎn)價(jià)，畢竟當(dāng)初買房時(shí)買家心急，房子掛出來（掛牌價(jià)是490萬元）8天就成交了?！?/p>

　　大興區(qū)一個(gè)2012年交房的住宅項(xiàng)目今年3月中旬成交的三居室，總價(jià)接近690萬元，而十分相似的戶型在今年6月份成交，總價(jià)降至不足620萬元。

　　豐臺區(qū)某小區(qū)今年一季度末的成交記錄顯示，今年一季度的多筆房屋成交單價(jià)達(dá)到9.2萬元/平方米乃至更高，而今年8月份的成交單價(jià)降至不足8.8萬元/平方米。

　　“我今年3月份開始賣房，掛牌價(jià)最初760萬元，心理的最低成交價(jià)位是720萬元，6月份曾遇到有人出價(jià)680萬元，我因?yàn)槭菗Q房資金壓力大就沒同意賣，但是如今心里的預(yù)期已經(jīng)降至最低650萬元，卻依舊是看得多坐下來談的人少”，朝陽區(qū)東五環(huán)附近一位籌劃換房的業(yè)主對記者表示。

　　需要說明的是，之所以說京城房價(jià)是非典型性下跌，是因?yàn)橛浾卟⑽词褂萌珮颖緮?shù)據(jù)，上述案例是從北京市不同地域選取二手房項(xiàng)目的成交進(jìn)行觀察。

　　而國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，一線城市房價(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比7月份下降0.9%，跌幅連續(xù)4個(gè)月全國第一。另據(jù)媒體報(bào)道，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，5月份至今的4個(gè)月時(shí)間里，北京全市二手房成交均價(jià)與“3·17新政”前相比回落了10%左右，“尤其是近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)的高總價(jià)、大戶型的非普通住宅均價(jià)跌幅更大?！?/p>

　　銀行房貸承壓能力有上限

　　由于房貸業(yè)務(wù)天然的杠桿特征，其對于房價(jià)波動的承受能力自然與首付比例、業(yè)務(wù)占比、毛利率等高度相關(guān)。

　　從首付比例來看，京城首套房按揭貸款通常要求首付30%，部分購房人違規(guī)加杠桿，通過消費(fèi)貸、房抵貸等形式加大杠桿，其對于房價(jià)波動的承受力顯然低于合規(guī)客戶，有媒體對于此類違規(guī)行為已于9月5日進(jìn)行了報(bào)道。監(jiān)管部門對于此類加杠桿的行為也毫不手軟：北京銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部9月5日傍晚已聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對個(gè)人經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

　　對于銀行業(yè)整體的情況，媒體日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)深度研究報(bào)告》認(rèn)為，房價(jià)下跌20%就會給銀行業(yè)帶來巨大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，農(nóng)商行和股份制銀行將首當(dāng)其沖，國有商業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。各類銀行的風(fēng)險(xiǎn)水平排序是：五大行<城商行<股份制商業(yè)銀行<農(nóng)商行。報(bào)告估計(jì)，截止到2017年上半年，我國商業(yè)銀行涉房貸款總規(guī)模模約43.3萬億元，占各項(xiàng)貸款余額37.8%，占銀行總資產(chǎn)25.5%。其中，個(gè)人住房貸款20.1萬億，房地產(chǎn)開發(fā)貸款7.8萬億元，其他房地產(chǎn)貸款1.8萬億元，以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款13.6萬億元。如果房價(jià)出現(xiàn)大規(guī)模下跌，接近四成的銀行貸款都可能受到關(guān)聯(lián)影響。從上市銀行的情況來看，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，25家A股上市銀行今年上半年合計(jì)的涉房貸款為22.6萬億元，其中，住房按揭貸款余額合計(jì)為17.92萬億元；房地產(chǎn)開發(fā)貸款合計(jì)4.68萬億元。

　　報(bào)告還提示，房地產(chǎn)市場的波動可能從三個(gè)渠道影響銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。首先，持有資產(chǎn)價(jià)值渠道，房價(jià)下跌意味著借款人被動違約的概率上升，銀行貸款信用風(fēng)險(xiǎn)加大；其次，房產(chǎn)銷售渠道，房價(jià)下跌將直接導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款下降，進(jìn)而導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債表受損而影響開發(fā)貸的償付；最后，抵押品價(jià)值渠道，房價(jià)下跌時(shí)房地產(chǎn)抵押品價(jià)值縮水、流動性變差，可能導(dǎo)致銀行收回資金減少，還會降低銀行未來貸款的意愿。

　　從按揭貸款價(jià)格的價(jià)格變動來看，9月19日有媒體獨(dú)家關(guān)注到京城首套房貸款利率上浮5%-10%已經(jīng)成為主流，當(dāng)日傍晚監(jiān)管部門再次發(fā)聲表示支持，“房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向”。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，四家國有大行今年上半年的付息率在1.5%-2%之間；大多數(shù)中等規(guī)模銀行的付息率在2.5%上下浮動，小型銀行的付息率大多在2%-2.8%之間。而按揭貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，去年房貸利率優(yōu)惠至八五折時(shí)執(zhí)行利率僅為4.17%，優(yōu)惠至九折時(shí)執(zhí)行利率僅為4.417%；如果按照基準(zhǔn)利率1.1倍批貸則是5.39%，如果按照目前京城最高的基準(zhǔn)利率1.2倍批貸則是5.88%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，房貸實(shí)行折扣利率時(shí)，銀行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的凈利差最低可能不足1.5%，而上市銀行今年中期信貸業(yè)務(wù)整體的凈利差大多數(shù)在1.5%-2.5%之間，最高甚至達(dá)到了3%。

　　2016年上半年，就曾有一家股份制銀行副行長表示，房貸利率如果執(zhí)行八五折利率優(yōu)惠，銀行考慮綜合成本后需要倒貼8個(gè)百分點(diǎn)。而今年上半年，資金面較彼時(shí)收緊，銀行的資金成本也是明顯上升，按揭貸款利率“折扣變上浮”也是情理之中，相對而言，也有助于銀行在綜合“壓力測試”中獲得更好的表現(xiàn)。

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