房企押寶 “租售并舉” 布局長(zhǎng)租公寓

• 2017年10月9日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 1252 81
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鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“目前租房市場(chǎng)格局是 40% 的中介，40% 的二房東，10% 的業(yè)主，10% 的自如等長(zhǎng)租租賃機(jī)構(gòu)；而未來(lái)租房市場(chǎng)格局可能 50% 是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場(chǎng)，40% 是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場(chǎng)，還有 10% 是房屋分享?！?他表示

　　焦點(diǎn) 2 利潤(rùn)?。?/strong>　成本控制是運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵

　　目前這種較低的資金回報(bào)率是長(zhǎng)租公寓最大的門(mén)檻，就長(zhǎng)租公寓來(lái)講，無(wú)論采用輕重資產(chǎn)哪種模式都存在資金回收周期和利潤(rùn)率的問(wèn)題。普遍困惑的是，長(zhǎng)租公寓的拿項(xiàng)目、改造、運(yùn)營(yíng)成本都不低，依靠租金來(lái)回收成本，回收周期漫長(zhǎng)這一問(wèn)題是無(wú)法回避的。而在這樣的背景之下，長(zhǎng)租公寓應(yīng)該如何去做才能夠達(dá)到現(xiàn)金流和成本方面的相對(duì)平衡？

　　易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“首先，長(zhǎng)租公寓涉及的持有方式和傳統(tǒng)的出租方式都是有區(qū)別的。如今的長(zhǎng)租公寓可以分為自持項(xiàng)目的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和整租項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式?！?如果是前者，那么考驗(yàn)的更多是企業(yè)的資金實(shí)力，因?yàn)橐揽孔饨鸹乜钪芷谳^長(zhǎng)。而如果是后者，則更多考驗(yàn)的是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，因?yàn)闊o(wú)論是承租、改造還是后期管理運(yùn)營(yíng)都需要控制成本。“長(zhǎng)租公寓本身就是一項(xiàng)利潤(rùn)較薄弱的生意，因此成本控制就成了企業(yè)需要搶占的行業(yè)制高點(diǎn)?！?/p>

　　王璽龍介紹說(shuō)，長(zhǎng)租公寓最重要的投入有兩項(xiàng)，一個(gè)是所拿物業(yè)的租金，一個(gè)是改裝投入。而龍湖冠寓的運(yùn)營(yíng)者則更明確地指出，除資金成本之外，時(shí)間也是一種成本。

　　王俊英就表示：“用自持做租賃肯定跟銷(xiāo)售的邏輯不一樣，一個(gè)是看未來(lái)，一個(gè)是看現(xiàn)在。長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目一次投入特別大，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的回收周期，誰(shuí)能把這個(gè)成本控制住，誰(shuí)一定是未來(lái)終極的勝利者?？刂瞥杀臼窃谇岸艘孟马?xiàng)目，中間建造項(xiàng)目，一直到后期運(yùn)營(yíng)，才能保證整個(gè)項(xiàng)目是賺錢(qián)的生意。從建造來(lái)說(shuō)，時(shí)間成本也是很重要的，因?yàn)樯婕白饨鸹厥?，所以成本是在拿下?xiàng)目的那一刻就已經(jīng)開(kāi)始計(jì)算了，拖得時(shí)間越久肯定越不好。龍湖的輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓從拿項(xiàng)目到入市時(shí)間大約在 130 天。”

　　焦點(diǎn) 3 如何盈利？　擴(kuò)張規(guī)模成首要目標(biāo)

　　盈利問(wèn)題同樣是許多行業(yè)人士最為關(guān)注的問(wèn)題。此前王璽龍?jiān)?jīng)透露，熊貓公寓的產(chǎn)品回收現(xiàn)金方式主要依靠著租金和增值服務(wù)。而王俊英則表示，龍湖冠寓的盈利主要是依靠租金來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如果僅依靠租金來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的回收，那么在單筆收益相對(duì)有限的情況下，規(guī)模就成為決定性的因素。

　　“從盈利角度來(lái)說(shuō)，集中式公寓可能做到 2 萬(wàn)間房時(shí)，盈利情況會(huì)開(kāi)始變好，但分散式則可能要做到 10 萬(wàn)間房才有可能變好?！?楊現(xiàn)領(lǐng)指出，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場(chǎng)。而除規(guī)模之外，長(zhǎng)租類(lèi)項(xiàng)目要想盈利，主要需要三點(diǎn)：第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)能力，第三是相對(duì)比較順暢的融資途徑。

　　目前市場(chǎng)上，很多涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商都將擴(kuò)展規(guī)模作為其首要目標(biāo)。比如中駿方面就在其中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，中駿長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的目標(biāo)是三年做到 5 萬(wàn)間，長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)則是 1000 個(gè)項(xiàng)目，50 萬(wàn)間產(chǎn)品。

　　而韓石也表示：“目前政策利好，很多開(kāi)發(fā)商都涉足長(zhǎng)租公寓這個(gè)領(lǐng)域來(lái)，市場(chǎng)需求量非常大，目前還是藍(lán)海的狀態(tài)。冠寓年底的時(shí)候房間數(shù)量會(huì)超越 15000 間。布局一、二線 16 個(gè)城市。中期我們把 5 萬(wàn)間作為一個(gè)臨界點(diǎn)，希望能夠迅速突破這一量級(jí)?！?/p>

　　焦點(diǎn) 4 如何定位？　靠品質(zhì) or 價(jià)格吸引年輕人

　　在租賃市場(chǎng)上，新興的長(zhǎng)租公寓有著一些傳統(tǒng)租賃形式所不能比擬的優(yōu)勢(shì)，比如集中式的管理帶來(lái)良好的公共空間以及生活環(huán)境，再比如背靠房企所擁有的強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能力和資金支持。對(duì)個(gè)人租賃者來(lái)講，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)最重要的問(wèn)題在于解決了租客權(quán)益被房東、中介人員隨意侵害的問(wèn)題。

　　但需要指出的是，更好的居住環(huán)境和完善的物業(yè)管理也意味著需要承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，這一費(fèi)用往往直接體現(xiàn)在較高額的房租上。比如龍湖冠寓在重慶和成都等地項(xiàng)目相對(duì)周邊有 15% 左右的溢價(jià)。而無(wú)論萬(wàn)科泊寓、遠(yuǎn)洋邦舍抑或是熊貓公寓，其產(chǎn)品的月租金都要高于同等面積的傳統(tǒng)房屋租賃。

　　“長(zhǎng)租公寓的定價(jià)主要還是同位置有關(guān)系。” 對(duì)此，一位長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者告訴記者，“僅從面積來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的性?xún)r(jià)比與普通住宅沒(méi)有可比性，這種產(chǎn)品更多的是依靠良好的裝修、公共空間和一些免費(fèi)配套來(lái)吸引注重生活品質(zhì)的年輕人。”

　　如果要靠品質(zhì)吸引年輕人，就需要成本和投入；如果降低價(jià)格、放棄品質(zhì)，那么會(huì)陷入同傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品的惡性競(jìng)爭(zhēng)中去。這看上去是目前長(zhǎng)租公寓面臨的最現(xiàn)實(shí)的矛盾。而矛盾的突破點(diǎn)在于客戶(hù)的消費(fèi)觀念和生活觀念，在于他們是否愿意為長(zhǎng)租公寓所提供的生活品質(zhì)買(mǎi)單。

　　長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者們最?lèi)?ài)提及的一句話是：“房子是租來(lái)的，而生活不是。” 但現(xiàn)實(shí)是，目前租賃市場(chǎng)上年輕租賃人群很少有足夠的支付能力為高房租買(mǎi)單。而擁有支付能力的年輕人，目前雖然能夠支撐這一市場(chǎng)，但當(dāng)長(zhǎng)租公寓大量入市，客源是否充足、出租率是否能夠得到保證就是一個(gè)值得商榷的問(wèn)題了。

　　對(duì)一些有足夠支付能力的人來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓這樣的產(chǎn)品也可能難以打動(dòng)他們?！跋啾葋?lái)講，長(zhǎng)租公寓可能更適合新租戶(hù)，對(duì)于老租戶(hù)來(lái)講收納空間不足，實(shí)用性大打折扣?！?租住在酒仙橋附近的陳女士向記者表示，目前她所租住的房子月租金在 5000 元左右，小區(qū)較老，但是面積要遠(yuǎn)高于周?chē)拈L(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。“長(zhǎng)租公寓具有吸引力的點(diǎn)在于擁有健身房等配套設(shè)施，但是相對(duì)普通房屋租賃來(lái)講性?xún)r(jià)比依然不夠高。這種公寓難以滿(mǎn)足做飯、洗衣等生活需求，而且面積比較小，如果價(jià)格在 5000 元以下可以考慮?！?/p>