房企押寶 “租售并舉” 布局長租公寓

• 2017年10月9日 FanTianQing來源：鳳凰網 1252 81
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鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示：“目前租房市場格局是 40% 的中介，40% 的二房東，10% 的業(yè)主，10% 的自如等長租租賃機構；而未來租房市場格局可能 50% 是專業(yè)機構化管理市場，40% 是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場，還有 10% 是房屋分享?！?他表示

　　不少房企爭相搶灘長租公寓市場，長租公寓市場價值在哪里？

　　押寶 “租售并舉”，布局長租公寓

　　今年夏天以來，從廣州試點推出租購同權政策開始，連續(xù)不斷的政策出臺讓租賃房市場一時間變得塵囂甚上。最近集體用地建設租賃房的政策出臺，更是讓話題的熱度進一步上升。人們看到了租賃市場未來巨大的潛力。甚至有業(yè)內人士將其視為解決如今高房價問題的一種可選方案。

　　政策的風吹了起來，租賃市場的活躍讓人們赫然發(fā)現(xiàn)：這個原本松散、混亂的行業(yè)里不知不覺竟有了如此眾多房地產企業(yè)的龐大身影——2017 年開始，一批品牌房企先后在租賃市場的長租公寓領域攤開了自己的版圖。

　　8 月 17 日，中駿置業(yè)于香港舉行中期業(yè)績發(fā)布會，其管理層在會上指出：“目前中駿置業(yè)長租公寓已有 7000 多間，主要布局一二線城市。”

　　8 月 25 日，萬科董事會主席、CEO 郁亮也在萬科中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場明確表示：“萬科是從三年前開始布局長租公寓的，并且相信租售并舉的時代一定會來臨?！?/p>

　　8 月底，遠洋邦舍公寓青年路店面市，9 月初龍湖冠寓酒仙橋店入市，并且還將在今年下半年持續(xù)推出同類產品。除此之外，像石榴地產這樣的中型房企也在積極布局長租公寓領域，如今其旗下熊貓公寓產品已經在北京推出兩家門店。

　　“近期全國各地都特別支持租售并舉，都在出臺政策。” 龍湖冠寓總經理王俊英表示，企業(yè)做項目也會受此影響，主要看未來城市遠期規(guī)劃，還有近期政策。而熊貓公寓總經理王璽龍也表示：“我們在去年就已開始布局這一領域，從去年‘9·30’之后，國家就釋放了明顯信號，市場要進入存量房時代。”

　　而另一方面，土地出讓政策所產生的影響也同樣在助推長租公寓市場。從去年開始，北京土地市場上出讓了大量房企自持用地，不論土地屬性是商辦還是住宅，這些地塊上究竟應該做什么樣的產品一直是業(yè)界討論的焦點。“在商業(yè)盈利困難，眾創(chuàng)空間供大于求的背景下，長租公寓似乎是一個不錯的突破點?！?易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示。

　　挑戰(zhàn) “散租”，房企改變市場格局

　　密集的政策利好讓 2017 年成為長租公寓市場上一個非常明確的分水嶺。在此之前，市場上存在的是來自互聯(lián)網企業(yè)、中介機構打造的長租公寓產品，比如新派公寓、自如寓這一類產品。它們帶有很強的試驗色彩，運營企業(yè)受限于資金和運營能力的問題，并沒有能力進行大規(guī)模的產品復制。抑或，有些產品只是基于中介自身業(yè)務的一種延伸，比如鏈家的 “自如寓”、我愛我家的 “相寓”。但伴隨著地產企業(yè) “搶灘” 這一市場，原有的格局正在重構。

　　“房企進入市場之后最大的特點就是讓租賃市場的運作模式出現(xiàn)了改變。” 一位機構分析師向記者表示，相對于中介機構，絕大部分房企都有著強大的項目運營和管理能力，它們進入租賃市場打造長租公寓產品，以整租的形式對以往被 “散租” 統(tǒng)治的租賃市場發(fā)起了挑戰(zhàn)。

　　如今的長租公寓市場，實際上已經成為房地產企業(yè)的競技場。這些企業(yè)擁有比互聯(lián)網公司和中介機構更為完善的產業(yè)鏈條，它們用打造、運營房地產項目的模式來運作長租公寓這一類型產品，在搶灘這一細分市場的過程中雖然后發(fā)，卻依靠著雄厚的資金實力和運營優(yōu)勢先聲奪人。

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示：“目前租房市場格局是 40% 的中介，40% 的二房東，10% 的業(yè)主，10% 的自如等長租租賃機構；而未來租房市場格局可能 50% 是專業(yè)機構化管理市場，40% 是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場，還有 10% 是房屋分享?！?他表示，伴隨著更多的資本和玩家進入這一領域，新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

　　焦點 1 回報率低？　長期回報多定在 6%-7%

　　在長租公寓大量入市之前，無論行業(yè)內外都普遍存在著這樣一種觀點：做長租公寓其本質依舊是一個 “二房東” 式的生意，門檻較低。不過從目前正在運作長租公寓的幾家企業(yè)反饋來看，長租公寓并不是一門可以建立在 “二房東” 邏輯上的生意。其中，僅產品模式較低的回報率就足以令多數(shù)想要涉足這一領域的企業(yè)思量再三。

　　無論是整租還是散租，資金回報率低的問題普遍存在于整個租賃行業(yè)內。楊現(xiàn)領就曾透露，鏈家旗下的長租產品 “自如” 在運營初期的五年非常痛苦，當時一線城市的租金回報率都不到 2%。當然，現(xiàn)在隨著自如運營的成熟，這種情況已經有所改變。

　　從目前市場情況來看，開發(fā)商對長租公寓長期回報率的目標多定在 6%-7%。當然，剛剛起步的長租公寓遠不能達到這樣樂觀的數(shù)字。萬科董事會主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會上說，萬科的長租公寓如果能夠達到 1%-2% 的回報率，他就已經很滿意了。他說：“未來隨著政府出臺相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到 6%-8% 的水平的話，我們就往這個方向走?！?/p>

　　而龍湖集團副總裁兼冠寓公司 CEO 韓石也表示，龍湖冠寓的動態(tài)投資回收期是五到六年，希望在 2020 年成為業(yè)內前三名，租金收益超過 20 億。2020 年之前，龍湖集團方面對冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規(guī)模。換言之，三年內，龍湖冠寓這一產品并沒有考慮盈利。不過，從遠期來看，龍湖依然是比較看好這一項目，此前在中期業(yè)績會上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產的內部回報率可以達到 15% 以上，毛利率 35% 以上。重資產模式的內部回報率在 10% 左右，毛利率高達 65%。

　　多數(shù)長租公寓比普宅有更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務，租金自然也較高。?

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