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• 2017年11月23日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 460 24
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

天河北寫字樓中，頂級寫字樓平均租金錄得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是這些寫字樓轉(zhuǎn)型升級面臨的壓力。

共享經(jīng)濟(jì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場后會擦出怎樣的火花？

隨著廣州城市的發(fā)展，未來幾年甲級寫字樓不再是天河北、珠江新城獨(dú)霸天下。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年后，廣州新增寫字樓供應(yīng)將主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計均將超過100萬平方米（含自用）。至2021年，廣州甲級寫字樓存量預(yù)計較2016年末增長超70%。

廣州珠江新城、琶洲、金融城“一江三帶”商務(wù)區(qū)格局將形成，寫字樓市場的整體格局正迎來又一次改變。2017年年中，廣州核心商圈甲級寫字樓市場平均租金錄得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金繼續(xù)引領(lǐng)全市；備受市場看好的琶洲板塊租金漲幅則領(lǐng)先其他商務(wù)區(qū)。

2017年上半年，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)行業(yè)繼續(xù)成為琶洲等地新寫字樓吸納主力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上半年辦公面積擴(kuò)張的企業(yè)中，金融類占比36%，TMT占比31%，專業(yè)服務(wù)占比21%。

變化：80后、90后更青睞共享辦公

天河北寫字樓中，頂級寫字樓平均租金錄得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是這些寫字樓轉(zhuǎn)型升級面臨的壓力。怡城物業(yè)副總經(jīng)理寧衛(wèi)強(qiáng)告訴記者，調(diào)查眾多入駐廣州CBD的企業(yè)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)話事權(quán)正逐漸向80后、90后移交，他們作為受益于移動互聯(lián)網(wǎng)的一代，思維邏輯、行為方式等與上一代有顯著不同。

如基于成本原因，多數(shù)物管提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)；但80后、90后喜歡彈性工作時間，IT行業(yè)加班就成常態(tài)。同時，80后、90后也不喜歡開長會。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寫字樓會議室使用率越來越低，對于物業(yè)所有者來說，收益降低，對于承租者來說，成本增加。另一方面，隨著共享辦公理念的興起，更多白領(lǐng)喜歡如聯(lián)合辦公、共享咖啡廳、共享會議室等共享概念的產(chǎn)品。

因此，越秀房地產(chǎn)信托基金旗下維多利廣場、城建大廈、財富廣場、越秀新都會等寫字樓就決定建立智慧云服務(wù)平臺、產(chǎn)品服務(wù)定制平臺、資源鏈接平臺、泛娛樂社交平臺等四大服務(wù)平臺，推出升級版的共享辦公模式。比如物業(yè)管理方通過大數(shù)據(jù)分析決定由若干企業(yè)共享1個會議室，白領(lǐng)通過平臺預(yù)約就能用。

舊寫字樓配套不夠 共享咖啡室讓洽談更輕松

共享辦公是否有必要呢？易方達(dá)基金系統(tǒng)研發(fā)部總經(jīng)理王從德表示相當(dāng)期待，他告訴記者，在城建大廈辦公已16年，感覺服務(wù)很好，就是周邊共享配套少。其所在IT團(tuán)隊(duì)很多程序員，平時加班與周末培訓(xùn)的需求量很大，CBD吃飯成難題，若有一個更大的共享飯?zhí)?，員工就不用走遠(yuǎn)路出去吃飯。

80后、90后辦公，往往需要頻繁交流，類似咖啡室這樣小而美的商務(wù)洽談室顯得很有必要，目前天河北與珠江新城都相對缺少共享咖啡室。王從德稱，體驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，相比辦公室冷冰冰的討價還價，在共享咖啡室聊天無疑更加輕松。

舊模式會議室錯配　共享會議室能降低企業(yè)成本

以會議室為例，王從德稱，對于200人的團(tuán)隊(duì)來說，長期租大的會議室太浪費(fèi)，在平時多數(shù)是2~3人、5~7人、10~30人開會。但每到開年會或大的培訓(xùn)時，可能需要100~200人的會議室，這些活動往往要到酒店一次性租，租金昂貴。而在共享理念下，若有一個大會議室，通過提前預(yù)約，每年使用10次以內(nèi)，則團(tuán)隊(duì)很有需求，可以降成本。

財富廣場上班的星藝裝飾負(fù)責(zé)人劉女士也對共享會議室表示期待，每當(dāng)周末或節(jié)假日，前來其企業(yè)咨詢裝修的顧客就特別多，VIP會議室往往不夠用。劉女士稱，若共享會議室落地，企業(yè)會在周末、節(jié)假日選擇，節(jié)省自身成本，也增加物業(yè)管理方的收入。

專家：大房企或加入共享寫字樓行列

廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會執(zhí)行會長李健輝表示，物業(yè)管理是一個百億級金礦，共享辦公的運(yùn)營模式在國外已經(jīng)有了，如在英國，其參觀過一個有6萬平方米共享辦公的寫字樓，其中會議室、打印機(jī)、傳真機(jī)、咖啡室均是有償共享，物業(yè)企業(yè)能根據(jù)不同規(guī)格的會議出租不同大小的空間，甚至有點(diǎn)對點(diǎn)禮儀、同聲傳譯等服務(wù)，成了由共享理念延伸、升級出來的增加服務(wù)收入。

目前來看，在中國，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的收入大頭是租金，多種經(jīng)營收入未占大頭。未來中國商業(yè)寫字樓的發(fā)展趨勢是，不動產(chǎn)管理資產(chǎn)證券化，物業(yè)租金占比或降至50%以下。

在全國百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)中，廣東省占比份額26.44%，過去幾年，中小房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)在退出，而以萬科、保利、恒 大、碧桂園等代表的大型房企均在進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域，預(yù)計未來該行業(yè)集中度會進(jìn)一步提升，理念、服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新將成為寫字樓運(yùn)營競爭的有效手段。

房地產(chǎn) 寫字樓 改變寫字樓收入單一模式

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