上海：住宅市場穩(wěn)字壓倉 寫字樓市場步入嶄新時代

• 2017年12月21日 FanTianQing來源：鳳凰房產 361 16
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  2017-2022年中國房地產中介行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產中介行業(yè)研究報告主要分析了房地產中介行業(yè)的國內外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結構、市場特點等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

根據(jù)戴德梁行調查數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)去年的政策壓力，今年上海市新建商品住宅市場成交量大幅下降，成交均價則較為平穩(wěn)；雖新增供應持續(xù)低迷，但整體住宅市場也基本延續(xù)了自2015年初以來的供不應求的態(tài)勢。

上海房地產市場整體情況如何？未來走勢又是怎樣的？

12月20日，戴德梁行在上海舉行第四季度媒體發(fā)布會，就2017年的整體住宅市場、投資風向、商用寫字樓、中國餐飲業(yè)發(fā)展等方面進行了專業(yè)與獨到的分析和解讀，尤其是面對近期政策頻出，綜合住宅服務部以詳細的數(shù)據(jù)報告分析行業(yè)現(xiàn)狀并預測未來市場趨勢。

住宅市場穩(wěn)字壓倉 豪宅市場門檻提高

根據(jù)戴德梁行調查數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)去年的政策壓力，今年上海市新建商品住宅市場成交量大幅下降，成交均價則較為平穩(wěn)；雖新增供應持續(xù)低迷，但整體住宅市場也基本延續(xù)了自2015年初以來的供不應求的態(tài)勢。

從整體住宅市場大環(huán)境來分析，可以看到其成交分布城郊化明顯，且主要成交住宅集中在外環(huán)以外，約占總成交的79.1%；另外，在政府限價等措施的導向下，2017年各環(huán)供應量均有不同幅度的銳減，但年度成交量仍高于同區(qū)域的新增供應量; 其中跌幅最大為內環(huán)以內，供應量同比下跌87.9%，成交量同比下滑72.1%。據(jù)戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務部數(shù)據(jù)顯示，目前市場需求依然充足，供應量的持續(xù)低迷是成交量下降的誘因之一。而從價格來看，2017年各環(huán)線季度均價基本保持平穩(wěn)。雖然郊環(huán)以外成交價格略有漲幅，但其均價（四季度均價約為31,067元/平方米）仍低于全市均價約35%，其區(qū)域內的大量成交，有助于穩(wěn)定整體市場價格。

土地市場方面，在經(jīng)歷過前兩年的熱潮之后，今年上海市的住宅用地市場迎來了降溫，全年共成交31宗普通商品房用地，且在分布上更向城市外圍拓展，主要集中在上海西部、南部及北部，傳統(tǒng)核心區(qū)基本無土地供應，價格也趨于平穩(wěn)，2017年成交樓板價約為32,132元/㎡，溢價率約為7.4%（2016年成交樓板價約為54,316元/㎡，溢價率約為133.1%）。戴德梁行高級董事、華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏認為，未來新建商品房城郊化明顯，會進一步帶動城郊發(fā)展，而大力推進租賃住房市場的政策也助力穩(wěn)定住宅市場。據(jù)統(tǒng)計，今年上海市租賃用地成交多分布在高新產業(yè)區(qū)域，與商品住宅土地出讓分布相比，更靠近城市中心。在未來，更多的租賃住房將用于保障科技、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)人才的居住。根據(jù)資料顯示，上?！笆逡?guī)劃”計劃增加租賃住房70萬套，租賃住房供應套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。

豪宅市場方面，在國際超級城市豪宅市場價格總體呈上升趨勢的環(huán)境下，上海本地的豪宅市場門檻也在逐年提高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年上海豪宅套均總價約3,143萬元/套，是2012年的1.39倍。同時，由于整體豪宅市場供應稀少，2017成交量同去年比隨之下降了73.7%，共成交23.2萬平方米。

從區(qū)域來看，上海豪宅市場成交區(qū)域正向城市外圍拓展，大虹橋、金橋等具有發(fā)展?jié)摿^(qū)域逐漸發(fā)展為新興豪宅區(qū)；各區(qū)域成交均價差異并不明顯，但由于物業(yè)類型分化顯著，所以總體呈現(xiàn)出地理位置越遠套均總價越高的趨勢，其中中外環(huán)間套均總價更高達7,000萬/套。伍惠敏認為，“豪宅是上海國際化的名片， 豪宅市場應更為市場化，并與國際超級城市比肩。”

大宗交易波瀾壯闊 新興投資風口涌現(xiàn)

2017年，上海房地產投資市場風起云涌，大宗交易量截止目前共計已經(jīng)達120宗，累積交易金額連續(xù)第二年突破千億級別，達到1200億元，相較2010-2015年的年均400億左右有了大幅度的上漲，目前略低于2016年。從市場熱度來看，在上海地區(qū)的物業(yè)類樓盤中，作為主流的辦公寫字樓依舊最受青睞，而近幾年新興的公寓物業(yè)占比有所提升。

據(jù)戴德梁行投資及顧問服務部的調查報告顯示， 2017年上海寫字樓成交金額和成交面積分別占總量的75%和70%。根據(jù)戴德梁行中國區(qū)投資及顧問服務部董事盧強交易經(jīng)驗分析，上海寫字樓項目成交主要可分為三大類：第一，傳統(tǒng)市場中位于核心CBD滿租寫字樓資產，其特點為租客質量高，租金收益穩(wěn)定，退出流動性強；第二，陳舊寫字樓或酒店，在完成商業(yè)資產交易后，整體或部分多被改造為寫字樓，作為符合潮流與趨勢的城市更新概念主要載體，這一類樓盤在今年成交案例中明顯增多；第三，以虹橋商務區(qū)、凌空及五角場為例的新興CBD區(qū)域高品質物業(yè)。

在最近10年，大宗物業(yè)交易資產價格持續(xù)攀升，這個在同一個物業(yè)多次交易的價格案例以及同一區(qū)域的不同時間交易價格中可以得到鮮明驗證，與此對應，10年間寫字樓的租金回報率持續(xù)下降，雖然單位租金本身在遞增。

在未來上海房地產市場的新一輪投資風口將出現(xiàn)在長租公寓和聯(lián)合辦公類樓盤。2017年長租公寓市場規(guī)模已超過4000億元，至2020年，其數(shù)量將有望突破1000萬間；而以共享、升級為核心理念的聯(lián)合辦公樓盤也將迎來投資機遇，目前，上海市存在的聯(lián)合辦公樓盤主要分為重資產運營為運作模式的基金模式，和以輕資產運營為代表的wework、裸心社等兩大類。

如今的上海大宗物業(yè)市場，價格攀高與投資回報率低已經(jīng)逐漸成為新常態(tài)。但根據(jù)盧強判斷，目前這個趨勢的拐點依然還沒到來的跡象。未來投資人投資一線城市，依然應將目光聚集在城市更新項目、另類資產包、及有望成為優(yōu)質核心辦公樓以及長租公寓的項目上。

新格局下迎來挑戰(zhàn) 寫字樓市場步入嶄新時代

2017年，上海甲級寫字樓租賃新增供應量140萬平方米，同比去年增長27%，達到歷年最高水平，使得全市甲級寫字樓存量突破千萬平方米。需求方面，全年吸納量105萬平方米，比去年增長41%，但供需壓力尚存。總體來看，租金價格整體保持平穩(wěn)，但受到大規(guī)模供應影響下空置率仍呈現(xiàn)略微攀升跡象。

行業(yè)成交方面，根據(jù)戴德梁行寫字樓部的不完全統(tǒng)計，電子信息科技、內資金融業(yè)、生產制造業(yè)構成2017年上海寫字樓租賃成交的三大主力行業(yè)，整體為市場貢獻近6成的成交面積。在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的浪潮下，電子信息科技類行業(yè)出現(xiàn)超級租戶、專業(yè)服務業(yè)的新寵”聯(lián)合辦公”進駐甲級寫字樓的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。

今年上海寫字樓市場呈現(xiàn)出四個特征：第一，客戶升級需求強勁，包括核心商務區(qū)內同區(qū)升級、跨區(qū)整合搬遷，推動新竣工項目的吸納表現(xiàn)。第二，北外灘、世博、大虹橋等新興商務區(qū)逐步成熟、租金穩(wěn)中有升，核心區(qū)集中度較高的內資金融業(yè)向新興區(qū)遷移也更加活躍。第三，核心商務區(qū)內較舊的甲級寫字樓的租賃壓力增加，越來越多的存量樓宇主動通過改造升級提高自身的競爭力。第四，今年租戶主導市場特征也非常明顯，體現(xiàn)在看房周期變長、第三方激勵措施提高、商務條件彈性增大等。

2018年，上海寫字樓供應繼續(xù)攀升，新興區(qū)延續(xù)供應主力、核心區(qū)多點開花，品質將實現(xiàn)不斷超越，帶給租戶更廣泛的選擇余地。同時，在需求方面，上海穩(wěn)健的經(jīng)濟態(tài)勢預示著寫字樓需求的小幅增長。戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔指出，核心區(qū)搬遷現(xiàn)象雖然活躍，但搬遷客戶中80%仍選擇同區(qū)域或就近搬遷。核心區(qū)行業(yè)粘性較強、需求平穩(wěn)，給板塊內及周邊項目創(chuàng)造了機會。預計未來核心與新興商務區(qū)將在主導行業(yè)、價格梯隊、產品特點上形成優(yōu)勢互補與平衡發(fā)展。

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